全國房地產(chǎn)市場的大降溫，已進(jìn)入第五個年頭了。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場，究竟處于何種狀態(tài)？

樓市的核心指標(biāo)包括成交量與房價，今天咱們重點回顧年度住宅成交數(shù)據(jù) 。

首先，分析一下我們監(jiān)測的全國28個重點城市，一手加二手住宅成交總量的年度走勢圖。

由圖可知，2025 年相比 2024 年呈下跌態(tài)勢，2024 年相比 2023 年同樣下跌，已連續(xù)下跌兩年。

目前這個成交量，相比大幅降溫的 2022 年還略低一些，創(chuàng)下了近幾年的新低。

成交量最高值出現(xiàn)在 2016 年，2020 到 2021 年樓市曾有一波脈沖行情，2021 年下半年樓市降溫，因此 2021 年的量能略低于 2020 年。

2023 年由于第一季度疫情防控取消，成交量出現(xiàn)集中反彈，之后量能便開始萎縮。

2025 年的量能處于近多年的最低點，可見樓市依然較為疲軟，若量能未能實現(xiàn)持續(xù)反彈，就很難奢望房價能夠止跌。

從結(jié)構(gòu)來看，這幾年新房成交量持續(xù)萎縮，二手房成交量同樣萎縮，但部分城市的二手房量能相對偏強(qiáng)。

若按三類城市劃分：

一線城市 2025 年的量能同比 2024 年跌幅較大；

二線城市同比下跌 11%；

三線城市樓市降溫幅度更大。

目前市場顯然還未見到量能的底部，更不用說房價的底部了，二線城市的情況介于一線和三線之間。

在一線、二線、三線城市中各選一個典型城市，看看它們的量能變化：

一線城市選上海

上海的量能這幾年在全國保持偏強(qiáng)狀態(tài)，但與自身歷史水平相比仍偏弱。

2015 到 2016 年，上海一手加二手住宅的量能處于歷史巔峰；

2017 到 2018 年，受調(diào)控政策影響，新房量能大幅萎縮；

2020 到 2021 年樓市上行，但量能明顯不及 2015 到 2016 年；

2022 年樓市大幅降溫；

2023、2024 年連續(xù)兩年量能小反彈；

2025 年相比 2024 年微跌。

總體來看，上海的情況還算不錯，2024 年的量能高于 2022 和 2023 年，因此近兩年來上海的房價跌幅小于全國平均水平。

預(yù)計 2026 年，上海的住宅交易總量大概率會穩(wěn)中小增。

二線城市選西安（西部地區(qū)）

西安的住宅量能走勢與上海完全不同。

2011 年一直到 2018 年的高點，西安樓市呈震蕩上行態(tài)勢，尤其是新房和二手房都處于成長周期的上行階段，2018 年西安樓市格外火爆，房價漲幅當(dāng)時創(chuàng)下全國之最；

2019、2020 年小幅波動，但量能依然維持在偏高位；

2021 年下降較為明顯；

2022 年隨全國大市大幅下滑；

2023 年反彈后，2024、2025 年連續(xù)兩年回調(diào)。

可見近兩年西安的住宅量能沿著見頂后的下滑態(tài)勢發(fā)展，因此對 2026 年并不樂觀，認(rèn)為西安的量能會繼續(xù)回調(diào)，低于 2025 年。

所以打算在西安買房的朋友們，2026 年無需著急。

三線城市選蕪湖（中部地區(qū)）

蕪湖的量能走勢又與上海、西安完全不同，其量能高點出現(xiàn)在 2021 年。

2011 年到 2021 年這十年，盡管樓市有波動（如 2014、2015 年的低迷期），但總體量能震蕩上行；

2022 年量能大幅下滑，跌幅超過腰斬，之后三年維持在低位盤整震蕩；

2025 年相比 2024 年小幅下跌。

按照蕪湖這樣的量能，房價必跌無疑。

預(yù)測 2026 年蕪湖的量能基本會維持持平狀態(tài)，或小增、或小降；但無論增減，其樓市都處于低迷狀態(tài)，房價應(yīng)該會繼續(xù)下跌，離止跌還有較遠(yuǎn)距離。

通過上述分析可以清晰看出，2025 年全國主要城市的住宅成交量依然處于震蕩下行態(tài)勢，并未有效止跌。

分城市能級來看，一線城市強(qiáng)于二線城市，二線城市強(qiáng)于三四線城市。

按照目前的量能走勢，預(yù)計 2026 年相比 2025 年基本持平或小跌 5% 以內(nèi)，而一線城市極有可能穩(wěn)中有增，率先實現(xiàn)真正的止跌。