估計很多人都沒想到，24小時內(nèi)，出了兩個與樓市有關(guān)的“王炸”信息。預(yù)示著今年的房產(chǎn)走勢也越來越清晰。

經(jīng)常關(guān)注樓市信息的人應(yīng)該已經(jīng)看到了相關(guān)資訊，但里面的邏輯是否了解，這就不得而知了。不過，資本市場已經(jīng)做出率先反應(yīng)。

就本月來，地產(chǎn)板塊指數(shù)從底部已經(jīng)反彈了近20%，今日地產(chǎn)板塊指數(shù)再次強勢上揚1.82%，再次確認(rèn)多頭趨勢。這可是整個板塊，一些地產(chǎn)和城建的個股是遠超板塊漲幅的。

我們說，資本的敘事邏輯從來都不會是無緣無故，而且是持續(xù)反彈了一個月，這就需要引起我們對實體市場的高度關(guān)注了。

大家可以回想一下，從去年12月底到現(xiàn)在，幾乎三天兩頭都有樓市利好消息傳來，很顯然，這不是啥小作文，而是從上到下、從右到左實實在在的政策支持，市場又給予良好反饋。而這其中，尤其以作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市最受研究者關(guān)注。

這個不難理解，每輪樓市有什么新政策，一定是從一線城市率先發(fā)出，然后其他城市跟隨效仿。每輪市場漲跌，也是一線城市先于其他城市做出反應(yīng)。原因相信大家都懂，這一切都是城市能級決定了的，牌桌上的發(fā)言權(quán)都是由大小座次決定的。

回到正題，先說說一天內(nèi)兩個一線城市的樓市大消息。

一個是，上海正式官宣收購二手房。

在此之前，域內(nèi)個別區(qū)域也有試點了收購二手房信息，這次全面啟動，將試點范圍擴大到浦東、靜安、徐匯區(qū)。人家也說了，這是首批試點，如果試點效果好，預(yù)計會全面鋪開。

不得不說，自去年以來，收購二手房的城市其實已經(jīng)不少了，算不上什么大新聞。這是由城市能級決定了，他們的收購動作也翻不起什么大浪，也不會有什么市場帶動作用。但上海開啟收購二手房的意義就不一樣了，從收購的標(biāo)準(zhǔn)可看出一二。

其中浦東試點收購二手房要求是2000年前建造、面積不超過70平米、總價不超過400W?？梢钥闯?，收購的房子就是我們常說的“老破小”。感到奇怪嗎？這明明就是我們常說的不受待見的品種，為啥專門收購這些房子呢？用意有二：

一是這類房子往往是市場下行的先行標(biāo)的，跌的多，流動性差，通過收購這類房子提高市場信心；

二是收購這類房子可以保持穩(wěn)定進行。房子總價不高，所處的地段較好，其租金收益率是非常可觀的，年化基本能達到2.5%以上，是收購資金利率的一倍，可做到穩(wěn)定盈利。可以說，這些收購的房子經(jīng)過簡單的裝修后，可直接提供給有租房需求的人居住，理論上，住房總價不高，完全是可以持續(xù)收購并出租的。

另一個信息是首都都市圈新鮮出爐。

具體內(nèi)容就不多說了，無數(shù)媒體滿屏的報道了，我只說一下重要意義。

所謂國家級都市圈，是國家規(guī)劃以核心城市為中心，輻射周邊一小時通勤圈，目標(biāo)是推動基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、市場統(tǒng)一、公共服務(wù)共享。從2021年批復(fù)南京都市圈開始，首都都市圈是第20個批復(fù)的。

首都都市圈批復(fù)較晚，主要應(yīng)是因為這個都市圈的重要性和復(fù)雜性，需要好生規(guī)劃，需要時間。按照目前的信息看，大體上與京津冀都市圈重疊，實際應(yīng)該有些出入，是目前已經(jīng)批復(fù)的最大面積都市圈。

與其他國家級都市圈最重要的區(qū)別是，其他都市圈都是要吸引人口到核心城市，而首都都市圈則是嚴(yán)守圈內(nèi)核心城市首都的人口上限，疏解人口和部分功能到周邊都市圈城市。從城建發(fā)展、房地產(chǎn)發(fā)展的角度看，明顯利好雄安、天津和河北。

當(dāng)然，這不是說首都人口就會減少了，主要還是因為太擁擠了，把非首都功能疏解到圈內(nèi)其他城市，而首都只要把應(yīng)有的功能發(fā)揮出來，全國乃至世界的精英、人才仍舊會紛至沓來。

兩個信息給了樓市什么重要啟示？

首先，去樓市庫存的另一只手正式啟動。作為去樓市庫存的重要抓手，其實就兩個：一是減少土地供應(yīng)，通過時間換空間，逐步消化掉庫存，最終到達供需平衡，這是從新房供應(yīng)端進行控制。另一個就是激活二手房市場。

上海作為一線城市代表，正式官宣收購二手房，其指向意義遠大于實際動作。這意味著，一方面其他城市也可以效仿上海，只要把核心地段的老舊房以市場價（或者適度高于市場價）收購回來，不僅可以讓二手房流通性增加，更重要的是讓大家看到信心，真正活躍市場。

此外，前面也說了，核心地段的租金收益超過收購資金利息成本，是可以做到長期運行的，這個做法不僅限于一線城市，在大多數(shù)城市應(yīng)該都是適用的，這無疑為以后應(yīng)對樓市波動提供了寶貴的經(jīng)驗做法。

其次，國家級都市圈的意義其實是未來城市房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡。

我國人口眾多、地域廣、經(jīng)濟體量大，國家級都市圈肯定不止現(xiàn)在批復(fù)的20個，未來還會逐步增加。

國家級都市圈，科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)和功能，往往都是一個大區(qū)域的核心，最終歸結(jié)到的還是人口承載，這里舉一個例子就明白了。

以日本的都市圈為例。全日本總?cè)丝跒?.24億，其中，第一大都市圈（一都七縣）東京都市圈人口為4446萬，第二大都市圈大阪都市圈人口為1900萬，這兩大都市圈占了全日本總?cè)丝诘?1%。

從規(guī)劃和城市發(fā)展趨勢看，我們未來的絕大部分人口也會聚集到都市圈。當(dāng)然，我們的體量要大很多，需要更多的都市圈才承載。按照此前一些研究的說法，未來我們80%的人口，將分布在20個左右的國家級都市圈里（規(guī)劃多余這個數(shù)，未必都能走出來）。

房地產(chǎn)發(fā)展“短期看政策，長期看人口”，毫無疑問，房地產(chǎn)下半場的機會也一定在這些批復(fù)的都市圈里。給我們的啟示是，買房、置業(yè)，或者是投資，都應(yīng)朝著這個方向去把握。目前批復(fù)的20個國家級都市圈（圖片來源：城市財經(jīng)）見下圖：

最后，未來的房地產(chǎn)走勢也越來越清晰。

看了以上的信息和分析，房地產(chǎn)走勢路徑應(yīng)該是比較清晰了吧，總結(jié)一下即可。

從新房和二手房雙重發(fā)力，說明管理層促穩(wěn)樓市的決心是堅定的，一線城市以及核心二線城市開年后的樓市“小陽春”值得期待。

未來房地產(chǎn)發(fā)展分化是必然。國家級都市圈是房地產(chǎn)發(fā)展的機會，宜居宜業(yè)，也宜資產(chǎn)保值增值。但是，總?cè)丝诰湍敲炊?，被虹吸掉的其他非都市圈地方，沒有產(chǎn)業(yè)，自然也沒有人口，那里的房子別說保值增值了，就是找到接手的人也是不容易的事。

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