樓市洗牌期，過硬產(chǎn)品力穿越周期的能力，更能顯現(xiàn)。

2月初，南京樓市被大校場金基望樾府刷屏。一套建面約234㎡大平層，不光刷新小區(qū)二手房成交總價紀錄，還以超5萬/㎡的單價“揚眉吐氣”。

從早期的拓荒盤保利堂悅、華著蘭庭、云瀾尚府，到文淵府、金地大成雅境，再到潤鴻府、保利博雅和著等，大校場已有超20家樓盤陸續(xù)交付。

金基望樾府的獨立行情，是個例還是普遍現(xiàn)象？地產(chǎn)銳評對大校場次新房進行了最新摸底，為大家呈現(xiàn)市場的真實面貌。

01

先看最近刷屏的金基望樾府千萬級次新房。

據(jù)中介介紹，這套房成交于2月2日，為234㎡的四房兩廳三衛(wèi)戶型，位于采光、視野都還不錯的4樓，總價1180萬，單價約5.03萬/㎡。

這是什么水平？

公開平臺上，小區(qū)歷史成交情況顯示：望樾府賣出過2套143㎡四房戶型，去年2月成交的總價750萬，單價超5萬2；去年10月成交的總價為600萬，單價不到4萬2（不排除有近期成交數(shù)據(jù)未上傳的情況）。

直觀數(shù)據(jù)上，今年2月初成交的這套房，帶領(lǐng)望樾府重回單價5萬+陣營。

與此同時，由于面積大，相應(yīng)拉升了總價。銳評君盤點了這幾年大校場的二手房成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)1180萬的望樾府，幾乎是大校場次新房市場的千萬級“一枝獨秀”。

金基望樾府，憑什么賣這么貴？原因，其實不難找。

首先，足夠稀缺。

金基望樾府共有9棟住宅670戶，從戶型分布來看，234㎡大平層僅有一棟樓有，且為總高18層的小高層。

在二手房貨架上搜羅一番，這款大戶型的在售房源數(shù)量為個位數(shù)，最高報價達1450萬。

將目光放大到整個大校場，相似面積段，二手房僅云瀾尚府等極少數(shù)小區(qū)有；新房，也只有九廬230㎡洋房等為數(shù)不多的選項。

用中介的話來講，物以稀為貴。

其次，品質(zhì)過硬。

金基的產(chǎn)品力，南京人多半知道。

望樾府是金基在大校場的首個豪宅，硬件如外立面、景觀、地庫、戶型、精裝，軟件如會所運營、物業(yè)服務(wù)等，可圈可點。

有業(yè)主直接夸贊：“交付后門崗安保依舊是年輕小伙，堅持會所不外包，為業(yè)主上門送快遞、收垃圾，望樾府真正做成全周期的豪宅標桿?！?/p>

02

除了金基望樾府，大校場還有一些次新小區(qū)值得說道說道。

一個是偉星譽璟府。

去年夏天交付以來，偉星譽璟府陸續(xù)有二手房成交。

面積段上，小到119㎡、大到196㎡都有；成交單價，集中在4.1萬至4.6萬，站穩(wěn)單價4萬+陣營。

2023年底交付的金基璞悅和園，同樣是單價4萬+陣營里的成員。

公開平臺顯示，2025年，璞悅和園成交了兩套二手房：

10月底成交的140㎡四房，總價572萬，單價近4.1萬，成交周期只有14天；

9月中下旬成交的182㎡四房，總價818萬，單價近4.5萬。

值得一提的是，集中在2025年交付的琥珀云臺、文璟和頌、保利文華、金基新睿樾府、三金睿境、保利博雅和著等，近期陸續(xù)有了首套二手房成交。

2025年12月底交付的保利博雅和著很是生猛，今年1月成交了2套115㎡三房。一套中樓層總價474萬，單價超4萬1；另一套高樓層總價415萬，單價超3萬6。定價權(quán)，更多由買賣雙方的博弈決定。

2025年10月交付的文璟和頌，11月初就成交了一套131㎡三房，總價近564萬，單價4.3萬/㎡，成交周期僅9天。

2025年10月交付的金基新睿樾府，于12月21日成交一套101.19㎡的三房，總價近427萬，單價約4.2萬/㎡。

2025年4月交付的云尚紫薇，一套141㎡三房于12月初成交，總價576萬，單價不到4萬1。

2025年3月交付的三金睿境，今年1月上旬成交了一套119㎡三房，總價503萬，單價4.2萬/㎡。目前，項目還有現(xiàn)房新房在售，全裝修均價約4.78萬/㎡。

相比之下，2025年6月交付的保利文華，二手房“首秀”就接地氣多了。一套128㎡的三房，在掛牌4個多月后，以422萬總價成交，單價約3.3萬/㎡。

03

基于近幾個月的數(shù)據(jù)，銳評君整理了大校場主流次新小區(qū)的成交情況。

顯然，鮮明的價格梯隊已經(jīng)形成：

站在塔尖的是金基望樾府，不止一套房源成交單價在5萬/㎡以上；

4-4.5萬/㎡價格段，以華著蘭庭北區(qū)、偉星譽璟府、金基璞悅和園、文璟和頌、金基新睿樾府、三金睿境、云尚紫薇等為主；

潤鴻府、錦云臺、琥珀云臺、云尚紫闕、云萃府、保利文華、明閱府、金地大成匯文府、文淵府、金陵中心、云瀾尚府、金地大成雅境等，成交單價則集中在3字頭；

大校場的拓荒盤保利堂悅、復(fù)地宴南都，早在2021年、2022年經(jīng)歷過單價超5萬/㎡成交的高光時刻，如今回落到2字頭?，F(xiàn)在，總價300萬左右，能買到120㎡三房。

在我們看來，現(xiàn)在的大校場次新房市場，呈現(xiàn)幾個特點。

第一，受下行的樓市行情影響，部分小區(qū)首批次二手房價已經(jīng)“破發(fā)”。拿三金睿境舉例，當年新房含包均價約5.2萬/㎡，如今二手房成交單價約4.2萬/㎡。

第二，樓市洗牌持續(xù)，產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)細節(jié)、交付年頭、地段占位等的差異共同作用，使板塊內(nèi)的價格分化愈發(fā)明顯。

第三，盡管已交付小區(qū)超20家，部分小區(qū)體量還不小，但除了復(fù)地宴南都、保利堂悅，大校場的大部分迭代住區(qū)二手房掛牌數(shù)量很有限，比如偉星掛牌10套，文璟和頌、璞悅和園、新睿樾府都只掛牌9套……房源數(shù)量可控，一定程度上能避免激烈競爭帶來的價格踩踏。

對于買房人而言，當下不失為置業(yè)大校場的好時機。

一方面，大校場已進入高度兌現(xiàn)期。

不光是房子的兌現(xiàn)，大校場的配套已全面落地，南京外國語學校（南部新城校區(qū)）、南外明遠中小學；地鐵5號線、10號線二期；中國第二歷史檔案館新館、南京市不動產(chǎn)檔案館、全民健身中心……交通、商業(yè)、教育、生態(tài)等資源全維度、遞進式兌現(xiàn)，提升居住幸福感。

另一方面，定位南京主城中心高能級板塊，大校場的房子，品質(zhì)迭代與體驗升級“兩手抓”。

保利、金基、金茂、奧體建設(shè)、華潤等房企深耕大校場，為板塊帶來不重樣的好房子。

現(xiàn)在這些開發(fā)商打造的品質(zhì)住區(qū)陸續(xù)交付、擺上二手房貨架，在市場持續(xù)洗牌、房子回歸居住價值的當下，總價5、600萬能挑到優(yōu)質(zhì)改善房源的選擇面非常大。

當然，對于想“加盟”大校場，但預(yù)算有限的年輕人而言，最低上車門檻已來到200多萬。