地鐵+TOD，改寫嘉禾望崗的命運

近段時間，嘉禾望崗?fù)蝗槐鸪鋈Α?/p>

先是海來阿木的《嘉禾望崗》播放量突破10億，再到廣州市長親自接梗，各地城市瘋狂跟帖，然后是人民日報、新華社相繼發(fā)聲。

一個原本普通的地鐵站，迅速成為廣州的城市符號，甚至上升到一個全國性話題。

表面看，嘉禾望崗之所以引發(fā)共鳴，是因為它被稱為“分手車站”，承載著無數(shù)人抵達(dá)、離開、相聚、分別的人生岔路口。

但真正值得追問的是：為什么偏偏是嘉禾望崗？

很多人不知道的是，20多年前，嘉禾望崗還是一片農(nóng)田，隨著地鐵開通和TOD的建設(shè)，才改變了這里。

直到嘉禾望崗成為2/3/14號線的換乘樞紐，下接越秀天河海珠白云，上連從化、花都、增城，更是北機場、南高鐵的中途站。

這樣的位置，決定了它成為人群高頻經(jīng)過、人生節(jié)點高度疊加的地方，情感在流動中，不斷重復(fù)放大，最終被看見。

所以，嘉禾望崗的故事絕不是偶然，而是廣州地鐵 TOD 在拉升城市骨架、聚合人群流動的過程中，自然生成的一處情感節(jié)點。

嘉禾望崗真正開始改命，是在2010年。

2010年9月，新廣州2號線（嘉禾望崗-廣州南站）全線開通，嘉禾望崗站正式登上歷史舞臺。

3號線北延段通車，南北兩條骨干線路在此交匯，嘉禾望崗的交通格局被瞬間打開。

“20分鐘到機場，30分鐘直達(dá)體育西，50分鐘到南站”，這種便捷的地鐵通勤，讓嘉禾望崗成為無數(shù)廣漂進入廣州后的第一站，人群開始聚集。

但交通到位，不等于城市立刻成型，彼時官方有一個很直白的描述：地鐵通車之初，（嘉禾望崗）周邊還是典型城郊結(jié)合風(fēng)貌。

真正的變化，發(fā)生在隨后的十年。

圍繞站點半徑約800米，嘉禾望崗進入了一種“加速生長”的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、居住配套連片發(fā)展：

更重要的是，年輕人口規(guī)模和密度同步抬升，為城市注入無限活力。

據(jù)統(tǒng)計，嘉禾街道常住人口十年增長約158%，實際管理人口已經(jīng)去到了23萬，其中超70%為20-40歲左右的青年群體。

如果說，多線交匯賦予了嘉禾望崗頂流體質(zhì)，那么真正決定它能否持續(xù)走高的，是TOD。

通過TOD“站城一體”的開發(fā)邏輯，地鐵帶來的短期通勤人流，被轉(zhuǎn)化為長期居住與消費人口，城市功能圍繞站點同步生長，資源不再只是經(jīng)過，而是留下來。

地鐵+TOD，城市倍速擴張的加速器

而更重要的是，廣州還可以有千千萬萬個嘉禾望崗。

地鐵+TOD模式，并非廣州獨有，但廣州絕對是跑在全國前邊的。

一方面，廣州TOD的布局很廣，和地鐵路網(wǎng)的擴張相輔相成。

廣州地鐵歷程將在今年突破800公里，近幾年里程增量排在全國第一；

與此同時，全市累計規(guī)劃近200個TOD項目，其中十三五期間已獲批73個TOD，覆蓋市內(nèi)11區(qū)、沿線城際鐵路沿線土地。

還有一點或許很多人不知道，廣州地鐵地產(chǎn)拿地數(shù)量、金額也是全市前三（自2017年以來）。

| 數(shù)據(jù)來源：克而瑞

當(dāng)然，懂得都懂，它更是隱藏的“土儲大佬”，大部分地塊的核心度都非常高。

這意味著什么？

對比下隔壁深圳，截至2024年上半年，已建及在建TOD項目31個，代建項目15個。

布局廣、大規(guī)模的TOD系統(tǒng)，相當(dāng)于給城市發(fā)展開了一個超級加速器。

大家要知道，城市發(fā)展到一定階段，再擴張只能緩慢延展，單點擴散，速度起不來，格局撐不開，就好比珠城，30年過去了，才開始了東進歷程。

但廣州地鐵TOD卻帶來了破局之道：

先布局樞紐級小單元，再用高密度、高效率的軌道路網(wǎng)將其強力連接，由點成網(wǎng)，由網(wǎng)成勢，對城市的牽引呈現(xiàn)倍數(shù)級放大。

還是以嘉禾望崗舉例，如果沒有這樣的樞紐級TOD，從白云機場到天河就會有很多真空帶，人流物流無法聯(lián)通，何談合作？資源更無法扎根。

反過來說，如果沒有三條地鐵線鋪開格局，嘉禾望崗也聚合不了這么龐大的人流，對資源的吸引力同樣會下降。

地鐵與TOD，就像一組缺一不可的組合拳。

另一方面，地鐵TOD模式是在不斷進化的，最新的5.0時代，已經(jīng)細(xì)化到以“人”為尺度。

廣州是國內(nèi)最早發(fā)展TOD的城市，先發(fā)優(yōu)勢巨大，從1.0到5.0，你能看到TOD的站位越來越高，觸角越來越廣，顆粒度越來越細(xì)。

最新的5.0時代，是“高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人”一體化全盤高階塑造模式。

怎么理解？

和從前相比，一個是多了高鐵，第二個是把價值鏈條向產(chǎn)業(yè)端延伸。

前者，是進一步打開了廣州TOD的觸角，以前TOD的影響力可能是市內(nèi)，最多是大灣區(qū)，但有了高鐵，TOD的手足以伸向全國各地。

后者，則耦合了廣州城市從“制造業(yè)立市”轉(zhuǎn)向“智造 + 未來產(chǎn)業(yè)”的轉(zhuǎn)型升級路徑。

而最終的落腳點，是更好地服務(wù)于城市的每個人。

很簡單，人才是城市第一生產(chǎn)力，哪怕最高端的生產(chǎn)要素，如果無法吸引人才落地，那城市也只會空心化。

TOD5.0時代，如何為每個廣州人提高生活層面的可達(dá)性、多樣性與幸福感，是一個終極命題。

TOD上的好房子，廣州人居升級的吹哨者

或許，一個更好理解的切口，就是廣州地鐵地產(chǎn)打造的TOD好房子。

2025年，是廣州地鐵地產(chǎn)全面開花的一年，瓏曜上城、瓏岄上城以及江玥上城，百發(fā)百中，在當(dāng)下市場非常罕見。

從根本來看，廣州地鐵地產(chǎn)并不是在“做幾個好項目”，而是重塑了一個TOD人居超級底盤，是廣州人居迭代的“吹哨人”。

幾個重點：

其一，是用“百年地鐵”的工程標(biāo)準(zhǔn)來造房。

直白點說，就是把修地鐵時那套長期可靠 + 全流程管控的工程邏輯，遷移到住宅開發(fā)里。

TOD住宅并不只是廣州地鐵地產(chǎn)可以做，但從基因上看，它一定是最契合的企業(yè)。

廣州地鐵地產(chǎn)綜合開發(fā)全流程一體化模式，不僅降低時間和土地成本，更重要的是，它是體系內(nèi)最懂TOD技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和運行邏輯的開發(fā)主體。

僅以蓋板建設(shè)為例，其技術(shù)門檻就覆蓋結(jié)構(gòu)安全、施工組織、運營維護、消防系統(tǒng)、防滲漏與振動控制等一整套“硬功夫”。

當(dāng)這套標(biāo)準(zhǔn)被平移到住宅品質(zhì)上，本身就形成了明顯的代際差距。

其二，學(xué)鐵商齊全，品牌學(xué)校資源的徹底前置。

相比前幾年的項目，廣州地鐵地產(chǎn)25年新盤，大部分自帶品牌學(xué)校，在開盤前就已經(jīng)敲定了學(xué)校品牌。

比如瓏曜上城，開盤前引入了九年制廣外附；江玥上城，樣板間沒開，就已經(jīng)確定了培英九年制學(xué)校。

學(xué)校建設(shè)進度也很快，瓏曜上城的廣外附，去年9月30日就已經(jīng)封頂了。

| 實拍圖

這就是對客戶需求的精準(zhǔn)洞悉了。

現(xiàn)在的市場，學(xué)區(qū)就是主要購買動力，一所家門口的好學(xué)校，覆蓋小學(xué)到初中，既是確定性，更是莫大的便捷性。

其三，低密度的TOD公園大盤。

從近年廣州地鐵地產(chǎn)拿地動作來看，有一個很明顯的趨勢，就是密度越來越低。

25年拿的地，容積率去到了1字頭，廣州新城二期地塊是1.39，到了槎頭TOD地塊，直接干到了1.18。

低密度地塊，最直接的影響是，每一戶能享受的土地和公共資源變多了，直接撕碎大家對TOD住宅都是高容高密的標(biāo)簽。

比如江玥上城，既能享受2公里長的濱江公園帶，很多樓棟還能做到無遮擋望江，后排的疊院更只有5層高。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實際交付為準(zhǔn)

高效率的TOD，居然可以同時兼容低密、公園生態(tài)，城市的快節(jié)奏和慢生活在這里無縫融合。

其四，敢于創(chuàng)新，拿出高使用率、高品質(zhì)的產(chǎn)品。

去年，廣州地鐵地產(chǎn)的每個新盤，都給到了市場驚喜，辨識度很高。

瓏岄上城入市時，72平3+1空間、125平專梯入戶11層小高層，都直接顛覆了老黃埔標(biāo)準(zhǔn)。

到了江玥上城，首推的139平一線江景類四代宅，還有三面都是花園，花園比房子還大的疊院，在市場上完全找不到競品。

當(dāng)然，高使用率只是其中一個維度，廣州地鐵地產(chǎn)在社區(qū)打造、交付標(biāo)準(zhǔn)也做了升級。

廣州地鐵地產(chǎn)的體系內(nèi)，總價500-600萬產(chǎn)品，會所體量、外立面設(shè)計、梯戶比等，足以比肩千萬級豪宅。

其五，有溫度、有特色的服務(wù)和關(guān)懷。

以前，這一點可能會想到廣州地鐵地產(chǎn)配備的地鐵入戶通道，出了閘門就是家門。

當(dāng)然，這一點本就是地鐵體系內(nèi)的專屬資源，別人想學(xué)也學(xué)不來。

但到今年，廣州地鐵地產(chǎn)做出了進一步探索，依托地鐵生活圈資源，為業(yè)主提供服務(wù)。

25年4月，廣州地鐵地產(chǎn)成立了專門的社群品牌“悠街坊”。

同時，其與廣州地鐵建設(shè)管理有限公司、廣州大劇院、廣東省工藝美術(shù)有限公司及廣州地鐵博物館等伙伴簽約，打造地鐵研學(xué)團、探軌先鋒、文化藝站、城市肌腱四大IP。

當(dāng)很多企業(yè)對社群的理解還停留在會所內(nèi)辦展，廣州地鐵地產(chǎn)將社群權(quán)益從社區(qū)內(nèi)部延伸至更廣闊的生活場景，還避免了同質(zhì)化。

| 青少年地鐵研學(xué)團

社群運營的效果，幾乎是立竿見影的。

去年暑假，廣州地鐵地產(chǎn)聯(lián)合舉辦「首屆TOD業(yè)主悠街坊社群文化季」，組織社群活動超過60場，參與人數(shù)超千人！

當(dāng)社區(qū)活動真正觸達(dá)個體，其價值并不止于一時熱鬧，而是在人群之間形成持續(xù)的情感連接。

所以我們才會說，每一座TOD，都可以成為嘉禾望崗。

正是因為TOD的存在，嘉禾望崗才不會只是情感分手站，而是可奔赴的目的地。

因為這里不止是一個人流的樞紐，更是城市發(fā)展的節(jié)點，年輕人打拼的安樂窩。

而隨著地鐵TOD的發(fā)展，未來的廣州，還會有更多個“嘉禾望崗站”，被熟知、被解讀，被刻入城市記憶里。

如果說，城市能有多大，就看它的手可以伸到多長；那廣州地鐵地產(chǎn)TOD，則證明地鐵延伸的不僅是距離，更是城市與人的情感聯(lián)結(jié)。