2026年剛過(guò)了一個(gè)月，樓市就傳來(lái)了好消息：

一是，1月二手房成交量創(chuàng)去年5月以來(lái)的新高；

二是，二手房成交價(jià)約5.78萬(wàn)/㎡，已連續(xù)2個(gè)月上漲。

這讓很多人開(kāi)始懷疑：

今年樓市是不是要回暖了？

@深圳買房計(jì)劃 觀察發(fā)現(xiàn)，近期學(xué)區(qū)房漲價(jià)的情況較為明顯，或是帶動(dòng)這一輪房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

▲數(shù)據(jù)來(lái)源：行舟深房

近期就有不少買房人急切尋求合適的學(xué)區(qū)房：

▲近期不少人考慮買學(xué)區(qū)房

而同時(shí)，也有業(yè)主后悔在年前就賣了房，覺(jué)得“賣早了”：

▲有人認(rèn)為自己賣在2025年9月，是樓市低點(diǎn) | 圖源： @大饞丫頭集散地

▲有人2025年四季度賣了房卻后悔 | 圖源：@Holly在港觀察

對(duì)此，有網(wǎng)友認(rèn)為：

“及時(shí)止損、現(xiàn)金在手更重要，明年你就會(huì)感謝自己賣早了”。

也有人覺(jué)得：

“現(xiàn)在跟風(fēng)賣掉好房子，未來(lái)肯定會(huì)后悔?！?/p>

你怎么看？

半個(gè)月成交價(jià)漲超10%！

學(xué)區(qū)房又行了？

漲價(jià)的學(xué)區(qū)房里，漲幅最高的是福田香蜜湖的財(cái)富廣場(chǎng)。

小區(qū)49㎡的房源，1月13日成交價(jià)不過(guò)約468萬(wàn)，到1月21日，就已經(jīng)漲至520萬(wàn)。

一周左右，漲價(jià)約52萬(wàn)、漲幅約11%。

▲一周多時(shí)間，漲價(jià)約52萬(wàn) | 圖源：行舟深房（下同）

這一小區(qū)屬于深圳外國(guó)語(yǔ)小學(xué)+深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)初中部，是非常不錯(cuò)的學(xué)區(qū)，加上小區(qū)有很多小戶型房源，購(gòu)房門檻相對(duì)較低、成交比較活躍。

這類小戶型學(xué)區(qū)房的成交，往往更能及時(shí)反映市場(chǎng)變化。

比如福田華強(qiáng)北的賽格公寓、羅湖翠竹的愉天小區(qū)、科技園的瑞鏵苑等等，都在近期呈現(xiàn)漲價(jià)趨勢(shì)。

而大戶型方面，福田百花的“老破大”長(zhǎng)城花園，最近也難得漲價(jià)。

▲小區(qū)成交最低點(diǎn)約6.73萬(wàn)/㎡，目前約7.31萬(wàn)/㎡ | 圖源：貝殼找房

具體來(lái)看，約88㎡的戶型，12月底時(shí)總價(jià)約595萬(wàn)，1月已經(jīng)漲至約618萬(wàn)。

10天內(nèi)漲了20+萬(wàn)。

▲一周多時(shí)間，漲價(jià)20+萬(wàn)

小區(qū)樓齡超過(guò)40年，但由于在百花小學(xué)+深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)，價(jià)格比尋常老小區(qū)要高不少。

綜合來(lái)看，學(xué)區(qū)房近期市場(chǎng)特點(diǎn)是：

1、量?jī)r(jià)齊漲

2、漲價(jià)速度快、漲幅小

甚至有些傳統(tǒng)名校學(xué)區(qū)，從去年四季度開(kāi)始就漲價(jià)，比如百花片區(qū)，近半年漲幅就超過(guò)26%。

▲百花/香蜜湖/翠竹等學(xué)區(qū)都有明顯漲價(jià)

真的要回暖？

還是“每年慣例”？

那么，這樣漲價(jià)的情況，到底是回暖的苗頭，還是季節(jié)性波動(dòng)呢？

整體來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月的房?jī)r(jià)還沒(méi)出爐，只能參考機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)——深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月房?jī)r(jià)約微漲0.5%，達(dá)到約5.78萬(wàn)元/㎡。

但如果縱向?qū)Ρ?，年初漲價(jià)幾乎已經(jīng)是“定律”：

2024年2月，二手房?jī)r(jià)環(huán)比微漲約1.5%；

2025年2月，環(huán)比微漲約2%。

所以，也建議賣房的朋友盡量在年初賣房，議價(jià)空間會(huì)稍微大些。

▲深圳近2年月度住宅成交變化

要說(shuō)今年有什么特別的：

一是出現(xiàn)的時(shí)間更早。

今年，“小陽(yáng)春”在春節(jié)前就出現(xiàn)。雖然今年過(guò)年時(shí)間比去年晚，但其實(shí)只比2024年晚了一周左右，但今年的小陽(yáng)春幾乎是從12月底就開(kāi)始了。

二是漲幅小、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。

今年價(jià)格上漲的趨勢(shì)已經(jīng)維持了2個(gè)月，比前兩年都長(zhǎng)，但漲幅也相對(duì)較小——2個(gè)月下來(lái)上漲約1.4%，比前兩年稍小。

三是成交量上漲明顯。

不管是對(duì)比前一個(gè)月，還是同比2024年1/2月、2025年1/2月，今年1月二手房的成交量都更多。

那么，這樣的漲勢(shì)到底是不是回暖呢？

最穩(wěn)妥的方法，就是等2月之后，看3-4月是否能維持趨勢(shì)。

而就目前來(lái)看，漲價(jià)的片區(qū)還是少數(shù)。

據(jù)深圳樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，1月全市超過(guò)130個(gè)片區(qū)中，僅19個(gè)片區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比微漲、4個(gè)片區(qū)持平，其中近半數(shù)都集中在福田/南山。

其他上百個(gè)片區(qū)仍在跌價(jià)。

你覺(jué)得接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？