眾所周知，最近南京學(xué)區(qū)房賣爆了。

每年年初，南京學(xué)區(qū)房市場都要迎來一年中的“高光時刻”。在最近的小紅書上，二手房中介開始陸續(xù)曬出1月成績單：

樹人學(xué)區(qū)，1月成交129套，較熱門的新二河村月成交量約24套；

匯文學(xué)區(qū)，簽約成交近130套，雙學(xué)區(qū)房源日成交最高突破10套；

鐘英學(xué)區(qū)，今年1月成交量超過130套，相比前一個月漲幅超50%。

“戰(zhàn)報”滿天飛，南京學(xué)區(qū)房“回暖”、“暴漲”等字眼緊密關(guān)聯(lián)，成為樓市討論的重點(diǎn)。

01

我們先來看哪些學(xué)區(qū)房正在火熱成交。

在家長眼中，含金量最高的當(dāng)屬鼓樓一線學(xué)區(qū)房，在預(yù)算充足的情況下，小學(xué)+初中的雙學(xué)區(qū)配置更是置業(yè)首選，這類學(xué)區(qū)房也較為搶手。

在中介曝光的數(shù)據(jù)中也能看到，這類學(xué)區(qū)房的日均成交量10套+，且上漲趨勢猛烈。

有中介告訴銳評君：“一般在前一年的12月份開始，市場就開始熱了。一直到次年3月中旬，一線學(xué)區(qū)房的成交量都是逐漸上漲的�！�

比如樹人雙學(xué)區(qū)的新河二村。去年12月賣出16套，相比11月12套、10月7套的成交量，漲幅較為明顯。

參考去年春節(jié)前一個月5套（2024年1月）、春節(jié)后月成交13套（2024年2月），中介推測今年春節(jié)后月成交量或?qū)⒃?0套左右。

赤壁路小學(xué)+二十九中的華新巷小區(qū)，近期成交量漲幅更加明顯。

去年下半年僅兩套，10月至12月共三個月的成交直接掛零，而今年1月已有5套成交。（注：因數(shù)據(jù)上傳延遲，成交記錄僅截止到1月9日）

中介給出數(shù)據(jù)雖有待可考，但實(shí)時更新的成交量，不斷刺激著買房人。

比如，樹人學(xué)區(qū)1月成交129套；鐘英學(xué)區(qū)，今年1月成交量超過130套，相比前一個月漲幅超50%；銀城+匯文，2月第一天就賣出了近10套房源。

另一個成交熱點(diǎn)，是低總價學(xué)區(qū)房。

據(jù)中介透露，近期學(xué)區(qū)房成交中，總價在300萬以內(nèi)的房源占比較高。

比如，向來以“戶型小、總價低”為賣點(diǎn)的迎江園小區(qū)，樹人雙學(xué)區(qū)。去年12月份以來成交的8套房源中，多為50㎡以內(nèi)的戶型，總價控制在250萬左右。（注：因數(shù)據(jù)上傳延遲，成交記錄僅截止到1月11日）

像一套建面約43.67㎡的房源，盡管單價逼近5萬/㎡，但總價僅218萬，多數(shù)“雞娃”家庭都能負(fù)擔(dān)。

02

那么近期學(xué)區(qū)房“爆火”的原因有哪些呢？

首先，相比前幾年，學(xué)區(qū)房的性價比更高。

鼓樓學(xué)區(qū)房向來是“雞娃”父母必爭之地，尤其是一線雙學(xué)區(qū)房源，對其誘惑力更大，但在近兩年來的市場上，哪怕是“優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)房”也難逃降價命運(yùn)。

就連中介都感嘆：“前幾年市場火熱，旺季時期幾乎一天一個價，都想趕緊買了圖個心安；如今價格降下來了，很多房子也是一天一個價，賣家更加想要趕緊出手，就怕晚一天少賣幾個w。”

比如拉小+29初雙學(xué)區(qū)的怡景花園，小區(qū)最高成交單價約9.9萬/㎡，巔峰時期7萬/㎡、8萬/㎡的成交記錄比比皆是。

如今同樣的房源，單價“4”字頭就能拿下。

今年1月份一套建面約68.17㎡的低樓層房源，成交單價僅3.8萬/㎡不到；而在去年12月初，同樣是低樓層且面積相差無幾的房源，還能賣到近4萬/㎡。

其次，在買賣雙方來看，春節(jié)前后都是交易最佳時機(jī)。

按照慣例，每年春節(jié)前后直到4月份都是南京學(xué)區(qū)房市場旺季，期間疊加“小陽春”、“金三銀四”，成交數(shù)據(jù)往往是全年里表現(xiàn)最為突出的幾個月。

在賣家看來，需求量增加代表著成交概率的增加，旺季的“價格小降”往往會比淡季更能吸引眼球。

而在買家看來，除了春節(jié)前后的議價空間相對更大外，春節(jié)后距離落戶要求時間變得緊張，擔(dān)心賣家伺機(jī)漲價，于是選擇盡快出手。

另外，招生、入學(xué)政策的變化，給學(xué)區(qū)房行情帶來了一定程度的影響。

另外，按照去年最新入學(xué)要求，小學(xué)部自2025年起政策有調(diào)整，允許在入學(xué)當(dāng)年5月前落戶；初中部仍舊要求提前一年落戶，也就是說需在每年4月30日前落戶。

因此在最近的學(xué)區(qū)房行情中，小學(xué)單學(xué)區(qū)的房源成交量較為穩(wěn)定，一線初中及雙學(xué)區(qū)房源的勢頭相對更猛。

且從投資角度來看，初中學(xué)區(qū)房只需在手中3年即可再次出手，相比小學(xué)五六年的周期，市場變化更小也更容易出手，漲跌可控。

這也是一線初中學(xué)區(qū)房價格跌幅相對較小的原因之一。

03

元旦之后，南京二手房市場熱度持續(xù)高漲。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2026年第一個月的南京樓市，共賣出了4929套二手房，相比去年12月份，成交量暴漲30.7%。（數(shù)據(jù)來源貝殼找房）

僅從成交量來看，二手房市場已經(jīng)率先露出“小陽春”信號。

時間上，南京樓市已經(jīng)進(jìn)入2月份且馬上迎來春節(jié)小長假，假期結(jié)束后即是傳統(tǒng)的“金三”旺季。再加上學(xué)區(qū)房的需求量的持續(xù)釋放，成交量大概率還要繼續(xù)上升。

而據(jù)最新國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，南京二手房價格環(huán)比下跌1.2%，同比下跌8.4%，以價換量仍是南京二手房當(dāng)下的主流趨勢，建議有置業(yè)需求的買房人，可以多多關(guān)注優(yōu)質(zhì)的、預(yù)算合適的房源。