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“好房子”正在全面主導(dǎo)廣州樓市。

從《廣州市好房子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》正式出臺(tái)，到出讓地塊首次在公告中寫(xiě)入“好房子”建設(shè)要求，都釋放出明確的信號(hào)，“好房子”是推進(jìn)樓市轉(zhuǎn)型的核心。

怎么理解“好房子”？“好房子”具體是什么？如何建設(shè)“好房子”？這些都成為當(dāng)下市場(chǎng)關(guān)心的重要問(wèn)題。各大房企也都在積極地探索并推出各自不同的“好房子”建設(shè)體系。于購(gòu)房者而言，理解并從這些千差萬(wàn)別的“好房子”中找到滿意的產(chǎn)品要消耗巨大的時(shí)間成本,變相地提高了置業(yè)難度。

而廣州住建局發(fā)布的“好房子”征求意見(jiàn)稿將從官方層面統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，房子也將如同智能手機(jī)、新能源汽車(chē)一般，擁有明確的評(píng)價(jià)參數(shù)，極大降低“比貨”難度，降低置業(yè)者獲得真正的“好房子”的門(mén)檻。

一起具體來(lái)看看，廣州究竟如何將“好房子”工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

看點(diǎn)一：四個(gè)評(píng)分維度+四個(gè)評(píng)定等級(jí)

根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，好房子評(píng)價(jià)劃分為基本級(jí)和一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)，共四個(gè)等級(jí)。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由安全、舒適、綠色、智慧四類(lèi)評(píng)價(jià)指標(biāo)組成，其每一類(lèi)評(píng)價(jià)劃分為基本級(jí)和A級(jí)、AA級(jí)、AAA級(jí)，共四個(gè)等級(jí)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，先算安全、舒適、綠色、智慧每一個(gè)單獨(dú)類(lèi)別的得分，再算這四類(lèi)加起來(lái)的總分，最終確定房子的“星級(jí)”。

具體來(lái)看，除了“智慧”按照《廣州市居住建筑智能家居評(píng)價(jià)指引》的規(guī)則進(jìn)行評(píng)價(jià)。“安全、舒適、綠色”每一類(lèi)都有“必做題”（控制項(xiàng)），做全對(duì)拿20分基礎(chǔ)分，然后再做“加分題”（得分項(xiàng)）攢分?jǐn)?shù)，由兩者加和總分確定等級(jí)，60分以上→A級(jí)，70分以上→AA級(jí)，80分以上→AAA級(jí)。

在每一評(píng)價(jià)類(lèi)別得分等級(jí)的基礎(chǔ)上，房子整體想評(píng)上星級(jí)，必須滿足：

這種評(píng)價(jià)方式確保高星級(jí)項(xiàng)目在各個(gè)維度上表現(xiàn)均衡且出色。也就是，星級(jí)越高，代表房子越優(yōu)秀。一個(gè)項(xiàng)目評(píng)到基本級(jí)也就剛及格，評(píng)到三星級(jí)那就代表是市面上最好的房子，最起碼也是個(gè)全能戰(zhàn)士。

看點(diǎn)二：全方位的安全保障體系

在每一個(gè)評(píng)價(jià)類(lèi)別中，有眾多評(píng)分細(xì)則，我們從中摘取幾個(gè)，簡(jiǎn)單看一下評(píng)級(jí)的難易程度。

安全方面，評(píng)價(jià)主要體現(xiàn)在建筑本體要耐用，居住使用時(shí)能預(yù)防危險(xiǎn)，發(fā)生災(zāi)難時(shí)便于逃生三大方面。

除了防火、防滲、防墜、購(gòu)買(mǎi)質(zhì)量保險(xiǎn)，用電安全、全屋防滑、設(shè)置空調(diào)安全平臺(tái)、人車(chē)分流、完善監(jiān)控，設(shè)置帶標(biāo)識(shí)的安全間等基本要求外，所有加分項(xiàng)都來(lái)自于以上細(xì)項(xiàng)的優(yōu)化或者進(jìn)一步加強(qiáng)。

比如，二星級(jí)及以上項(xiàng)目，所有防水工程保修期不低于10年，以及采用智能安全配電箱產(chǎn)品，且具備火災(zāi)預(yù)防、安全用電和智能監(jiān)控、遠(yuǎn)程預(yù)警功能。

總的來(lái)說(shuō)，“安全”主要是通過(guò)一系列強(qiáng)制措施守住生命財(cái)產(chǎn)底線，再通過(guò)加分項(xiàng)引導(dǎo)房企投入更多資源，打造從日常預(yù)防到應(yīng)急逃生的全方位保障體系。僅高層住宅公區(qū)及套內(nèi)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)這一項(xiàng)，就得10分。

看點(diǎn)三：適老化是重要加分項(xiàng)

“舒適”主要確保居住空間在尺度、光空氣、聲環(huán)境和衛(wèi)生防疫方面的基本品質(zhì)。涵蓋層高（標(biāo)準(zhǔn)層層高不低于3.0米）、適老化預(yù)留、安全車(chē)庫(kù)，公共空間（電梯廳、車(chē)庫(kù)）必須通風(fēng)，預(yù)留新風(fēng)條件，外窗、分戶樓板、電梯井隔墻的隔聲性能，廚衛(wèi)防臭串味、防霉材料、給水管材衛(wèi)生等基本達(dá)標(biāo)的控制項(xiàng)。

而可變空間等更優(yōu)布局，全齡友好設(shè)計(jì)以及更高的隔聲標(biāo)準(zhǔn)都是加分項(xiàng)。比如普通民眾最關(guān)心的防噪音，如果房企提高樓板隔聲性能，那最高能得10分；臥室設(shè)置居家康養(yǎng)設(shè)備隔墻與合理設(shè)置梯戶比也是得分大項(xiàng)，最高能得到6分，高層住宅配置不少于2臺(tái)電梯，服務(wù)不多于30戶才能拿到最高分。

看點(diǎn)四：可持續(xù)與智能化并重

“綠色”是好房子評(píng)價(jià)的關(guān)鍵維度，關(guān)注建筑的可持續(xù)性、生態(tài)友好和高效運(yùn)營(yíng)。其中提到，結(jié)合嶺南氣候特征，通過(guò)騎樓、風(fēng)雨連廊和架空層等要素構(gòu)建連續(xù)通達(dá)的步行系統(tǒng)。

追求更高級(jí)別的裝配式/模塊化建筑、更高比例的綠色建材，更精細(xì)的垃圾分類(lèi)、高標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立垃圾房，采取更多主動(dòng)節(jié)能措施，如通過(guò)屋面墻體隔熱、垂直綠化、光伏發(fā)電等技術(shù)提升建筑整體能效，以及提升綠地率、追求建筑立面細(xì)節(jié)精致美觀都是加分項(xiàng)。

以廣州此次出臺(tái)的《好房子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》為標(biāo)志，“好房子”建設(shè)有望全面加速推進(jìn)。

與其他城市相比，廣州標(biāo)準(zhǔn)更加注重與嶺南氣候特點(diǎn)的適應(yīng)，如強(qiáng)調(diào)風(fēng)雨連廊、架空層等設(shè)計(jì)，體現(xiàn)出鮮明的地域特色。并在在安全、舒適、綠色、智慧四大維度上設(shè)定了清晰可考的“基礎(chǔ)題”與“加分題”。

更重要的是，近期廣州市規(guī)劃和自然資源局掛牌出讓了白云區(qū)白云新城AB2911018地塊，首次在出讓公告中寫(xiě)入“好房子”建設(shè)要求。這意味著“好房子”標(biāo)準(zhǔn)將從市場(chǎng)源頭開(kāi)始推進(jìn)，其落地前景非常值得關(guān)注。

對(duì)房企而言，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。

從購(gòu)房者角度看，標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)大大降低了信息不對(duì)稱問(wèn)題，使消費(fèi)者能夠更加清晰地辨別住宅品質(zhì)。

提醒一句，當(dāng)前發(fā)布的文本仍為“征求意見(jiàn)稿”，意見(jiàn)反饋時(shí)間截至2月23日，感興趣的可以根據(jù)切身感提出建設(shè)性意見(jiàn)。

--THE END--

本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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