文/謝逸楓

過去一周老漢收到業(yè)內(nèi)很多房企老板、同行、證券、投行、金融機構(gòu)、外國的人電話、私信，問“2026年中國房地產(chǎn)是否觸底（見底），大拐點是否來臨”。老漢2025年11月的文章已初步回答。

2026年房地產(chǎn)市場是否有望止跌回穩(wěn)，值得觀察。老漢認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正浮現(xiàn)出不容忽視的積極信號。第一是上海、杭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的止跌回暖跡象，去年12月上海、杭州新房價格是同比上升的。

第二是一線城市的二手房市場正走出獨立行情，成交創(chuàng)新高，市場韌性同樣較強。第三是一線4個城市和二線16個城市的二手房掛牌量下降。第四是融資政策持續(xù)改善，商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)行。

加上多家房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)。第五是房企化債在持續(xù)推進(jìn)，25家房企重組或重整。第六是強調(diào)房地產(chǎn)政策應(yīng)一次性給足，盡可能縮短市場調(diào)整的時間，也有效提振了購房人的信心。

二手房成交量上升、二手房掛牌量（庫存）下降、幾個城市的房價有所企穩(wěn)，尤其一線城市。政策上，“政策要一次性給足”，近期增值稅、首付等政策小幅調(diào)整，北京放寬限購，媒體渲染房企端“三道紅線”政策調(diào)整（此前已經(jīng)弱化）。

根據(jù)冰山指數(shù)，1月26城二手房實時成交環(huán)比去年12月同期增長16%；5城1月掛牌量環(huán)比12月下降了1.9%，減少了5.6萬套；價格指數(shù)也有一定企穩(wěn)，整體數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“成交量上升、掛牌量（庫存）下降、房價企穩(wěn)”的組合。

總結(jié)來看，政策的局部調(diào)整（商業(yè)不動產(chǎn)REITs、三道紅線調(diào)整、收儲二手房、收儲商品房和土地），影響有限。政策的定調(diào)，能否及宣布和落地，待觀察。而其他的信號，僅僅是短期的市場調(diào)整正常現(xiàn)象，是否具有持續(xù)性，待觀察。

按照證券機構(gòu)的總結(jié)，房地產(chǎn)企穩(wěn)看到了一些積極信號，一是看似供需關(guān)系有所改善。2023年以來，新政后往往會出現(xiàn)比較明顯的“以量換價”的情況，即掛牌和成交同時往上，而這一次掛牌量明顯降低，是和以往最大的不同點。

同時房價有所企穩(wěn)。庫存降低、價格企穩(wěn)對應(yīng)著更好的供需關(guān)系，具備了更大的企穩(wěn)基礎(chǔ)。二是租售比的局部抬升，北京、上海租售比向2%靠近，低于房貸利率水平，但開始好于存款利率，租購關(guān)系趨于平衡。

三是從潛在房屋置換中樞來看，根據(jù)華泰宏觀組在2025年11月3日報告《重估中國：走向縱深》中根據(jù)發(fā)達(dá)國家年均4%~6%的住宅換手率測算，我國新房、二手房成交量已開始低于合理的置換中樞位置，地產(chǎn)周期企穩(wěn)的可能性上升。

四是成交密集的價格區(qū)間具有一定支撐位作用，當(dāng)前一線城市房價已跌破2017-2019年的密集成交區(qū)，而臨近2013-2015年的密集成交區(qū)，集中性籌碼區(qū)域降低了潛在的賣盤，形成一定的支撐。

五是復(fù)盤境外地產(chǎn)下行周期來看，美韓等國家下行周期平均5-6年，當(dāng)前國內(nèi)市場調(diào)整時間已大致接近。得益于就業(yè)、人才引入、租售比等改善，香港市場回暖，成交、房價、租金均有修復(fù)，2025年25%的內(nèi)地買家，提供了回暖預(yù)期和信心。

季節(jié)性和成交結(jié)構(gòu)值得關(guān)注，這輪指導(dǎo)城市二手房市場改善有一定的季節(jié)性原因，且成交結(jié)構(gòu)上仍是低價邏輯。一是最近幾年地產(chǎn)階段性企穩(wěn)并不少見，季節(jié)性特征與政策變化往往放大短期的數(shù)據(jù)改善。

今年春節(jié)偏晚，確實存在著一部分“金三銀四”小陽春需求提前的可能性。二是二手房掛牌量的降低也有較強的季節(jié)性，春節(jié)前不少業(yè)主會選擇階段性撤牌或延后出售安排，掛牌量往往出現(xiàn)短期明顯的回落。

三是從當(dāng)前成交結(jié)構(gòu)來看，低價是主要邏輯。以上海為例，近期300萬以下房源成交占比提升、增速相對更高。反映的故事可能是之前一段時間的降價確實吸引了部分基于租售比和低價的購房需求，再疊加掛牌量的降低。

低價房源的供需暫時形成了平衡，也推動價格有所企穩(wěn)，但本質(zhì)上還是低價邏輯，由短期交易結(jié)構(gòu)變化帶來，相對價格更高的房源流動性未全面改善，持續(xù)性還需要觀察。四是租售比是不是一個有效的指標(biāo)？有一定意義，但需要條件。

國內(nèi)在稅費結(jié)構(gòu)、持有成本體系方面存在差異，其合理區(qū)間難以簡單套用國際經(jīng)驗，歷史上地產(chǎn)情緒和租售比的相關(guān)度不算高。租售比有效至少還需房租企穩(wěn)、房價不再下跌作為前置條件，這些均是租售比作為判斷企穩(wěn)條件的關(guān)鍵因素。

老漢判斷房地產(chǎn)大拐點、見底論的信號，可以概括為，一是政策端，一次給足、一步到位，大力度的供需、融資、信貸和財稅政策出臺、大規(guī)模貨幣信貸與財政投放。二是二手房不降價拋賣，法拍房價不腰斬，掛牌房連續(xù)9個月以上下降。

三是商品房庫存快速消化，供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)。四是成交量上升、房價上漲，并且持續(xù)9個月-12個月以上。五是一二線城市出現(xiàn)搶房，三四線城市買房多過買黃金。六是險情房企除個別外破產(chǎn)，基本走出信用、交房、被執(zhí)行、被限高的困境。

七是房企業(yè)績復(fù)蘇，虧損扭轉(zhuǎn)，信用、交房的風(fēng)險出清（信用風(fēng)險化解，或重組、或重整。八是國房景氣指數(shù)連續(xù)9個月以上上升。九是宏觀經(jīng)濟（GDP增長5.5%-6.5%）上臺階，居民收入大增長與就業(yè)穩(wěn)定。

判斷后續(xù)房地產(chǎn)市場走勢，總體來看2026年房地產(chǎn)降幅收窄、基本面、供需、信用等預(yù)期、信心會有所改善。目前房地產(chǎn)正從外生的拉動經(jīng)濟的引擎，變成經(jīng)濟的同步略滯后變量，就業(yè)影響房租、收入，信貸收縮和供應(yīng)過剩，影響房價。

只有在逆轉(zhuǎn)供需關(guān)系，庫存和信用及基本面、預(yù)期、信心修復(fù)完成，二手房不沖擊新房、產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)楹梅孔油瓿?，房價上漲，房企利潤和收入預(yù)期等內(nèi)生變量企穩(wěn)之后，房地產(chǎn)的內(nèi)生需求才有望真正企穩(wěn)。

短期來看，在二手房供需結(jié)構(gòu)階段性好轉(zhuǎn)、庫存中樞降低、金三銀四的旺季節(jié)點，數(shù)據(jù)企穩(wěn)尚難以證偽，可能形成階段性的博弈機會。但房地產(chǎn)市場全面止跌企穩(wěn)的必要條件能否形成充分條件，需再觀察一段時間。

在供需關(guān)系平衡、信用和交房及庫存出清化解、房價、企業(yè)盈利和收入、預(yù)期和信心企穩(wěn)之前，房地產(chǎn)企穩(wěn)的條件尚需要穩(wěn)固。因此，簡單以短期的幾個積極信號來判斷房地產(chǎn)市場見跌、拐點，是不客觀的。

老漢認(rèn)為，房地產(chǎn)市場總體要實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，預(yù)計在2028年完成，2029年-2030年實現(xiàn)增長反彈，主要是政策、供需關(guān)系和基本面及預(yù)期和信心、收入的修復(fù)期決定。房價將率先在2026年-2027年完成止跌回穩(wěn)，之后是銷售額、銷售面積。

假如，一次性給足、一步到位的房地產(chǎn)大力度、大規(guī)模、一攬子強刺激政策提前出臺，預(yù)計房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、大拐點、見底將在2028年前來臨。這就是所謂的最強救市，超過1998年、2008年、2015年的政策力度。

因政策、人口集中、供需關(guān)系、資源配置、好房子產(chǎn)品的調(diào)整，預(yù)計一線城市和強二線城市的少些城市、核心區(qū)域、板塊拐點、見底，止跌回穩(wěn)在2026年二三季度來臨。這就是所謂的政策、供需、資源分化導(dǎo)致城市分化、區(qū)域板塊分化。

對于中國房地產(chǎn)何時止跌回穩(wěn)的預(yù)測，一種觀點認(rèn)為中國房地產(chǎn)下行周期可能在2025年第二季度觸底，另外一種觀點認(rèn)為2025年中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，會形成未來發(fā)展新階段的起點。因此，這二種觀點可以排除在外。

一種觀點認(rèn)為房地產(chǎn)市場供需情況已經(jīng)有所改善，調(diào)整比較充分。預(yù)計2026年市場有止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，有望見底企穩(wěn)，與GDP增長目標(biāo)5%左右的經(jīng)濟環(huán)境相協(xié)調(diào)。另一種觀點認(rèn)為2026年主要城市基本可以，三四線城市需要時間要長一點。

一種觀點認(rèn)為房地產(chǎn)市場在2025年有望逐步趨穩(wěn)，但正式趨穩(wěn)或?qū)⒁?026年。另外一種觀點認(rèn)為從二手房成交占比、租金回報率、房價收入比看，房地產(chǎn)距離止跌回穩(wěn)并不遙遠(yuǎn)，按照當(dāng)前市場的調(diào)整節(jié)奏，預(yù)計2026年一二季度有望企穩(wěn)。

一種觀點認(rèn)為中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場將在2026年下半年觸底，租金企穩(wěn)、租房收益率高于融資成本是判斷回暖的關(guān)鍵先兆。另外一種觀點認(rèn)為從2024年開始房地產(chǎn)還需要3-5年（2027-2029年）時間進(jìn)行20%-30%的調(diào)整。

以土地供給側(cè)出清、總量（銷售面積回升至10億平中位數(shù)）周期回升、行業(yè)調(diào)整幅度（指標(biāo)）至中位數(shù)時長、行業(yè)基本面（租金回報與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑)已出現(xiàn)邊際改善，這是半夏投資創(chuàng)始人李蓓判斷根據(jù)。

結(jié)合國際房地產(chǎn)5年-7周期規(guī)律經(jīng)驗、香港市場回升情況，李蓓判斷房地產(chǎn)拐點可能在2026年半年內(nèi)出現(xiàn)，如果后續(xù)有重磅政策出臺，可能進(jìn)一步加速行業(yè)企穩(wěn)。行業(yè)在逐步見底之后，將面臨十年級別的回升周期。

未來地產(chǎn)股的機會不在房價、銷量回升，而在供給出清后的企業(yè)份額擴張與盈利能力修復(fù)。2023年底我就判斷房地產(chǎn)有“十年一遇的機會”，現(xiàn)在我的核心觀點沒有變，只是時間上可能晚了一兩年，核心原因是政策宣講與落地存在巨大差異。

2023年時，李蓓曾公開表示房地產(chǎn)板塊面臨“10年一遇的機會”，背后邏輯在于隨著房企暴雷、停止投資拿地，行業(yè)規(guī)模較頂部下滑約30%，沒有爆雷的房企將迎來市場份額的擴張，銷售規(guī)模有望創(chuàng)出新高，存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

老漢告訴大家，李蓓的判斷2026年半年內(nèi)中國房地產(chǎn)大拐點、見底論是缺乏客觀性、科學(xué)性，是不靠譜的。因為目前房地產(chǎn)市場問題，已經(jīng)不是1998年、2008年、2015年單純的供求關(guān)系調(diào)整問題，與國際樓市、香港樓市存在差別。

房地產(chǎn)市場的根基已經(jīng)變化，即宏觀面，經(jīng)濟的增長目標(biāo)放緩，出口逐漸占GDP上升，而成年人口在2021年巔峰之后，人口出生率、結(jié)婚率、居民收入和就業(yè)的一直在修復(fù)。供需面，住房面積和城鎮(zhèn)化率及戶套率已經(jīng)到一個高度。

供應(yīng)、庫存的積累快到頂峰，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性改變。房企的三高轉(zhuǎn)變，市場進(jìn)入淘汰期，房地產(chǎn)板塊和市值進(jìn)入調(diào)整期，只要不解決房企虧損，逆轉(zhuǎn)供需關(guān)系，解決信用、交房、庫存、預(yù)期和信用問題，市場難見底，現(xiàn)拐點。

房地產(chǎn)市場問題已經(jīng)與金融、貨幣、信貸、資金、戶籍、人口、社保、收入、產(chǎn)業(yè)、資源（教育、醫(yī)療、交通、人才、政策紅利）配置的交匯在一起，新房市場與二手房市場、法拍房市場互相沖擊預(yù)期。

第一是土地供給側(cè)出清。這個“土地供給側(cè)出清”，忘記了開發(fā)商手的土地土儲備面積，足夠開發(fā)8年以上-10年，如果按照現(xiàn)房的開發(fā)速度，開發(fā)周期更長。另外是2022年-2025年大量的土地在城投、國企、央企手上，開發(fā)緩慢。

這個所謂的“土地供給側(cè)出清”，顯然無法作為判斷2026年半年內(nèi)房地產(chǎn)大拐點、見底的根據(jù)。第二是總量（銷售面積回升至10億平中位數(shù)）周期回升，這個根據(jù)缺乏支持點，至少2026年不可能回升至10億平，未來十年年均10億平，需觀察。

第三是行業(yè)調(diào)整幅度（當(dāng)前已滿足企穩(wěn)條件，從2021年6月至今調(diào)整18個季度，達(dá)到全球房地產(chǎn)泡沫破滅調(diào)整的中位數(shù)時長，新開工下降70%、新房銷售下降60%、二手房價格下跌40%）至中位數(shù)時長，這個經(jīng)驗不合適中國房地產(chǎn)市場。

因為目前中國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟、政策、基本面、存在的問題與全球房地產(chǎn)調(diào)整期的情況、周期規(guī)律經(jīng)驗、香港樓市不同，不存在可比性。例如香港樓市，供需關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展、市場、住房制度等完全不同。

第四是行業(yè)基本面（租金回報與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑)已出現(xiàn)邊際改善。這個不是房地產(chǎn)市場的基本面，基本面是樓市政策、土地供應(yīng)、供需關(guān)系、庫存去化周期、資金關(guān)系和房企營利、景氣指數(shù)。

另外是宏觀基本面，即貨幣和財政政策，經(jīng)濟增長目標(biāo)和驅(qū)動GDP的動力、居民收入和就業(yè)增長、人口增長、產(chǎn)業(yè)和資金配置情況等。所以，不能以短期“租金回報與邊際融資成本已匹配、25城二手房掛牌量下滑”來判斷。

例如，租金回報與邊際融資成本已匹配，實際上是不匹配的。目前30個重點城市住宅租金回報率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過55%的小區(qū)回報率逾2%。但是目前房企的融資成本明顯高于住宅租金回報率2.06%，盡管高于銀行存款利率。

例如，2025年12月以來的25城二手房掛牌量下滑，20個城市呈現(xiàn)惜售態(tài)勢。目前的二手房掛牌量下滑、惜售與季節(jié)性、二手房交易稅收免減政策有關(guān)，是短期性的市場波動而已，一旦市場出現(xiàn)價格上漲，又回升。

例如，2025年全國新建商品房銷售均價9527元/平方米，累計同比下降4.3%。新建商品住宅銷售均價為10005元/平方米，同比下降4%。去年12月70城二手住宅銷售價格同比下降6.1%，降幅較11月擴大0.4%，環(huán)比下降0.7%，房價未止跌。

李蓓的判斷基本上是以房地產(chǎn)板塊，即地產(chǎn)股票的角度來看房地產(chǎn)市場，實際上房地產(chǎn)市場和地產(chǎn)股的關(guān)系，已經(jīng)背離，因為市場處于下行的調(diào)整周期，很多上市房企虧損超過市值。即使股市出現(xiàn)4000-4100點波動，房企虧損短期難逆轉(zhuǎn)。

房企2025年業(yè)績預(yù)報告已經(jīng)透露出行業(yè)深度調(diào)整期的強烈信號，即上市房企歸母公司、股東凈利潤超過八成虧損，上市房企凈利潤虧損連續(xù)2年-4年以上占多數(shù)，面臨庫存高企、銷售腰斬、流動性緊張、負(fù)債規(guī)模擴大的壓力，這就是基本面。

判斷2026年房地產(chǎn)觸底、見底的機構(gòu)不少，例如中金公司為代表，丁祖昱、連平認(rèn)為，2026年將正式確認(rèn)行業(yè)底部。隨著庫存去化的企穩(wěn)和“好房子”政策創(chuàng)造的新需求，市場將告別大幅下行，轉(zhuǎn)入“L型”的筑底磨底期。

中金認(rèn)為，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累將逐步減輕。高和資本認(rèn)為，2026年大概率是“底部確認(rèn)”的一年。所謂底部，并非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的企穩(wěn)和價格跌幅的收窄。因為那才是資產(chǎn)價格回歸理性，“價值發(fā)現(xiàn)”的起點。

摩根士丹利，稱“大摩”、瑞銀為代表。大摩預(yù)測2026年新房價格有2%~3%的慣性下跌，核心城市的全面復(fù)蘇可能要等到2027年下半年。瑞銀擔(dān)憂人口結(jié)構(gòu)和高庫存的長期壓制，認(rèn)為銷售和投資仍有5%~10%的跌幅，復(fù)蘇之路漫長。