昨天直播間很多朋友提到了上海下場(chǎng)收購(gòu)二手房，因?yàn)橐恢痹跍?zhǔn)備直播，就沒(méi)有提早看到這個(gè)新聞。

實(shí)際上，我在直播間的臨時(shí)解讀，是不全面的，站的高度更是不夠的，這篇文章說(shuō)說(shuō)我的看法。

這次的試點(diǎn)有三個(gè)區(qū)：

浦東、靜安、徐匯。

標(biāo)準(zhǔn)比較明確：

①單套70平米以下

②2000年以前的房子

③不高于400萬(wàn)的總價(jià)

形式有硬性要求：

購(gòu)房款以“房票”形式監(jiān)管，產(chǎn)權(quán)人置換需購(gòu)買(mǎi)本區(qū)新房。

單純看這件事，能直接給人強(qiáng)烈的信號(hào)是：

上海人太聰明了！

我先說(shuō)結(jié)論：

1.融資成本低于租金成本

2.房?jī)r(jià)已經(jīng)低于地價(jià)

1.融資成本低于租金成本

大家都知道，上海樓市這幾年也沒(méi)比北京好哪里去，整個(gè)市場(chǎng)跌幅不會(huì)低于30%，而且因?yàn)樯虾Ｊ袌?chǎng)分化的確嚴(yán)重，豪宅和老破小冰火兩重天，所以老破小其實(shí)更慘。

如果說(shuō)救市的話，這種收購(gòu)老破小這種事，上海根本不是首例，很多三四線城市早在兩年多以前就有收購(gòu)的，為什么早一年、兩年不收購(gòu)？

現(xiàn)在在這樣一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，出來(lái)收購(gòu)二手房，動(dòng)機(jī)先不討論（肯定是好的），起碼算賬算的是“算盤(pán)珠子都快崩到我臉上來(lái)了”。

據(jù)我了解，上海老破小租售比普遍已經(jīng)超過(guò)了2.5%，您應(yīng)該知道現(xiàn)在的抵押貸款融資成本是多少吧？

2%。

也就是說(shuō)，這是一件包賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，而且不用想都在知道，這種規(guī)模性融資，成本會(huì)更低，再說(shuō)句不好聽(tīng)的，這錢(qián)就是那些存款利率＜1.2%的人，錢(qián)相當(dāng)于是你們出的。

2.房?jī)r(jià)已經(jīng)低于地價(jià)。

現(xiàn)在收購(gòu)的老破小，是10年前的價(jià)格收購(gòu)的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整回10年前了。

很多人應(yīng)該聯(lián)想到了十年前轟轟烈烈的“棚改貨幣化”，但是很多人并沒(méi)有把賬算清楚。

上海也好，北京也好，關(guān)注土拍市場(chǎng)的人都知道，現(xiàn)在很多板塊土拍的樓面價(jià)，已經(jīng)超過(guò)附近二手房?jī)r(jià)格，而且老破小多數(shù)容積率低于2.0，這種情況下再去普遍拆掉賣(mài)地，開(kāi)發(fā)商根本是不賺錢(qián)的（零星搞幾個(gè)標(biāo)桿豪宅可以，但是成規(guī)模那樣搞，豪宅也不稀缺了，也沒(méi)人搶了）。

為啥開(kāi)發(fā)商10年前可以賺錢(qián)，現(xiàn)在不行？

因?yàn)榉績(jī)r(jià)回到10年前了，但是地價(jià)還是今天的地價(jià)，今天的地價(jià)對(duì)比十年前，普遍要貴一倍的。

如果仍然靠老藥方，開(kāi)發(fā)商就是陪跑，根本賺不到什么利潤(rùn)了。

所以，現(xiàn)在的“收廉價(jià)二手房然后發(fā)房票”，這和10年前的“棚改貨幣化”相比，簡(jiǎn)直就是更智慧更高端的Promax系列。

所以有人說(shuō)，這是劃時(shí)代的歷史性時(shí)刻。

但是我覺(jué)得，不要過(guò)于樂(lè)觀，這里面還有個(gè)關(guān)鍵的“卡點(diǎn)”，需要在后續(xù)的實(shí)踐中觀察，這卡點(diǎn)是——自愿。

我們不妨“以較大的惡意揣測(cè)別人”：

蘋(píng)果17手機(jī)出來(lái)后，官方可以“以舊換新”，為啥很多人自己私下把手機(jī)掛到咸魚(yú)上賣(mài)掉再去買(mǎi)新手機(jī)？直接拿給蘋(píng)果加錢(qián)換臺(tái)新的不行嗎？

因?yàn)槟闾O(píng)果官方會(huì)打算盤(pán)，手機(jī)使用者也不傻啊。

明明可以咸魚(yú)2500元賣(mài)掉，偏偏到你那里折價(jià)2250，差這250，有人就是不愿意當(dāng)250，自己賣(mài)了是費(fèi)勁，現(xiàn)在攢點(diǎn)錢(qián)多難啊，該花花該省省。

蘋(píng)果手機(jī)的例子，嚴(yán)格來(lái)講還不夠準(zhǔn)確，只能解釋收購(gòu)端、不能解釋購(gòu)買(mǎi)端。因?yàn)樘O(píng)果手機(jī)的售價(jià)是“標(biāo)品價(jià)”，不存在隨意定價(jià)、過(guò)分溢價(jià)的情況。

新房呢？

那可不好說(shuō)。

上海的情況我了解的不多，不敢妄言，北京我是知道的。

像北京從2023年初至今這3年時(shí)間里，整體房?jī)r(jià)跌幅30-35%，很多3年前開(kāi)盤(pán)的新房仍有在賣(mài)的，你去售樓處看看，有給你65折的價(jià)格優(yōu)惠沒(méi)有？

有人說(shuō)，那是因?yàn)檫@種新房抗跌？

我看是坑爹吧！

當(dāng)然這只是我們的一種擔(dān)心，畢竟剛剛開(kāi)始，等上海的朋友們逐漸實(shí)際操作后，我們?cè)儆^察。

如果沒(méi)有以上這種情況，那收購(gòu)你二手房的“監(jiān)管到賬戶(hù)里的錢(qián)”那真就是錢(qián)，它的購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有被變相降低，那這個(gè)力量就太恐怖了，要比10年前的棚改貨幣化還要恐怖幾倍，可以說(shuō)是極其聰慧地人為制造天量需求（上海好地段的老破小就是天量）；

如果普遍存在以上那種情況，那收購(gòu)你二手房的“監(jiān)管到賬戶(hù)里的錢(qián)”，其中有一部分就是紙，你也就看個(gè)樂(lè)呵，兩頭的便宜未必都能占到。

什么事情，一旦“自愿”了，其實(shí)就是把“裁判權(quán)”交給了市場(chǎng)，誰(shuí)都不傻，到那個(gè)時(shí)候，“自愿”的人數(shù)，如果達(dá)不到規(guī)模，這就只能停留在“試點(diǎn)”階段了。

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