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深圳樓市“開門紅”

2026開年，深圳樓市出現(xiàn)“搶跑行情”！

往年春節(jié)前后往往是淡季，小陽(yáng)春要等到三四月份。

但今年情況不同，深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月全市新建商品房及二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽量突破1萬套，其中二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長(zhǎng)25%，甚至迎來首個(gè)“日光”安居房。

這種“搶跑”不是深圳的獨(dú)角戲，而是一線城市的集體共振。剛剛過去的1月，北京二手房網(wǎng)簽超1.5萬套，上海連續(xù)三個(gè)月站穩(wěn)2.2萬套枯榮線，廣州網(wǎng)簽近9000套。

量在價(jià)先，當(dāng)成交量率先企穩(wěn)，意味著價(jià)格的底部已然夯實(shí)。

在《2026年深圳樓市走勢(shì)判斷及置業(yè)需求》調(diào)研中，超過53%的受訪者認(rèn)為成交量會(huì)上漲，自住與改善需求占比高達(dá)87%。

足以說明，深圳樓市的“開門紅”是剛需撐起的“硬核行情”。

積壓的觀望需求，它們就像被壓縮的彈簧，一旦預(yù)期反轉(zhuǎn)，便會(huì)加速進(jìn)場(chǎng)。

而市場(chǎng)行情與情緒變化的底層邏輯在于：核心城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，依然是資金最優(yōu)的蓄水池。

1月27日，南山正式跨越“萬億”門檻，成為中國(guó)第一個(gè)“超萬億的地市級(jí)城區(qū)”。

如果算上隸屬于直轄市的浦東新區(qū)和海淀區(qū)，中國(guó)一共有三個(gè)萬億城區(qū)，但其中南山區(qū)的地均GDP、人均GDP、地均發(fā)明專利、上市公司密度和專精特新“小巨人”密度均為第一。

南山，堪稱中國(guó)“含金量”最高的土地。

回看2025年末，南山三大豪宅（云璽、聯(lián)泰、中信）攬金近300億，顯然是嗅覺靈敏的富人在提前鎖定南山。

這種熱度在2026年還將延續(xù)。市場(chǎng)傳聞，云璽、中信、招商璽等熱銷豪宅都準(zhǔn)備趁熱打鐵，在春節(jié)后加推。

站在2026年的起點(diǎn)，我們有理由對(duì)這個(gè)市場(chǎng)滿懷期待。

因?yàn)橹涡判牡倪壿嬜銐蛴埠耍?strong>南山跨越萬億門檻，坐實(shí)了“中國(guó)最具含金量土地”的價(jià)值底座；房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，暖風(fēng)頻吹；更有“APEC中國(guó)年”的超級(jí)紅利加持，南山核心資產(chǎn)回穩(wěn)向好的趨勢(shì)已定。

02

一座城市的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)

如果說萬億GDP代表了深圳的“高度”，那么在“住有所居”上的努力，則構(gòu)成了這座城市的“溫度”。

“十四五”期間，深圳累計(jì)供應(yīng)保障性住房超60萬套（間），數(shù)量接近甚至超過“十二五”“十三五”兩個(gè)五年之和，穩(wěn)居全國(guó)第一。

一座城市，承擔(dān)了全國(guó)保障房總目標(biāo)近7.3%的任務(wù)量，這放在任何一個(gè)超大城市樣本里，都是值得肯定的。

最近聽聞一個(gè)細(xì)節(jié)，住建局收到了市民送來的錦旗。因?yàn)檎诮鉀Q住房問題上，不僅肯投入，且越來越人性化。

比如，如果你在公租房輪候庫(kù)里，但愿意主動(dòng)申請(qǐng)“出庫(kù)”，政府可以直接給你租房補(bǔ)貼，最高10萬元。這筆錢，你可以拿去租房，也可以作為買房的首付補(bǔ)貼。

推出了“六個(gè)一”， 從“歡迎一個(gè)人、安置一間房”進(jìn)化到“提供一張桌、支持一筆錢、開放一場(chǎng)景、服務(wù)一條龍”。短短幾個(gè)月，就有1.3萬多人受益，7300多名應(yīng)屆畢業(yè)生和青年創(chuàng)客享受到了免租或保障性住房。

而最具魄力的舉措，莫過于安居房的“開庫(kù)”。

自2023年8月起，深圳暫停新增安居房輪候申請(qǐng)，有人符合條件，卻因?yàn)椴辉趲?kù)內(nèi)被擋在門外，無法享受政策福利。

2025，深圳正處于住房制度新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期。

政府致力于持續(xù)優(yōu)化住房體系，通過安居房、配售型保障房、公租房等多種形式，讓更多深圳人實(shí)現(xiàn)“住有所居，住有宜居”。

隨著住房體系邁向“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”，配售型保障房正逐漸成為未來唯一的可售保障房形態(tài)。它不僅實(shí)施封閉管理、不再允許轉(zhuǎn)商品房上市交易，且具有一定的申購(gòu)門檻（全家深戶）……

這意味著，存量安居房和人才房將是最后一批可獲得完全產(chǎn)權(quán)、并允許上市流通的政策性住房，其稀缺性與價(jià)值不言而喻。

正如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所定調(diào)的，未來五年的重中之重是“投資于人”。

因此，“開庫(kù)”并不是簡(jiǎn)單的政策放寬，而是為了讓保障房回歸服務(wù)于人的本質(zhì)，不讓城市的善意卡在流程里。

對(duì)于這一舉措，市場(chǎng)很快給出了正面反饋。

作為深圳首個(gè)“開庫(kù)”試點(diǎn)的安居房——山樾灣花園，成為2025年深圳樓市的現(xiàn)象級(jí)存在。

10月24日開庫(kù)后，項(xiàng)目一月開一次盤，共吸引超2600戶家庭關(guān)注，其中有830戶家庭安家山樾灣。

放在全市維度看，山樾灣也高居年度銷量榜單第四名。（排名含2025所有在售保障房和商品房）

在2025年整體觀望的市場(chǎng)行情下依然熱銷，說明一個(gè)事實(shí)：深圳真正要留住的人，正在留下來；深圳真正想服務(wù)的人，確實(shí)被服務(wù)到了。

03

最后的“紅利”，年輕人在搶跑

山樾灣的熱銷還有另一個(gè)更值得解讀的信號(hào)：誰在買，以及為什么敢買？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，山樾灣“開庫(kù)”后的成交里，單身人群占比超過40%。而在第三隊(duì)列（30歲以上單身）的買家中，女性占比超過一半。從購(gòu)房者畫像看，超過一半是本科學(xué)歷以上，不乏博士等更高學(xué)歷人才。

這群購(gòu)房者呈現(xiàn)出年輕、單身、高知的特征，尤其是30+單身女性群體占比顯著。

這部分人群通常被視為“人間清醒”，選擇權(quán)多且購(gòu)房態(tài)度謹(jǐn)慎，他們不輕易受情緒煽動(dòng)，只用真金白銀為價(jià)值投票。

這群人為什么敢堅(jiān)定下注？

首先是最后的窗口期。

隨著2025年深圳住房制度改革，配售型保障房（封閉流轉(zhuǎn)、不能上市交易）將成為主流。而位于核心地段的絕版安居房和人才房，既能享受低門檻入主核心區(qū)的保障性購(gòu)房政策，又保留了商品房自由流通的屬性，自然成為剛需新寵。

對(duì)于年輕人來說，在樓市筑底期，以安居的價(jià)格，入主“萬億城區(qū)”，無疑是跟周邊千萬豪宅共享城市紅利的稀缺機(jī)會(huì)。

其次是稀缺地段和完善配套。

山樾灣位于南山前海，更準(zhǔn)確說是在“深圳一環(huán)”內(nèi)，靠近核心產(chǎn)業(yè)與高端配套，自帶5萬㎡大型園林、9000㎡商業(yè)街區(qū)、1.9萬㎡公共配套，家門口配建南山區(qū)機(jī)關(guān)幼兒園、前海創(chuàng)新教育集團(tuán)山樾灣學(xué)校（建設(shè)中）。

深圳把最好的地段拿出來做安居房，這就是“深圳?您”最直白、也最有分量的誠(chéng)意。

春節(jié)后，預(yù)計(jì)3月中旬山樾灣將開展新一輪配售，有意向的客戶可掃碼進(jìn)群咨詢官方一手消息