案件事實

2014年9月，甲公司與銀行簽訂最高額抵押合同，約定：甲公司以其自有的A、B兩宗國有工業(yè)用地土地使用權(quán)以及坐落于A地塊的1號至6號、8號至28號及附1號等18套辦公用房（以下簡稱案涉房屋）、坐落于B地塊的15套房屋共同為2014年9月19日至2017年9月18日期間甲公司簽署的借款、貿(mào)易融資、保函、資金業(yè)務(wù)及其他授信業(yè)務(wù)合同等主合同提供抵押擔保，擔保債權(quán)最高本金余額折合人民幣為500萬元；基于該主債權(quán)之本金所發(fā)生的利息(包括但不限于法定利息、約定利息、復利、罰息)、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用(包括但不限于訴訟費用、律師費用、公證費用、執(zhí)行費用等)、因甲公司違約而給銀行造成的損失和其他所有應(yīng)付費用等，也屬于被擔保債權(quán)；依據(jù)上述兩款確定的債權(quán)金額之和，即為擔保的最高債權(quán)額。

合同簽訂后，甲公司與銀行先后就上述33套房屋和2宗土地使用權(quán)分別辦理了抵押登記手續(xù)。A樓房屋總面積為7124平方米，案涉房屋總面積為1015平方米。

最高額抵押合同中未約定每套房產(chǎn)、每宗土地的抵押擔保金額，但抵押登記他項權(quán)證中對于每一套房屋及兩宗土地均各自登記了抵押擔保金額，總擔保金額為500萬元。其中A土地抵押金額為166萬元，B土地抵押金額為135萬元。

辦理抵押登記后，甲公司又以買賣或以物抵債的方式將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給了案外人a、b、c，并已實際交付，但未辦理過戶登記。B樓15套房屋未處置，仍在甲公司名下。2016年9月，甲公司向銀行申請辦理承兌匯票，到期后未將相應(yīng)款項足額交至銀行處。截至2018年2月，甲公司共拖欠承兌匯票墊款4979995.27元、逾期利息411370.85元。2018年3月，銀行將甲公司訴至人民法院。法院經(jīng)審理后判決：甲公司應(yīng)向銀行支付拖欠承兌匯票墊款4979995.27元、逾期利息411370.85元，并繼續(xù)承擔利息至實際給付之日止；確認前述33套房屋及2處土地使用權(quán)拍賣、變賣后在最高債權(quán)本金500萬元及基于該500萬元所發(fā)生的利息(包括法定利息、約定利息、復利、罰息)、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)債權(quán)的費用（包括但不限于訴訟費用、律師費用、公證費用、執(zhí)行費用等)、因甲公司違約而給銀行造成的損失和其他應(yīng)付費用等金額范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。該案件中原、被告雙方均未提及，法院也未查明每套房屋及兩宗土地的抵押金額。

甲公司進入破產(chǎn)程序后，銀行向管理人申報債權(quán)。經(jīng)管理人審核并提交債權(quán)人會議核準后，由法院裁定認可的債權(quán)為本金4979995.27元、利息3227557.85元、實現(xiàn)債權(quán)的費用49785元，共計8257338.12元，均為抵押債權(quán)。2022年9月銀行將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司。2022年10月，管理人依據(jù)債權(quán)人會議決議通過的財產(chǎn)變價方案對抵押的B地塊土地使用權(quán)及地上15套房屋進行了破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣?？鄢摬糠忠褜崿F(xiàn)債權(quán)后，乙公司將剩余未實現(xiàn)的4957229.12元抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了丙公司。2023年1月，管理人將A地塊土地使用權(quán)及地上18套房屋進行了破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣。最終，抵押權(quán)人丙公司以5068264元的價格競得本次拍賣的18套房屋及對應(yīng)土地使用權(quán)。

拍賣結(jié)束后，房屋的占有人a、b、c等人提出異議，認為案涉房屋均由甲公司與其簽訂買賣合同或以房抵債協(xié)議，并已實際履行，要求管理人停止對案涉房屋及土地使用權(quán)的拍賣，并確認案涉房屋及土地使用權(quán)歸其所有。

后a、b、c等人向人民法院起訴，要求：1、確認其與甲公司簽訂的協(xié)議有效；2、確認其對房屋具有占有、使用、收益等權(quán)利；3、撤銷管理人拍賣；4、甲公司協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)證書。丙公司作為第三人參與案件訴訟。該案審理過程中，法院查明了他項權(quán)證上登記的每套房屋及土地登記的抵押金額。經(jīng)法院審理后判決：甲公司與a、b、c簽訂的買賣或抵債協(xié)議有效，第三人丙公司基于抵押權(quán)對涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，同時向a、b、c等人釋明可以依據(jù)《物權(quán)法》第191條之規(guī)定，通過代甲公司清償債務(wù)以消滅抵押權(quán)，但未釋明具體應(yīng)當各自替甲公司清償債權(quán)的金額。a、b、c等人上訴后，二審法院維持了原判。

債權(quán)計算問題

如a、b、c等人想要通過代甲公司清償債務(wù)的方式留下房屋，應(yīng)如何計算每套房屋對應(yīng)替甲公司清償債權(quán)的金額？

分析

對于這個案例，還有兩點不太明確的地方。第一個是關(guān)于擔保的債權(quán)是什么時候確定的？本案是最高額的擔保，最高額中必須有一個時間來確定債權(quán)，因為在整個擔保期間債權(quán)是浮動的，所以確認全部債權(quán)必然有一個結(jié)算期間，以及還有多少債權(quán)需要清理，這些時間沒有從案情介紹中體現(xiàn)出來。如果當事人沒有約定，如何確定債權(quán)期間，這是需要考慮的。關(guān)于這一點，可以根據(jù)《民法典》第四百二十三條的規(guī)定，有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當知道抵押財產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者解散；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。第二個問題，擔保債權(quán)的金額是多少。這個案例中最終確定擔保債權(quán)為八百多萬，但有明確規(guī)定擔保債權(quán)最高五百萬，這八百萬的金額是如何界定的？如果明確約定最高擔保額是包括利息的，則兩項金額之和不能超過五百萬，如超出擔保金額，超過部分不在擔保范圍之內(nèi)，這是我們在理論上必須明確的。

關(guān)于債權(quán)計算問題，如a、b、c等人想要通過代甲公司清償債務(wù)的方式留下房屋，應(yīng)如何計算每套房屋對應(yīng)替甲公司清償債權(quán)的金額。提了三種方案，方案一（a、b、c等人提出），按照房屋他項權(quán)證上登記的抵押金額計算。方案二：以A地塊土地使用權(quán)抵押金額166萬元除以該地塊地上房屋總面積7124平方米，得出每平米房屋所對應(yīng)的土地使用權(quán)抵押登記金額，再乘以每套房屋的面積，可得出每套房屋對應(yīng)土地的抵押登記金額，加上房屋他項權(quán)證上登記的每套房屋的抵押登記金額，二者總額作為基數(shù)，再乘以抵押債權(quán)總額與借款本金的比例，可以得出每套房屋及其對應(yīng)土地應(yīng)當負擔的抵押權(quán)金額。方案三：因案涉房屋及A地塊土地使用權(quán)拍賣成交價為506萬元，超出丙公司享有的抵押債權(quán)495萬元，故以495萬元為總額，按照每套房屋占案涉房屋總面積的比例分攤。

這三個方案都有一定的道理，但是也存在著一些問題，不能直接說選定哪一個。這個債權(quán)計算問題實際上就是抵押物轉(zhuǎn)讓的效力問題，以及房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押的關(guān)系問題。無論是從物權(quán)法還是民法典，對于土地使用權(quán)和房屋的關(guān)系，都是一并抵押。根據(jù)《民法典》第三百九十七規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。根據(jù)《民法典》第四百零二條的規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物等不動產(chǎn)進行抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記，且抵押權(quán)自登記時設(shè)立。本案中的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分別抵押的，因此就涉及到抵押債權(quán)如何實現(xiàn)的問題，我們要考慮物上最高擔保債權(quán)是多少，這樣的話，不論是a房屋、b房屋還是c房屋等，都有明確登記的債權(quán)。其實這個案子具體復雜的地方在于最后認定的擔保債權(quán)額為800萬而非500萬，這就涉及到每個物中擔保額的數(shù)量，而超出的300萬屬于哪一部分、超出部分是否是按照比例分攤，這是比較麻煩的。

本案中還涉及到抵押物的處分問題，我國立法上對于抵押物的處分的規(guī)定有所轉(zhuǎn)變。根據(jù)《擔保法》第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保，抵押人未提供擔保的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當向抵押人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。而在《民法典》中，第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

在物權(quán)編中，賦予了受讓抵押物的受讓人滌除權(quán)，即在主債務(wù)履行期限屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押物的受讓人為了保有抵押物的所有權(quán)，防止抵押物的所有權(quán)因債權(quán)人對抵押物的拍賣而喪失，代債務(wù)人清償債務(wù)進而消滅抵押權(quán)的行為。在方案一中，沒有考慮土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押。但土地使用權(quán)是單獨抵押的，有單獨的有關(guān)擔保的法律規(guī)定，這是抵押權(quán)登記中明確規(guī)定的。不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的效力體現(xiàn)在物權(quán)設(shè)立效力、優(yōu)先受償效力、對抗效力以及公示效力。

如果以后遇到類似問題，當然是要按照《民法典》的規(guī)定分析處理?！睹穹ǖ洹分幸?guī)定抵押人有權(quán)處分抵押物，但當事人約定禁止轉(zhuǎn)讓的除外，而關(guān)于禁止轉(zhuǎn)讓的約定，應(yīng)當?shù)怯?，不登記則不發(fā)生效力。根據(jù)《民法典》第四百一十條，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。但這并不影響轉(zhuǎn)讓的效力，一旦轉(zhuǎn)讓行為有效，根據(jù)第四百零六條，這一條款明確承認了抵押權(quán)的追及效力，確保了抵押權(quán)人在抵押財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓后，仍然可以追及該財產(chǎn)并主張優(yōu)先受償。綜上，根據(jù)這一系列的分析，我比較贊同第一個方案，如果土地使用權(quán)沒有單獨涉及的抵押權(quán)，則需要考慮房屋的擔保是否包含土地使用權(quán)。方案二和方案三在實際操作中還會遇到雨多問題，而方案一對于a、b、c等人來說也是比較容易接受的。