數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)住房擁有率高達(dá)96%，城鎮(zhèn)化率接近65%，已近尾聲。所以要想刺激買房，就得從改善群體挖掘點需求，瞄準(zhǔn)那些想“以小換大、以舊換新”的改善型群體。

畢竟改善客戶手上還是有點余錢的，只是手上的這筆錢可能還不夠直接換新房，

就算能換新房，但很多家庭也無力承擔(dān)兩套房的月供，所以對于他們來說，要么繼續(xù)忍著住老房子，要么就得把現(xiàn)在的老房子按自己滿意的價格賣掉，拿到錢才能換房。

所以，如果想讓改善客戶買房，見效最快的法子，就是直接由政府出面把他們的舊房買下來，再讓他們拿著賣房錢去買新房。這樣一來，不僅存量房市場會被帶動起來，新房市場也能去庫存。

但這種策略可能嗎？別急！已經(jīng)有地方釋放大招：全款收舊房了。啥情況？看看：

01.2026年，濟(jì)南率先出招

1月14日，濟(jì)南起步區(qū)上線了“安家起步區(qū)”小程序，推出“全款收舊房”政策，按照不同片區(qū)商品住宅建設(shè)時序，濟(jì)南起步區(qū)將分批次組織1000套住房的“以舊換新”。

然而沒想到的是，程序上線才短短五天時間，登記報名的舊房就超過2100套，遠(yuǎn)超直首批放出的新房名額。

與此同時，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2026年1-2月全國重點城市樓齡超20年的老破小成交面積同比上漲37.2%，但全國新建商品房銷售面積仍同比下滑7.5%。

數(shù)據(jù)政策齊刷刷漲，讓不少人看到新的希望，各路網(wǎng)友紛紛高喊“老房子有救了”，但也有不少人心里打鼓：這波全款收舊房的大招，真的能救得了老房子，拯救2026年的樓市嗎？

02.為啥突然打出“全款收留舊房”的牌？

其實2026年這個時間點，推出“全款收舊房”這張牌，并不是偶然，更不是地方政府一時興起的噱頭。

今年作為“十五五”規(guī)劃的開局之年，穩(wěn)定樓市是很重要的。而現(xiàn)在樓市最大的難題，已經(jīng)不是缺新房，而是“舊房賣不掉、新房沒人買”——改善的鏈條斷了。

據(jù)統(tǒng)計，全國還有21.9萬個老舊小區(qū)，涉及大約4200萬戶居民，總建筑面積約40億㎡。其中，2000年以前建的老房子，占存量住房的29.7%。

老房子規(guī)模太多，結(jié)果很多房主就陷在了“降價也難賣”的困境里。

比如濟(jì)南一位住的老城區(qū)網(wǎng)友@珊珊就吐槽道：家里老房子90年代建的，水電管道老化，沒電梯。一直想換套帶電梯的新房，但手上資金不夠，就等著賣出老房，結(jié)果房子掛了半年，看的人少，出價的人更少，偶爾有人問，不是價格壓得很低，就是貸款流程拖很久，根本等不起。

這其實是很多老房主的共同困境：手上的老房子像“雞肋”，住著不舒服，賣又賣不掉。手上資金又不夠買新房。

而這部分人的改善需求，又恰恰是2026年樓市最該激活的潛力股。

這時候地方上推出“全款收舊房”，本質(zhì)上就是想打通這個置換卡點：用政府信用兜底，幫老房主們快速賣掉舊房，從而帶動新房銷售。

畢竟當(dāng)前很多地方的情況也不太樂觀，數(shù)據(jù)顯示，2026年前三季度地方政府賣地收入同比持續(xù)下滑，單季度最大跌幅達(dá)到36%。

說白了，地方也需要樓市活躍起來，緩解財政壓力。

03.這波政策背后的現(xiàn)實爭議

很多人一看到“全款”兩個字，就覺得收房價格肯定不便宜。實際上呢，政策的背后還藏著兩個很現(xiàn)實的爭議，也是老房主們最糾結(jié)的地方。

咱們詳細(xì)了解了一下濟(jì)南的試點政策，其中有兩點值得大家關(guān)注：

第一，“全款”不等于“高價”，更不等于“公平價”。

濟(jì)南這次落地的政策里說的很清楚，“評估價公平合理”，但實際操作中，政府收房往往會控制成本，評估價一般會比市場價低8%到10%。

對于著急變現(xiàn)改善住房的老業(yè)主來說，少賺一點也無妨，起碼省心。但是對于那些并不是著急出售、一直想賣個合理價格的房主來說，這其實是“被迫讓利”。

更重要的是，目前雖然全國有16個城市在推“以舊換新”，但真正能做到政府“全款收房”的，只有濟(jì)南起步區(qū)等少數(shù)地區(qū)。

大多數(shù)城市還是靠國企收購或開發(fā)商優(yōu)惠來實現(xiàn)。地方政府有沒有財力大規(guī)模推行全款收房，還是個未知數(shù)。

畢竟收房這事涉及的資金不是小數(shù)目，一套房子動輒上百萬，大規(guī)模鋪開，考驗的不是口氣，而是地方的財力。

第二，“收來的舊房，該怎么處置”。

這是一個很現(xiàn)實的問題，政府全款把舊房收了，總不能，一直空著吧。

對此，目前業(yè)內(nèi)有兩種猜測：

①收上去的房子，可能改造成保障房或者人才房，這些房子可以解決低收入群體或新市民、引入人才的住房問題，這當(dāng)然是好事。

②還有一種可能就是，將收上去的房，再低價轉(zhuǎn)讓或者批量出售。

但如果這樣做，可能就會沖擊到二手房市場，讓那些沒參與”全款收房”政策的老房業(yè)主們面臨房子更難賣，價格更低的境地。

而且，還有一個重點，現(xiàn)在的年輕人買房本身就傾向于選擇老房子，畢竟這種房子不管是地段還是價格都更具優(yōu)勢，比如數(shù)據(jù)顯示，2026年30歲以下購房者占剛需市場的62%，其中70%的人會選擇老破小，

這些剛需群體本就是二手房市場的主力，一旦批量投放低價舊房，他們自然更傾向于買這樣收來的房源，畢竟價格更便宜啊，這樣一來，就勢必會沖擊到普通二手房，屆時普通二手房就可能更難賣，甚至出現(xiàn)新的供需失衡，有的房主降價也難變現(xiàn)。

總結(jié)，2026年的樓市，已經(jīng)不再適合“一刀切”的調(diào)控，也很難只靠政策強(qiáng)行拉動房價了。所以這個時候推出“全款收舊房”，本身就是一次有意義的嘗試，

但它能不能真正盤活市場，還需要時間驗證。但不得不說多說一句，本身老房子有沒有救，就不可能只靠一次政策大招來實現(xiàn)，關(guān)鍵還得靠樓市的良性循環(huán)，真正兼顧老房主、剛需群體和地方財政的利益才行，你說是不是？