讓更多人理性客觀認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，讓更多人懂買(mǎi)房賣(mài)房實(shí)操，讓更多人的家庭資產(chǎn)變得健康。

1，我們目前的業(yè)務(wù)分了三塊，買(mǎi)房賣(mài)房基礎(chǔ)會(huì)員、買(mǎi)房陪跑會(huì)員、賣(mài)房陪跑會(huì)員。我們關(guān)于市場(chǎng)的很多判斷也是源于我們一線的實(shí)操。我們?cè)谝荒曛袝?huì)接觸大量的購(gòu)房人和賣(mài)房人。

下面我就簡(jiǎn)單聊聊關(guān)于目前市場(chǎng)上的一些買(mǎi)賣(mài)房現(xiàn)狀，供大家作為參考，同時(shí)我覺(jué)得大家也可以思考下自己家庭的財(cái)務(wù)健康問(wèn)題，這對(duì)于多數(shù)人來(lái)說(shuō)，是很重要的。北京多數(shù)的購(gòu)房者，至少90%以上的買(mǎi)房人，都是傾盡家庭資產(chǎn)去買(mǎi)一到兩套房子，如果操作上、節(jié)奏上、或者負(fù)債上出現(xiàn)問(wèn)題，在這種市場(chǎng)急劇變化的情況下，就很容易一折騰就死。

2，北京多數(shù)的首套房或首套置換二套的買(mǎi)家，年齡多在30-40歲左右，和我年齡差不多，大學(xué)畢業(yè)后在北京扎根，十幾年能攢下一些錢(qián)，這屬于十幾年的奮斗成果，是積累。

但是到了買(mǎi)房的這個(gè)階段，一般都是要把家庭資產(chǎn)的絕大多數(shù)拿出來(lái)去買(mǎi)一套房子，且多數(shù)人是需要貸款買(mǎi)的。

首付200萬(wàn)，貸款300萬(wàn)，看上去很正常，但實(shí)際上這種操作要分情況來(lái)看，放在過(guò)去房?jī)r(jià)上漲的年代，這是一種極度的正確，全民預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，你不貸款就是落后，現(xiàn)在回看，那種泡沫狂歡的時(shí)代，人人都是精神病；

說(shuō)得更簡(jiǎn)單一點(diǎn)，實(shí)際上就是在賭博。而且買(mǎi)房跟賭博不一樣的地方在于，買(mǎi)房會(huì)一個(gè)很高的杠桿。你在什么時(shí)候敢貸款300萬(wàn)？

而放到今天，或者說(shuō)是一個(gè)更正常的狀態(tài)下，貸款買(mǎi)房需要考慮的是你的財(cái)務(wù)狀況。你每月還完房貸之后，還有沒(méi)有存款？如果房?jī)r(jià)下跌，把首付跌沒(méi)了，你還有沒(méi)有余錢(qián)？

先別想房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，心態(tài)就會(huì)好很多。這也是當(dāng)下的一個(gè)現(xiàn)狀：很多人買(mǎi)房的理由依然是，擔(dān)心房?jī)r(jià)漲，所以焦慮，愿意加杠桿，去賭一把，即使嘴上說(shuō)，我是自住，但最后則是把財(cái)務(wù)狀況搞得特別差。

攢錢(qián)不容易，虧錢(qián)有時(shí)候只是一個(gè)瞬間的事。

3，去年我們咨詢的案例，這幾年好不容易攢了一些錢(qián)，大約400萬(wàn)現(xiàn)金，問(wèn)要不要去買(mǎi)套新房，貸款大約500-600萬(wàn)，1000萬(wàn)的房子，自住完美，每月的月供可以解決。

我說(shuō)，你買(mǎi)房本身沒(méi)問(wèn)題，但買(mǎi)新房有問(wèn)題，因?yàn)樾路慷加幸鐑r(jià)，溢價(jià)按保守預(yù)估也有10-15%，也就是說(shuō)，在你簽約那一刻，基本上100-150萬(wàn)就丟了；其次，負(fù)債太高也有問(wèn)題，負(fù)債太高，承受風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)很低。

好不容易攢下來(lái)的400萬(wàn)，簽約保守虧掉100-150，疊加上市場(chǎng)本身的下行，200-300萬(wàn)的現(xiàn)金就沒(méi)了。本金剩下100萬(wàn)，每年30萬(wàn)的現(xiàn)金月供，能吃得消嗎？

我覺(jué)得貸款買(mǎi)房在當(dāng)下已經(jīng)成了一種觀念，我也不反對(duì)，但需要說(shuō)明的是，過(guò)高的貸款，會(huì)把你的財(cái)務(wù)狀況變得特別差，風(fēng)險(xiǎn)承受能力特別低。市場(chǎng)萬(wàn)一再有一些波動(dòng)，很多人是承受不了的。

一折騰就死的現(xiàn)狀在過(guò)去的一年兩年里，無(wú)數(shù)次發(fā)生。中產(chǎn)階級(jí)，確切說(shuō)是脆弱的中產(chǎn)階級(jí)，貪婪、投機(jī)，會(huì)把你最美好的人生階段變得特別糟糕。

不要相信那些中介的忽悠，不要相信新房售樓處的給你畫(huà)的餅，他們都跟狼一樣盯著你的錢(qián)包，你虧得體無(wú)完膚跟他們有什么關(guān)系呢？他們賺的是你的買(mǎi)房傭金。

4，不折騰就死的情況同樣無(wú)數(shù)次發(fā)生。很多人前幾年買(mǎi)房，到了現(xiàn)在房子已經(jīng)虧了一大筆錢(qián)，然后開(kāi)始躺平，去年的房?jī)r(jià)年初到年末，北京很多區(qū)域跌了近20%，500萬(wàn)的房子跌掉100萬(wàn)。

100萬(wàn)難道不是錢(qián)嗎？

其實(shí)賣(mài)房的問(wèn)題，歸根結(jié)底也是要回到財(cái)務(wù)健康的這個(gè)思路上來(lái)。躺平只會(huì)讓你的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越差，不折騰就是死。

過(guò)去大量的人買(mǎi)房想的是投資，保值，到了今天，很多人的買(mǎi)房首付虧了很多，甚至已經(jīng)全部虧完了，更嚴(yán)重的還有不光首付虧完了，賣(mài)掉房子后還不夠還銀行貸款的。

這種當(dāng)年打著投資保值的名義買(mǎi)下來(lái)的房子有很多，不少人還盼著房?jī)r(jià)突然有一天能暴漲一下，自己能解套，但這種微弱的可能性會(huì)發(fā)生嗎？真發(fā)生的話，這些人真的會(huì)套現(xiàn)嗎？怕是會(huì)盼著漲更多吧……

健康的財(cái)務(wù)狀況是非常重要的，我們的客戶也好，粉絲也好，凡是通過(guò)折騰或不折騰的方式，把自己的資產(chǎn)變得健康的，心態(tài)都很好。賺錢(qián)養(yǎng)家，慢慢攢錢(qián)，沒(méi)什么財(cái)務(wù)壓力。

而那些還自己跟自己較勁的一些人，會(huì)在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，繼續(xù)焦慮，貪婪投機(jī)的心態(tài)始終折磨著你。

5，關(guān)于財(cái)務(wù)健康的觀念，需要反復(fù)地說(shuō)，很多人即使經(jīng)歷了，吃了虧，也未必長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)。

關(guān)于樓市的理性客觀的分析，也非常關(guān)鍵，需要反復(fù)地講，只有理性聲音變多了，才會(huì)有越來(lái)越多的家庭真正遠(yuǎn)離買(mǎi)房賣(mài)房焦慮。

上周末的市場(chǎng)沙龍：《復(fù)盤(pán)2025，預(yù)判2026》。內(nèi)容包括2023-2025年市場(chǎng)復(fù)盤(pán)，房產(chǎn)價(jià)值該如何判斷，當(dāng)下房?jī)r(jià)是高是低，2026年的走勢(shì)如何，學(xué)區(qū)房的走勢(shì)，及市場(chǎng)的分化是如何出現(xiàn)的等等。沙龍視頻已經(jīng)上傳到小鵝通。

目前蒲公英基礎(chǔ)會(huì)員權(quán)益包括：北京樓市系統(tǒng)分析課程、北京買(mǎi)房實(shí)操課程、北京賣(mài)房實(shí)操課程、北京區(qū)域板塊拆解更新、實(shí)時(shí)市場(chǎng)沙龍更新、及其它活動(dòng)。

提示：基礎(chǔ)會(huì)員不管下單時(shí)間早晚，都是明年2月1日到期。需要的朋友，可盡早下單。