來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 盧致珍

圖片來源 · 項目官方

商圈，是城市商業(yè)活力的核心刻度和風(fēng)向標(biāo)，其能級躍遷從來不是簡單的商業(yè)體集聚，而是依靠核心項目以長期主義運(yùn)營實(shí)現(xiàn)價值共生。

在廣州“國際消費(fèi)中心城市” 建設(shè)的浪潮中，長隆-萬博已穩(wěn)步躍升為繼天河路-珠江新城之后的第二大商圈，作為廣州重點(diǎn)打造的五大世界級地標(biāo)商圈之一，年客流已超1億人次，成功躋身2025年度《中國商圈商業(yè)力TOP100指數(shù)榜單》第30位。

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，沿著漢溪大道有10大商業(yè)體匯聚（統(tǒng)計范圍：已開業(yè)購物中心），商業(yè)存量面積達(dá)92.3萬㎡，未來更有62萬㎡增量供應(yīng)蓄勢待發(fā)，商圈發(fā)展勢能持續(xù)加碼。

回溯長隆-萬博的質(zhì)變之路，2020年?是不容忽視的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。?以番禺天河城?為代表的商業(yè)旗艦入市，堪稱“關(guān)鍵一躍”，直接推動彼時萬博CBD的消費(fèi)能級躍遷。

作為“天河城 2.0”標(biāo)桿之作，它不僅以“中產(chǎn)家庭品質(zhì)生活中心”的精準(zhǔn)定位，填補(bǔ)了區(qū)域潮流品質(zhì)商業(yè)空白，更以強(qiáng)大的市場號召力推動長隆-萬博從商務(wù)CBD向“世界級商圈”躍升，成為廣州南部商業(yè)升級的“核心引擎”。

正如商圈從塵土飛揚(yáng)的工地，蛻變?yōu)槿站?0萬人次的消費(fèi)熱土，番禺天河城的五年歷程， 既是踐行粵海天河城“助力城市生長，‘ 城 ’就品質(zhì)生活”的企業(yè)使命，也是商業(yè)體與商圈共榮共生的鮮活樣本。

邁向新一年，我們以此為樣本， 解碼其在 漢溪大道“商業(yè)長廊”的黃金區(qū)位上，以 “首店引入+業(yè)態(tài)創(chuàng)新”的運(yùn)營智慧激發(fā)消費(fèi)動能，沉淀商業(yè)地產(chǎn) 可持續(xù)發(fā)展的核心邏輯。

“5限想象·幕啟新章”番禺天河城五周年慶典現(xiàn)場

01.

五年共振

世界級商圈與商業(yè)引擎的雙向賦能

對任何城市而言，一個重量級商圈的崛起絕非偶然，背后由政策、產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)協(xié)同力量而驅(qū)動。

番禺天河城與長隆-萬博商圈，便是在多重時代紅利交織下“雙向賦能”的生動展示。

回應(yīng)城市戰(zhàn)略，

商業(yè)引擎重塑商圈能級

2021年，也就是番禺天河城亮相第二年，廣州入選全國首批國際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)，繼而提出打造“世界級、都會級、區(qū)域級”三級商圈體系和“5+2+4+22”全新商圈格局。

長隆-萬博自此正式擴(kuò)容，成為其中5個世界級地標(biāo)商圈之一，以“文旅+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)”為定位方向，借勢優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)與年客流超2200萬的長隆文旅IP形成穩(wěn)定客流支撐，為商業(yè)發(fā)展夯實(shí)流量基礎(chǔ)。

長隆-萬博商圈商業(yè)分布情況

來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

番禺天河城的落位，率先填補(bǔ)了區(qū)域潮流品質(zhì)商業(yè)空白，加上“雙L”建筑造型（象征Love與 Life）及“下沉式中心廣場+獨(dú)棟商業(yè)+空中花園”的全齡友好型空間形態(tài)，與商圈多個商業(yè)體形成“差異化定位、互補(bǔ)性發(fā)展”的商業(yè)集群，共同構(gòu)成提升商圈消費(fèi)品質(zhì)與消費(fèi)能級的核心引擎。

占據(jù)核心區(qū)位，

雙地鐵流量底盤延展輻射半徑

緊隨國際消費(fèi)中心城市建設(shè)號角，2021年開通的廣州地鐵18號線與7號線交匯于南村萬博。

而占據(jù)萬博CBD核心腹地的番禺天河城，是商圈內(nèi)唯一無縫鏈接南村萬博地鐵站的大型綜合商業(yè)體，這意味著項目實(shí)現(xiàn)了與長隆旅游度假區(qū)、廣州大學(xué)城、廣州南站三大客流集散樞紐的高效鏈接，疊加本身配套的26條公交線路、40余條接駁線及2300個停車位，不僅牢牢凝聚周邊華南碧桂園、雅居樂等20多個高端社區(qū)，更實(shí)現(xiàn)20分鐘直達(dá)廣州市中心、1小時覆蓋粵港澳大灣區(qū)主要城市。

番禺天河城輻射范圍示意

來源：城市商業(yè)地圖投資研策系統(tǒng)

與此同時，在2024年港人北上消費(fèi)熱潮風(fēng)靡之時，項目還率先引入香港直通車服務(wù)，成為番禺通往香港市區(qū)、香港迪士尼、香港國際機(jī)場以及九龍、新界、港島的重要上落站點(diǎn)，每天往返多達(dá)40班次。

雙地鐵+跨域多層次交通網(wǎng)絡(luò)，有效拓展了區(qū)域輻射半徑，也讓番禺天河城逐步形成“品質(zhì)家庭為基、年輕白領(lǐng)及龐大商旅為輔”的高客質(zhì)結(jié)構(gòu)。

樹立發(fā)展標(biāo)桿，

“天河城2.0”在地化升級迭代

正如有著“中國第一MALL”之稱的廣州天河城，近30年一路推動天河路商圈崛起壯大，番禺天河城作為粵海天河城集團(tuán)“2.0版本”標(biāo)桿產(chǎn)品，不僅成功復(fù)刻了“黃金區(qū)位+高品質(zhì)內(nèi)容+精細(xì)化運(yùn)營”的發(fā)展基因，而且通過在地化升級策略讓“天河城模式”在此煥發(fā)全新生命力。

據(jù)贏商網(wǎng)觀察，其在地化升級主要體現(xiàn)在以下方面：

■ 其一，區(qū)位價值定位從物理核心升級為“生態(tài)核心”，主動融入?yún)^(qū)域文旅商貿(mào)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，承接商圈潮流消費(fèi)節(jié)點(diǎn)。

■ 其二，內(nèi)容布局策略從單純的“引進(jìn)”升級為“共創(chuàng)”，五年煥新近200個品牌，首店占比超過70%，深度參與品牌區(qū)域落地，通過定制首店、聯(lián)名產(chǎn)品及主題策劃打造獨(dú)家競爭力。

■ 其三，運(yùn)營理念從常態(tài)化服務(wù)升級為長期價值賦能。以“城市現(xiàn)象級活動+空間運(yùn)營”雙輪驅(qū)動，持續(xù)打造區(qū)域性特色市集、藝術(shù)展覽、IP等重大活動，提升商圈綜合吸引力。

政策導(dǎo)向錨定高度，交通網(wǎng)絡(luò)拓展廣度，商業(yè)標(biāo)桿則體現(xiàn)價值共生的深度，三者共同描繪了一個世界級商圈誕生的底層邏輯。

世界級商圈體系帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。項目運(yùn)營團(tuán)隊對贏商網(wǎng)表示，近幾年長隆-萬博政企聯(lián)動更“實(shí)”了，客群結(jié)構(gòu)更“活”了，輻射能級更“強(qiáng)”了，不僅推動番禺天河城融入“大灣區(qū)生活圈”，而且直接驅(qū)動客流規(guī)模與消費(fèi)力的雙重增長。

據(jù)透露，與開業(yè)初期相比，其年客流從4000萬人次穩(wěn)步增長至2025年超6000萬人次，客單價增長約30%；場內(nèi)客群趨向多元年輕化，其中20-35歲客群占比已提升至45%。

02.

結(jié)構(gòu)性運(yùn)營煥新

深入塑造商圈吸引力

可以說，番禺天河城的成長之路，正是廣州世界級地標(biāo)商圈的蛻變縮影。

據(jù)不完全統(tǒng)計，開業(yè)以來，番禺天河城相繼引入超160家首店品牌（涵蓋行政區(qū)、城市及以上級別首店），是長隆-萬博商圈乃至番禺區(qū)及整個廣州南部的首店經(jīng)濟(jì)主場；平均每年舉辦各類公關(guān)活動及促銷活動約300場，是商圈內(nèi)名副其實(shí)的活力磁場。

五年間，其始終緊扣“中產(chǎn)家庭品質(zhì)生活中心”核心定位，以階段性內(nèi)容煥新與運(yùn)營生態(tài)共建，推動商圈及國際消費(fèi)中心城市建設(shè)進(jìn)程。

開業(yè)初期（2020-2021年）：

奠定潮流品質(zhì)基調(diào)，夯實(shí)核心定位

開業(yè)首年，番禺天河城以A、B兩區(qū)超300家品牌的精準(zhǔn)互補(bǔ)布局，快速落位覆蓋青年、白領(lǐng)及家庭全場景的消費(fèi)生態(tài)鏈，樹立潮趣青年的多元樂活基地、全周期家庭童樂場的鮮明形象。

彼時市場面臨疫情陰霾，項目卻憑借清晰定位、全矩陣內(nèi)容及針對性幫扶措施實(shí)現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)營、強(qiáng)基礎(chǔ)，迅速躍升廣州南部消費(fèi)升級目的地。

成長期（2022-2024年）：

深挖首店，沉淀差異化競爭標(biāo)簽

站穩(wěn)腳跟后，策略核心隨即轉(zhuǎn)入差異化標(biāo)簽打造，首店便是發(fā)力重點(diǎn)。僅2024年，項目引進(jìn)各類城市及區(qū)域首店品牌近40家，包括日式板前料理博多天婦羅泰、年輕日式料理品牌大滿貫、茶飲輕食品牌gaga鮮語、NEW BALANCE高端形象UCC店鋪、高端女裝品牌Edition、潮流女裝MO&Co. 、RE’VAN、MAXRIENY、KELLY MOSS等，形成了強(qiáng)大的品牌號召力。

依托粵海天河城集團(tuán)品牌資源庫及首店專屬營銷支持，番禺天河城為尚未進(jìn)入番禺的優(yōu)質(zhì)品牌提供全鏈路支持，打造區(qū)域首店落地加速器，顯著縮短了周邊消費(fèi)體驗半徑，更是通過首店的稀缺性與體驗感，構(gòu)建起吸引年輕人及跨城客群的“商業(yè)磁場”。

這一年，項目正式提出“6+4+4”營銷體系，系統(tǒng)性建立差異化運(yùn)營體系，圍繞商業(yè)運(yùn)營全鏈路，推出“TEEM”系列營銷品牌及自有IP“TEEM仔”，提煉四大標(biāo)簽印記，打造情緒消費(fèi)生態(tài)。

TEEM仔

• 6大運(yùn)營支柱：場景升級、藝術(shù)策展、市集營銷、會員分級、品質(zhì)建設(shè)、資源挖掘，夯實(shí)運(yùn)營根基；

• 4大自有特色營銷IP：TEEM ART、TEEM MARKET、TEEM TABLE、TEEM POP-UP，構(gòu)建專屬營銷體驗；

• 4大情感標(biāo)簽印記：時尚藝術(shù)、質(zhì)價親子、共情浪漫、潮趣生活，撬動消費(fèi)者情感共鳴。

這套組合拳成效斐然，場內(nèi)出租率連續(xù)三年穩(wěn)定在94%以上高位，差異化特色深入人心。

成熟期（2025年至今）：

優(yōu)化生態(tài)，鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢

過去一年，番禺天河城厚積薄發(fā)，全年共有100+新品牌和煥新店鋪，品牌更新率超過30%，其中首店在新品牌中的占比超45%，品牌級次迎來肉眼可見的提升。

尤其潮流零售和特色餐飲的聚集效應(yīng)得到強(qiáng)化。契合戶外運(yùn)動風(fēng)潮的Salomon、The North Face、moodytiger等番禺首店以及駱駝戶外運(yùn)動城，將項目推至?潮趣生活方式前沿陣地?。

一批人氣餐飲，覆蓋特色菜、日料、西餐、臺灣菜、韓式料理、四川火鍋、湘菜等多元品類，包括云貴川創(chuàng)意美食Ameigo梅果、山野火鍋山緩緩、云南野生火鍋蕓山季、創(chuàng)意韓餐流量品牌NEED、高端板前模式日式料理半藏、博多旗下的博多一幸舍拉面、網(wǎng)紅日式品牌壽司郎、臺灣小吃品牌小然同學(xué)等首店及人氣品牌，還有湘辣辣集團(tuán)旗下新孵化品牌山鳳凰、九毛九集團(tuán)旗下新孵化品牌潮那邊鮮烤牛肉等，持續(xù)為消費(fèi)者帶來年輕活力、品質(zhì)感的消費(fèi)選擇。

這些新開業(yè)品牌迅速入圍大眾點(diǎn)評熱門榜或人氣榜餐廳，也使番禺天河城成為多層次餐飲文化打卡新地標(biāo)。

此舉無疑是對商圈客群結(jié)構(gòu)多元化趨勢的精準(zhǔn)回應(yīng)，針對年輕潮人、旅游及跨城客群的精細(xì)化布局，鞏固了項目作為區(qū)域品質(zhì)生活標(biāo)桿的王者地位。

正因如此，我們觀察到，全場環(huán)境氛圍也在持續(xù)升級，包括北下沉廣場、中心廣場、櫥窗、天臺花園改造以及3層兒童樂園設(shè)施煥新等一系列動作，加強(qiáng)了A區(qū)和B區(qū)客流聯(lián)動，尤其為B區(qū)注入了兼具休閑趣味與藝術(shù)美學(xué)的空間質(zhì)感，推動B區(qū)出租率突破90%、整體客流同比提升20%。

改造后的中心廣場、 天臺區(qū)域

同步于品牌及空間調(diào)改，番禺天河城持續(xù)進(jìn)階的營銷活動運(yùn)營，同樣引爆商圈吸引力。

據(jù)贏商網(wǎng)梳理，項目圍繞IP、時尚藝術(shù)、潮流熱點(diǎn)三大主軸精心策劃美陳策展與主題活動，深度聯(lián)動場內(nèi)品牌與會員?，共創(chuàng)極具圈層穿透力的互動體驗，助力合作伙伴實(shí)現(xiàn)經(jīng)營價值的突破性增長——這正是驅(qū)動項目與商圈可持續(xù)生長的關(guān)鍵動能?。

化建筑為舞臺，

空間場景的魔力再造

番禺天河城充分利用開放式、圍合型建筑肌理以及下沉廣場、空中連廊、天臺花園等核心點(diǎn)位，持續(xù)融入TEEM ART藝術(shù)裝置、TEEM MARKET主題市集、TEEM POP-UP快閃等自有品牌活動，徹底?打破傳統(tǒng)商業(yè)空間的體驗邊界?，將商場轉(zhuǎn)化為一個巨型互動舞臺。

■下沉廣場：天然的?人流聚合點(diǎn)?，化身大型藝術(shù)裝置與主題市集的專屬秀場，每一次活動都掀起打卡熱潮；

■空中連廊：通過連續(xù)性的?主題連廊藝術(shù)展覽向上引流，延長停留時間，激發(fā)潛在消費(fèi)；

■天臺花園TEEM GARDEN：以星月為幕，營造出高顏值、強(qiáng)互動的?私享社交與會員尊享空間?。

定期舉辦的藝術(shù)展覽

下沉廣場過往活動

自下而上，三大空間點(diǎn)位宛如一條隱形的體驗動線，吸引消費(fèi)者不自覺入場縱深探索。以藝術(shù)展和市集為例，2025年項目開展6期連廊藝術(shù)展，強(qiáng)化時尚藝術(shù)與共情浪漫標(biāo)簽印記，通過5場TEEM MARKET主題市集，推動節(jié)假日均客流達(dá)24萬人次，同比提升9.57%。

而當(dāng)駐足于下沉廣場，很難不被大疆、小鵬兩大跨層獨(dú)棟旗艦店所吸引。這是場內(nèi)唯二的獨(dú)棟品牌門店，項目在門店形象、產(chǎn)品展示及情景氛圍上賦予它們極大的個性化空間，使其成為?流量與銷量的雙重標(biāo)桿。

小鵬常年穩(wěn)居“?廣州商場門店銷量冠軍?”寶座；大疆在此設(shè)立?廣州番禺飛友線下活動體驗中心，同時也是大疆會員活動開設(shè)點(diǎn)和大疆會員中心?，門店銷售同樣位居?廣州第一?。兩者深刻展現(xiàn)出項目空間價值與品牌能量的完美融合。

賦能實(shí)際經(jīng)營，

資源整合的協(xié)同成效

2025年，番禺天河城與場內(nèi)商戶聯(lián)合舉辦69場聯(lián)動活動。過程中，運(yùn)營團(tuán)隊絕非旁觀者，而是?深度參與策劃、物料支持、導(dǎo)流等核心環(huán)節(jié)?，顯著降低商戶成本，切實(shí)賦能業(yè)績突破。

以項目牽頭KKV的“微醺調(diào)飲市集”為例，不僅把KKV特色飲品帶到了中心廣場C位，更?巧妙撬動場內(nèi)多家熱門餐飲，共創(chuàng)?打造為期8天的主題狂歡，最終推動KKV創(chuàng)下超40萬增量銷售。

KKV并不是個例，“VIVO X2000Ultra影像館快閃（2025.5.3-5.4）”，短短兩天引爆科技熱潮，門店銷售同比狂飆227%；“浪琴CVD華南巡回首展活動（2025.8.22-8.31）”期間銷售轉(zhuǎn)化60萬，全月業(yè)績突破140萬，刷新歷史峰值?！

由此可見，番禺天河城致力于打造一個?與租戶共生共榮的賦能型超級平臺?。

其建立的分層分類租戶運(yùn)營體系，持續(xù)深化跨界資源整合，包括銀行、車企、頂流IP、藝術(shù)院校如廣州美術(shù)學(xué)院等，不僅拓展了消費(fèi)促進(jìn)、公益責(zé)任主題活動的廣度與深度，更通過引入品牌車展、重磅IP快閃等活動，提升了項目的?綜合形象與話題熱度?，實(shí)現(xiàn)傳播聲量與經(jīng)營效益的雙豐收。

深耕會員經(jīng)濟(jì)，

促進(jìn)消費(fèi)轉(zhuǎn)化

自2021年起，番禺天河城平均每年舉辦會員活動約80場，逐步精細(xì)化會員分層服務(wù)，牢牢穩(wěn)固了會員復(fù)購率和忠誠度。

去年，為響應(yīng)粵海天河城“誠計劃”會員權(quán)益升級，項目重磅推出會員分級停車優(yōu)惠、TEEM TABLE高端會員沙龍等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)從“?規(guī)模積累?”到“?價值躍升?”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——開業(yè)至今會員規(guī)模突破90萬人，會員消費(fèi)規(guī)模從1億提升至近5億，年復(fù)合增長率約38.5%，2025年會員復(fù)購人數(shù)同比增長26%。

從空間場景力到資源整合力再到會員運(yùn)營力，番禺天河城構(gòu)建的商業(yè)運(yùn)營生態(tài)，遵循著樸素的法則：當(dāng)?品牌愿意深度參與、消費(fèi)者樂于沉浸其中，經(jīng)營價值的轉(zhuǎn)化自然水到渠成。

03.

長期價值沉淀

“差異化共生”的商圈共贏智慧

歷經(jīng)五年沉淀，番禺天河城如今穩(wěn)居大眾點(diǎn)評“番禺區(qū)購物熱門榜TOP1”，在贏商股份《廣州人氣購物中心排行榜》超大型項目（商業(yè)體量＞15萬㎡）排行中亦穩(wěn)居TOP4，僅次于天河路-珠江新城商圈的正佳廣場、時尚天河、廣州天河城。

五年間，前瞻性的空間載體、動態(tài)迭代的品牌矩陣、協(xié)同共生的運(yùn)營系統(tǒng)三者有機(jī)融合，讓其成功打磨出引領(lǐng)、塑造消費(fèi)新趨勢的綜合實(shí)力。

這同樣也是未來項目面臨市場激烈競爭的底氣。據(jù)不完全統(tǒng)計，長隆-萬博商圈仍有62萬㎡商業(yè)供應(yīng)蓄勢待發(fā)，屆時商業(yè)總體量將突破150萬㎡。

在此背景下，番禺天河城的經(jīng)營智慧是不拘泥于零和博弈的存量競爭，而是著眼于差異化共生的增量共贏。

在項目看來，超90萬㎡商業(yè)總體量，恰恰說明商圈具備強(qiáng)大的承載力和多元化消費(fèi)生態(tài)。長隆-萬博的魅力在于“文旅+商業(yè)”的復(fù)合基因，這也決定了不同項目完全可以根據(jù)自身定位，服務(wù)好細(xì)分客群。

正如番禺天河城始終深耕家庭及年輕客群，夯實(shí)“品質(zhì)生活引領(lǐng)者、家庭消費(fèi)聚合者、文商旅融合賦能者”的角色定位。

面對未來多元化增量市場，我們了解到，項目將緊扣“有溫度，更懂消費(fèi)者的時尚綜合體”的核心戰(zhàn)略，深度契合第五消費(fèi)時代“品質(zhì)化、體驗化、文化認(rèn)同與情感鏈接”趨勢，通過空間場景力、品牌煥新力、內(nèi)容運(yùn)營力的持續(xù)迭代升級，強(qiáng)化消費(fèi)者情緒價值共鳴，實(shí)現(xiàn)商業(yè)體的可持續(xù)增長與長期價值沉淀。

在此策略下，今年番禺天河城將推進(jìn)空間美學(xué)優(yōu)化、親子游樂區(qū)升級以及時尚潮搭、親子互娛、商務(wù)薈聚等潮流體驗業(yè)態(tài)加碼，持續(xù)鞏固其在“時尚家庭消費(fèi)”這一賽道的核心地位。

更重要的是，項目還將積極對接商圈文旅、產(chǎn)業(yè)資源，推動更多跨領(lǐng)域、跨項目的聯(lián)動合作，攜手商圈伙伴一起擦亮長隆-萬博這一世界級地標(biāo)商圈及廣州國際消費(fèi)中心城市名片。

正如其所堅信的——共同做大商圈蛋糕，才是可持續(xù)的共贏之道。

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