文/言叔

開年以來(lái)，香港股市上演了一出戲劇性大戲。

鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展股價(jià)像坐了火箭，一個(gè)多月市值飆漲40%，站上255億港元。

這波暴漲全靠一則傳聞：

為解千億債務(wù)危機(jī)，鄭氏家族正和美國(guó)黑石集團(tuán)談，打算賣掉新世界發(fā)展大部分股權(quán)，若談成就要失去控制權(quán)。

上市公司也證實(shí)了，控股股東確實(shí)在和潛在投資者接洽，但還沒達(dá)成任何協(xié)議。

說(shuō)白了這就是故意放風(fēng)，股價(jià)漲了，家族在談判中就能更占優(yōu)勢(shì)，多要些好處。

黑石作為全球最大另類資產(chǎn)管理公司，就愛抄底困境資產(chǎn)，之前就和新世界有過(guò)接觸，像禿鷲似的盯著機(jī)會(huì)。

01

鄭氏家族是香港四大豪門之一，鄭裕彤外號(hào)"鯊膽彤"，當(dāng)年眼光毒辣、敢闖敢拼，創(chuàng)下橫跨多領(lǐng)域的商業(yè)帝國(guó)。

在香港商界，鄭裕彤的大膽是出了名的，因此別人送給他一個(gè)綽號(hào)——"鯊膽彤"。

1970年，鄭裕彤創(chuàng)立新世界發(fā)展時(shí)，就敢動(dòng)用手里三分之一的資產(chǎn)1.3億元，果斷購(gòu)入尖沙咀藍(lán)煙囪碼頭地皮。

要知道彼時(shí)香港房地產(chǎn)剛恢復(fù)元?dú)?，敢冒這么大風(fēng)險(xiǎn)的人可沒幾個(gè)。

這個(gè)項(xiàng)目后來(lái)建成了新世界中心，成為尖沙咀海邊最具代表性的建筑群。

鄭裕彤最讓人津津樂(lè)道的傳奇，是在2008年金融危機(jī)時(shí)，把許家印拉上了大D會(huì)的牌桌，讓上市失敗、險(xiǎn)要翻船的恒大，強(qiáng)行扶正了。

這場(chǎng)瘋狂的豪賭，恒大在破產(chǎn)邊緣被拉回重生，徹底激發(fā)了許家印的賭性。

后來(lái)，站上行業(yè)巔峰的許家印，對(duì)鄭裕彤投桃報(bào)李。

2015年，恒大收購(gòu)了新世界發(fā)展位于?？凇⑽錆h和惠州的4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，總代價(jià)135億，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)史上最大一筆收購(gòu)交易。

可傳到第三代鄭志剛手里，就徹底走樣了。

鄭志剛雄心勃勃搞擴(kuò)張，靠高杠桿舉債，如今公司有息債務(wù)超1861億港元，現(xiàn)金才258億，凈負(fù)債率達(dá)93%，遠(yuǎn)超其他三大豪門。

對(duì)比一下其他三大豪門的負(fù)債率，就更顯尷尬：

郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，凈負(fù)債率只有15%；李兆基家族的恒基地產(chǎn)，借貸比率為21%；而李嘉誠(chéng)家族的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，凈負(fù)債率低至5%。

新世界發(fā)展的杠桿水平，遙遙領(lǐng)先。

連續(xù)兩年新世界都虧了上百億，2024財(cái)年(2023年7月1日~2024年6月30日)，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損約196.83億港元，這是新世界發(fā)展近20個(gè)財(cái)年以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。

2025財(cái)年(2024年7月1日~2025年6月30日)虧損仍在繼續(xù)，股東應(yīng)占虧損約163億港元。

鄭志剛也被趕出董事會(huì)，鄭家純重新掌權(quán)并啟用職業(yè)經(jīng)理人黃少媚。

2024年9月，被視為第三代接班人的鄭志剛辭任行政總裁，轉(zhuǎn)任非執(zhí)行董事，由曾任香港發(fā)展局局長(zhǎng)的馬紹祥接任，后于2025年6月徹底出局。

02

曾幾何時(shí)，鄭裕彤能在危機(jī)中救恒大，如今他一手創(chuàng)辦的企業(yè)卻要賣身自救。

富不過(guò)三代的魔咒似乎應(yīng)驗(yàn)，沒了"鯊膽彤"的蔭庇，鄭氏子孫把一手好牌打得稀爛，香港豪門的這波渡劫，能不能挺過(guò)去還很難說(shuō)。

老話早就說(shuō)過(guò)，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。

太子爺一發(fā)力，埋頭猛干了幾年，家族企業(yè)的命運(yùn)，突然就岌岌可危了。

這就是明明可以啃老、坐享其成，非要靠自己努力的典型。

如今，鄭志剛出局，香港豪門家族的接班劇情，變得撲朔迷離。

在上市公司層面，鄭家純重新起用了職業(yè)經(jīng)理人來(lái)挽救危局。

現(xiàn)在上任新世界發(fā)展一把手的，是曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)鄭家純私人助理的女性高管黃少媚。

面對(duì)危機(jī)，鄭家純?cè)跇I(yè)績(jī)報(bào)告表示："時(shí)勢(shì)不由人，然變局如潮，何以舟楫(如何應(yīng)對(duì))?"

03

新世界發(fā)展的困境，折射出香港老牌華資地產(chǎn)豪門在行業(yè)深度調(diào)整期中面臨的傳承與轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

香港四大豪門中，除了鄭裕彤家族，其他三家相對(duì)穩(wěn)健。

李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)本月剛以228億美元的價(jià)格賣出43個(gè)全球優(yōu)質(zhì)港口，現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)盡顯。

李兆基家族的恒基兆業(yè)負(fù)債率僅28%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)。

郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)雖內(nèi)地銷售承壓，但香港IFC、ICC等核心物業(yè)租金穩(wěn)健，年收入仍超200億港元。

相比之下，鄭裕彤家族依賴債務(wù)驅(qū)動(dòng)擴(kuò)張，成為四大家族中唯一陷入虧損的成員。

若新世界被迫出售核心資產(chǎn)(如香港會(huì)展中心或瑰麗酒店股權(quán))，其江湖地位恐被新銳財(cái)團(tuán)取代。

黑石對(duì)新世界的興趣也被解讀為中國(guó)香港樓市情緒邊際變化的信號(hào)。

香港政府差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2025年中國(guó)香港私人住宅價(jià)格上漲3.3%；2025年12月房?jī)r(jià)按月微漲0.2%，連續(xù)第7個(gè)月錄得增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)"止跌回穩(wěn)"的討論升溫。

從"鯊膽彤"鄭裕彤的輝煌創(chuàng)業(yè)史，到第三代鄭志剛的激進(jìn)擴(kuò)張，再到如今的賣身求生，鄭氏家族的百年基業(yè)正面臨前所未有的考驗(yàn)。

這不僅僅是一個(gè)家族企業(yè)的興衰史，更是香港豪門傳承困境的縮影。

在市場(chǎng)環(huán)境劇變、債務(wù)壓力山大的背景下，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的香港四大家族，也不得不重新審視自己的發(fā)展路徑和傳承模式。

鄭氏家族能否渡過(guò)這次危機(jī)，新世界發(fā)展能否在黑石的幫助下重獲新生，香港豪門的傳承模式是否需要重新定義，這些問(wèn)題的答案，或許將在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)逐漸揭曉。

但有一點(diǎn)是確定的：香港商業(yè)黃金時(shí)代造就的傳奇故事，正在被新的商業(yè)現(xiàn)實(shí)重新書寫。

而鄭氏家族的這場(chǎng)危機(jī)，可能只是香港豪門集體轉(zhuǎn)型的開始。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。