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商鋪租金指數(shù)運行分析

2025年以來，提振消費各項政策落地顯效，消費市場保持平穩(wěn)增長。2025年，我國實現(xiàn)社會消費品零售總額50.1萬億元，同比增長3.7%，增速較2024年全年加快0.2個百分點，但6月以來單月增速連續(xù)7個月下滑。消費品以舊換新政策效果明顯，2025年商品零售同比增長3.8%，增速較2024年全年加快0.6個百分點；擴大服務(wù)消費政策多點發(fā)力，帶動服務(wù)消費潛力釋放，2025年服務(wù)零售額同比增長5.5%，但餐飲收入增速下滑至3.2%。多數(shù)零售商業(yè)項目仍選擇以價換量降空置，重點城市商鋪租金延續(xù)2024下半年以來下跌態(tài)勢。

1.百街商鋪租金：2025下半年重點城市主要商業(yè)街商鋪平均租金同比下跌0.81%

圖：2018-2025年全國重點城市主要商業(yè)街平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2025年，服務(wù)消費保持較快增長，尤其是文旅相關(guān)消費增速較快，少數(shù)位于核心商圈的城市地標(biāo)性商業(yè)街或具備文旅屬性的商業(yè)街客流和租金仍相對穩(wěn)健。餐飲收入增速放緩，疊加優(yōu)質(zhì)購物中心的沖擊，多數(shù)商業(yè)街經(jīng)營承壓，租金下行。根據(jù)全國15個重點城市主要商業(yè)街商鋪樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪租金指數(shù)。2025下半年，百街商鋪平均租金為24.05元/平方米/天，環(huán)比下跌0.47%，跌幅較2025上半年擴大0.12個百分點，全年累計下跌0.81%，跌幅較2024年累計跌幅擴大0.39個百分點。

2.百MALL商鋪租金：2025下半年重點城市主要商圈（購物中心）商鋪平均租金同比下跌0.34%

圖：2018-2025年全國重點城市主要商圈（購物中心）平均租金及變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2025年，消費市場平穩(wěn)運行，帶動商鋪租賃需求釋放。購物中心經(jīng)營情況整體好于商業(yè)街，但多數(shù)項目仍選擇以價換量穩(wěn)定出租率，尤其是有新開業(yè)項目入市的商圈，存量項目受競爭壓力影響多選擇降低租金。根據(jù)全國15個重點城市典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點城市100個典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百MALL）商鋪租金指數(shù)。2025下半年，百MALL商鋪平均租金為26.99元/平方米/天，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較2025上半年擴大0.1個百分點，全年累計下跌0.34%，跌幅較2024年累計跌幅擴大0.28個百分點。

3.租金趨勢：提振消費政策將繼續(xù)發(fā)力，帶動商鋪租賃需求釋放，但短期內(nèi)租金或繼續(xù)下行

2025年，消費市場平穩(wěn)增長，但下半年增速放緩。消費品以舊換新政策帶動家電/3C、家具等品類零售額快速增長，但餐飲消費整體增長放緩。多數(shù)零售商業(yè)項目仍選擇以價換量降空置，重點城市商鋪租金跌幅擴大。

展望未來，《“十五五”規(guī)劃建議》提出“建設(shè)強大國內(nèi)市場，加快構(gòu)建新發(fā)展格局”“堅持擴大內(nèi)需戰(zhàn)略基點，堅持惠民生和促消費、投資于物和投資于人緊密結(jié)合”，同時提出要“促進形成更多由內(nèi)需主導(dǎo)、消費拉動、內(nèi)生增長的經(jīng)濟發(fā)展模式?！?026年作為“十五五”開局之年，受益于大力提振消費、擴大有效投資的政策導(dǎo)向，作為消費空間載體的零售商業(yè)仍具備發(fā)展?jié)摿?，商鋪租賃需求有望繼續(xù)釋放，但短期內(nèi)租金或難改下行態(tài)勢。零售商業(yè)運營商需順應(yīng)趨勢，提升運營能力，穩(wěn)健經(jīng)營，同時以數(shù)字技術(shù)與人工智能驅(qū)動運營提質(zhì)增效，并緊抓不動產(chǎn)金融機遇強化資產(chǎn)管理能力，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

4.重點城市市場表現(xiàn)：消費平穩(wěn)增長，但實體商業(yè)增量供應(yīng)放緩，商鋪租賃需求整體偏弱
成都、上海等城市社零總額同比增速高于全國水平，消費市場增長較快

圖：2025年代表城市社會消費品零售總額及同比增速

注：天津未公布社零總額絕對值，2025年同比微增0.3%，蘇州尚未公布全年數(shù)據(jù)，1-11月累計同比增長2.8%，以上兩個城市未在圖中顯示。

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局，

分城市來看，2025年，重慶、上海社零總額相對較高，均超1.6萬億元，北京、成都、廣州、深圳在1.0-1.4萬億元之間，消費市場空間亦較大；杭州、武漢、南京、青島、長沙社零總額在5000億元-1萬億元之間，南昌、?？谏缌憧傤~相對較低，在3000億元以內(nèi)。從同比增速來看，成都、廣州、上海、武漢、長沙、杭州2025年社零總額同比增速高于全國水平，消費市場增長較快，超半數(shù)代表城市2025年社零總額同比增速超2024年水平。

（2）中央及地方圍繞大力提振消費出臺系列政策，支撐消費增長

大力提振消費是2025年經(jīng)濟工作首要任務(wù)，“十五五”時期將維持提振消費基調(diào)不變。3月，中辦、國辦印發(fā)《提振消費專項行動方案》，從城鄉(xiāng)居民增收促進行動、消費能力保障支持行動、服務(wù)消費提質(zhì)惠民行動、大宗消費更新升級行動、消費品質(zhì)提升行動、消費環(huán)境改善提升行動、限制措施清理優(yōu)化行動、完善支持政策等8個方面部署30項行動任務(wù)。10月發(fā)布的《“十五五”規(guī)劃建議》和12月召開的中央經(jīng)濟工作會議均強調(diào)要深入實施提振消費專項行動，預(yù)計2026消費對經(jīng)濟的支撐作用或進一步加強。

具體舉措上，消費品以舊換新加力擴圍，支撐消費穩(wěn)步增長。1月，國家發(fā)改委、財政部印發(fā)《關(guān)于2025年加力擴圍實施大規(guī)模設(shè)備更新和消費品以舊換新政策的通知》，繼續(xù)向地方直接安排超長期特別國債資金，用于支持消費品以舊換新，資金分配向2024年消費品以舊換新工作成效較好的地區(qū)適度傾斜，同時對可以享受補貼的消費品范圍進行擴圍。截至9月末，3000億元中央資金已分四批全部下達，2025年以舊換新相關(guān)商品銷售額超2.6萬億元，惠及超3.6億人次。2026年，消費品以舊換新政策繼續(xù)實施，在支持范圍、補貼標(biāo)準(zhǔn)及實施流程方面進行了優(yōu)化，體現(xiàn)了“精準(zhǔn)發(fā)力，提質(zhì)增效”的特征。

擴大服務(wù)消費政策發(fā)力，帶動服務(wù)消費潛力釋放。4月商務(wù)部等9部門發(fā)布《服務(wù)消費提質(zhì)惠民行動2025年工作方案》，共48項具體舉措，既涵蓋了餐飲、住宿等主要行業(yè)領(lǐng)域，也包括了旅游列車、微短劇等新業(yè)態(tài)、新場景，推動擴大服務(wù)供給、創(chuàng)新多元化消費場景、提升服務(wù)品質(zhì)、改善消費體驗，釋放服務(wù)消費發(fā)展?jié)摿Α?月商務(wù)部等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于擴大服務(wù)消費的若干政策措施》，從培育服務(wù)消費促進平臺、豐富高品質(zhì)服務(wù)供給、激發(fā)服務(wù)消費新增量、加強財政金融支持、健全統(tǒng)計監(jiān)測制度等5個方面提出19項任務(wù)舉措。2026年1月國新辦新聞發(fā)布會上，商務(wù)部提出將繼續(xù)實施服務(wù)消費提質(zhì)惠民行動，加力培育服務(wù)消費新增長點。

此外，2025年中央在汽車消費、文旅消費、消費“三新”試點、加快零售業(yè)數(shù)智供應(yīng)鏈發(fā)展、城市商業(yè)提質(zhì)、零售商業(yè)創(chuàng)新提升、城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)、國際消費中心城市培育建設(shè)等方面也推出了相關(guān)政策。

財稅金融方面亦有多項支持政策落地。5月7日，央行等三部門介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況，宣布降息降準(zhǔn)、設(shè)立5000億元服務(wù)消費與養(yǎng)老再貸款等支持政策，釋放出較強的穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期信號。截至2025年9月末，全國服務(wù)消費重點領(lǐng)域貸款余額2.8萬億元，同比增長4.9%。6月，央行等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融支持提振和擴大消費的指導(dǎo)意見》，從支持增強消費能力、擴大消費領(lǐng)域金融供給、挖掘釋放居民消費潛力、促進提升消費供給效能、優(yōu)化消費環(huán)境和政策支撐保障等六個方面提出19項重點舉措。8月，財政部等3部門發(fā)布《個人消費貸款財政貼息政策實施方案》，更好發(fā)揮財政資金對提振消費的支持引導(dǎo)作用，降低居民消費信貸成本。

地方層面，各地緊密結(jié)合中央政策導(dǎo)向，圍繞提振消費這一關(guān)鍵點，聚焦服務(wù)消費、首發(fā)經(jīng)濟、培育建設(shè)國際消費中心城市、商圈提質(zhì)升級等多個方向發(fā)布相關(guān)政策，推動消費市場持續(xù)恢復(fù)和升級。

整體來看，近三年我國擴大內(nèi)需基調(diào)不變，但對于消費的提法從“恢復(fù)和擴大消費”到“促進消費穩(wěn)定增長”再到“大力提振消費”，政策力度逐年加強，政策目標(biāo)從對沖短期沖擊轉(zhuǎn)向挖掘和鞏固中長期增長動能，鞏固消費作為經(jīng)濟“主引擎”的地位。政策不但聚焦增加優(yōu)質(zhì)供給、創(chuàng)新消費場景等供給側(cè)改革，也提出“城鄉(xiāng)居民增收促進行動”等提升居民消費能力的措施，激發(fā)消費市場活力，釋放居民消費潛力。

“十五五”時期，我國將繼續(xù)堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點，形成更多由內(nèi)需主導(dǎo)、消費拉動、內(nèi)生增長的經(jīng)濟發(fā)展模式。2026年是“十五五”開局之年，在“堅持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強大國內(nèi)市場”政策導(dǎo)向下，大力提振消費仍將是擴大內(nèi)需的核心抓手，優(yōu)化實施消費品以舊換新、培育服務(wù)消費新增長點等方面政策或?qū)㈥懤m(xù)出臺，推動消費市場穩(wěn)步增長。

重點城市商鋪供應(yīng)趨勢15城新開業(yè)零售商業(yè)項目減少，純商辦用地成交處近年低位，增量供應(yīng)放緩

• 新開業(yè)零售商業(yè)項目：2025年15城新開業(yè)項目131個，較2024年減少18%

2025年，15城零售商業(yè)項目供應(yīng)有所減少，布局向一線城市聚攏，存量改造成為新開業(yè)項目重要來源。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年商鋪租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市新開業(yè)項目131個，較上年同期減少28個，開業(yè)面積約1100萬平方米，同比下降19%。存量改造成為新開業(yè)項目重要來源，2025年15城新開業(yè)零售商業(yè)項目中，存量改造項目共21個，占比16%。

分城市等級來看，一線城市新開業(yè)零售商業(yè)項目64個，較2024年減少7個，開業(yè)面積約530萬平方米，同比小幅增長4%。其中，深圳、上海新開業(yè)零售商業(yè)項目體量相對較大，均在160萬平方米左右，北京、廣州新開業(yè)面積在130萬方以內(nèi)。

二線代表城市新開業(yè)零售商業(yè)項目數(shù)量67個，較2024年減少21個，開業(yè)面積約580萬平方米，同比降三成。其中，重慶新開業(yè)體量較大，為114萬方，武漢、杭州、南京、長沙、蘇州在60（含）-100萬平方米之間，青島、成都、天津、南昌在35萬平方米以內(nèi)，?？谖幢O(jiān)測到3萬方以上新開業(yè)零售商業(yè)項目。

開業(yè)節(jié)奏方面，2025上半年15城共新開業(yè)零售商業(yè)項目44個，占全年總數(shù)的34%，其中5月是開業(yè)高峰（2024年為6月），2月無新開業(yè)項目。2025下半年15城共新開業(yè)零售商業(yè)項目87個，占全年總數(shù)的66%，與2024年規(guī)律相同，9月、12月是開業(yè)高峰。

• 商辦用地：15城純商辦用地成交面積連續(xù)5年下降，未來新開發(fā)項目或持續(xù)減少

2021年起，重點城市（市本級）純商辦用地成交規(guī)模整體大幅下滑，預(yù)計未來新開發(fā)項目或持續(xù)減少，存量改造項目占比或進一步提升。2025年，15個重點城市（市本級）純商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為1808萬平方米，同比微降0.4%，總量處近10年低位，僅為高點（2020年）的38%。其中，一線城市成交面積為327萬平方米，同比下降34.9%；二線代表城市成交面積為1481萬平方米，同比增長12.8%。

重點城市商鋪需求趨勢：商鋪租賃需求整體偏弱，零售業(yè)態(tài)需求相對穩(wěn)健，餐飲業(yè)態(tài)略顯疲軟

提振消費政策多點發(fā)力，帶動消費市場平穩(wěn)增長，實體商業(yè)經(jīng)營情況總體仍保持穩(wěn)定。2025年，限額以上零售業(yè)實體店商品零售額同比增長1.7%，商務(wù)部重點監(jiān)測的全國78個步行街、商圈客流量、營業(yè)額同比增長5.2%、4.3%。受消費市場增長帶動，部分品牌商家仍有拓店需求，零售商業(yè)運營商亦積極調(diào)改存量項目，優(yōu)化品牌組合以吸引消費者，重點城市商鋪租賃需求持續(xù)釋放，但整體偏弱。

與此同時，2025年居民消費行為呈現(xiàn)出以下特點：（1）“以舊換新”消費品銷售較好，（2）升級類商品需求加速釋放，（3）日常生活消費相對穩(wěn)定，但更注重性價比，（4）服務(wù)消費潛力釋放。

受消費市場和居民消費特征變化的影響，2025年不同業(yè)態(tài)的品牌商家拓店策略有所分化。部分城市零售業(yè)態(tài)需求仍較穩(wěn)健。分品類來看，核心商圈服飾、化妝品等高租金業(yè)態(tài)租賃需求韌性較強，戶外運動、潮流品牌/設(shè)計師品牌等時尚服飾類品牌呈擴張態(tài)勢；家電/3C品牌亦呈擴張態(tài)勢。部分能夠滿足情緒價值或具備社交屬性的品類，如二次元、潮玩、寵物、生活方式類品牌也存在拓店需求。

餐飲業(yè)態(tài)需求略顯疲軟，但仍是購物中心招商主力。分品類來看，烘焙/咖啡/茶飲、輕食/簡餐、地方特色餐飲等品類需求相對旺盛。此外，有多個品牌“跨界”推出新品牌或開設(shè)創(chuàng)新店鋪。但餐飲業(yè)態(tài)整體流動性較大，多個品類均監(jiān)測到品牌閉店。

寫字樓租金指數(shù)運行分析

1.租金變動：2025年四季度重點城市寫字樓租金環(huán)比下跌0.44%，全年累計下跌1.82%

圖：2019-2025年全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2025年，部分城市寫字樓供應(yīng)較2024年增加，但需求仍相對乏力，市場供大于求態(tài)勢加劇，寫字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢。根據(jù)全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2025年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.44%，跌幅較三季度擴大0.11個百分點，全年累計下跌1.82%，累計跌幅較2024年全年收窄0.03個百分點。

2.租金趨勢：寫字樓市場或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，短期內(nèi)租金仍存在下行壓力

2025年12月，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要“著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，推動經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長”“堅持創(chuàng)新驅(qū)動，加緊培育壯大新動能。深化拓展‘人工智能+’”。從需求端來看，預(yù)計2026年宏觀政策將持續(xù)發(fā)力，鞏固經(jīng)濟穩(wěn)中向好態(tài)勢，為寫字樓市場恢復(fù)提供支撐，數(shù)字經(jīng)濟、人工智能等新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域企業(yè)的寫字樓租賃需求有望釋放，帶動少數(shù)以科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商圈寫字樓市場逐步恢復(fù)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，部分核心一二線城市或逐漸實現(xiàn)寫字樓市場新舊動能的轉(zhuǎn)換。但這類需求尚不足以拉動整個寫字樓市場企穩(wěn)，在重點城市寫字樓市場需求整體仍偏弱的情況下，2026年市場或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，寫字樓租金短期內(nèi)或繼續(xù)下行。

存量時代，寫字樓競爭核心從“空間租賃”轉(zhuǎn)向“價值運營”，寫字樓運營企業(yè)需重視產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造和服務(wù)體系升級，重點關(guān)注科技、金融、專業(yè)服務(wù)、高端制造、生物醫(yī)藥等行業(yè)需求，吸引優(yōu)質(zhì)租戶；同時對存量項目進行更新改造或功能轉(zhuǎn)換，如引入商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)，豐富配套設(shè)施，提升資產(chǎn)價值，打造能穿越周期的韌性資產(chǎn)。

3.重點城市寫字樓需求趨勢：南京、成都等城市甲級寫字樓空置率上升，TMT行業(yè)大面積租賃需求較多

（1）空置率：2025年，供應(yīng)增加疊加需求乏力，部分城市寫字樓空置壓力增加

圖：2025年重點城市甲級寫字樓空置率

數(shù)據(jù)來源：

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2025年以來，部分城市寫字樓供應(yīng)有所增加，新增租賃需求增長乏力，供需錯配加劇，導(dǎo)致空置率上升，租賃市場仍存較大壓力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年四季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為11.8%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別為11.6%、16.5%，市場供求相對平衡，重慶、天津、青島、長沙、武漢等城市甲級寫字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。從空置率變化來看，2025年四季度，廣州、上海、深圳、蘇州、成都、南京、武漢等城市甲級寫字樓空置率均較上年四季度有所上升。

（2）租賃案例：金融、TMT、商務(wù)服務(wù)業(yè)需求依舊相對旺盛，1萬平以上租賃案例中TMT行業(yè)占比超六成

圖：2025年代表城市寫字樓租賃成交案例租戶行業(yè)占比

數(shù)據(jù)來源：

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2025年，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測到寫字樓大宗租賃案例366筆，其中金融業(yè)、TMT行業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)租賃需求相對較多，租賃案例合計占比近六成。具體來看，金融業(yè)監(jiān)測到87宗案例，占比24%；TMT行業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)分別監(jiān)測到69宗、46宗案例，占比分別為19%、13%；零售/貿(mào)易、交通運輸/倉儲物流行業(yè)監(jiān)測案例數(shù)量在20-30宗之間，合計占比約14%；其他行業(yè)企業(yè)監(jiān)測案例均在20宗以內(nèi)，合計占比約31%。

分面積段來看，租賃面積在1萬平方米以上的監(jiān)測案例中，TMT行業(yè)監(jiān)測案例數(shù)量共14宗，占比64%。同時，小面積需求有所增加，2000平方米以內(nèi)的監(jiān)測案例共178宗，占比49%，較2024年全年增加4.9個百分點。

表：2025年重點城市大宗租賃案例（部分）

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https://u.fang.com/yopjxo/

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)管理市場總結(jié)&2026趨勢展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。