房地產(chǎn)領(lǐng)域一場大變，在悄悄推進。

地產(chǎn)進入下半場

這兩天，房地產(chǎn)有三個值得關(guān)注的事件。

一個是房企“三道紅線 ”悄然放開。根據(jù)媒體報道，已經(jīng)有房企反饋已經(jīng)不需要每個月向監(jiān)管部門上報“三條紅線”指標（即“凈資產(chǎn)負債率>100%”“剔除預收后的凈資產(chǎn)負債率>70%”“現(xiàn)金短債比<1”）。

而在房地產(chǎn)三道紅線落地后到2021年6月的過程中，房地產(chǎn)三道紅線也陸陸續(xù)續(xù)地進行了打補丁。

回過頭，再看三道紅線，可以說三道紅線，從根本上給房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來了顛覆性的影響。

曾經(jīng)為遏制房企無序舉債擴張、降低金融風險，帶來了龐大的剎車效應——

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，千億房企數(shù)量銳減，截止2025年全口徑千億房企已經(jīng)從43家降至10家，權(quán)益千億房企從26 家只剩5家；2022年至2025年8月被動退市房企達到了14家。

而與房企及房企項目掛鉤的各種信托理財、私募基金、固定收益產(chǎn)品、房企信用債等也紛紛跟著受累。

如今，不再需要三道紅線的原因也很簡單。

一方面，三道紅線的意義已經(jīng)不復存在。

若三道紅線全踩，則房企無法再從銀行借貸，若踩中兩道紅線，則房企向銀行的付息借款規(guī)模年增速就不能超過5%，若踩中一條付息債務規(guī)模的年增速就不能超過10%，一條紅線都沒踩的，付息債務規(guī)模就不能超過15%。

政策一出，當年2020年的百強房企中61家上市房企踩中一條以上紅線的就有48家。

曾經(jīng)三道紅線就是為了給房地產(chǎn)以及房企融資增債拓規(guī)模降溫。

這三道紅線對房企的約束力，幾乎是打在房企的七寸，2021年3月甚至根據(jù)三道紅線的約束，成都樓市還曾規(guī)定超“三道紅線”要求的房企不得參與土拍。

如今的房企借債規(guī)模已經(jīng)不多，能夠融資借到錢的房企已經(jīng)不多，絕大多數(shù)已經(jīng)出險的房企融資問題還是特別突出。

融資自三道紅線后呈現(xiàn)收縮的趨勢，即使在2024年融資政策的支持下，房企融資規(guī)模也去到了歷史低位。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年前三季度房企融資規(guī)模僅3072億，同比下降30%，其中第三季度融資1145億元，環(huán)比上升5%，但同比下降35%，處于歷史低位。

另一方面，我們的房企化債進程走到了尾端階段，房地產(chǎn)領(lǐng)域出清得差不多了，該重整的房企重整，該解散的房企已經(jīng)解散，違約了的房企獲得的化債方案也獲得通過了。

根據(jù)無破數(shù)據(jù)我國破產(chǎn)（包括重整、和解、清算、強清、預重整等）的房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)已達到9549家，在過去的五年間（2020 - 2024），房地產(chǎn)企業(yè)涉破的數(shù)量呈現(xiàn)出顯著的增長態(tài)勢，累計達到7368家。

并且從房地產(chǎn)投資總額來看，行業(yè)也進入平穩(wěn)期。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，可以看到2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額與全國商品房銷售額趨于持平的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資總額達到近11年的新低。

這就意味著全國房企新開工的項目也已經(jīng)進入平穩(wěn)期，也就意味著全國房企的投資也進入平穩(wěn)階段，即使出現(xiàn)融資也不再是為擴張而融資，而是為經(jīng)營而融資。

所以，多家房企已無需每月上報三道紅線指標，同時也說明房地產(chǎn)去杠桿目標已經(jīng)達成，行業(yè)負債水平趨向健康。

行業(yè)已經(jīng)深度出清，風險集中釋放后趨于可控，并且房企不再以規(guī)模為主要考核標準，加杠桿必要性減弱，從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，市場已經(jīng)完成轉(zhuǎn)型。

對眾多房企而言，融資約束放松后無需再 “月月盯著指標”，可以更靈活安排融資節(jié)奏，降低財務的調(diào)整成本。

拐點分歧

房地產(chǎn)迎來實質(zhì)性大松綁，市場上這兩天關(guān)于房地產(chǎn)的看法的分歧也異常明顯。

一個是知名私募投資人發(fā)表對房地產(chǎn)的看法，雖然從沒重倉過地產(chǎn)，但仍然表示可能兩個季度內(nèi)房地產(chǎn)市場會見底，后續(xù)是十年級別的上升周期。

這樣的言辭背后，是這位投資人對地產(chǎn)拐點臨近的看法。

理由是房地產(chǎn)供給側(cè)已經(jīng)明顯出清，不再需要依賴政策刺激，其次是出現(xiàn)周期性回升，會回升至10億平方米的長期均衡水平，再加上香港市場的領(lǐng)先表現(xiàn)，給出半年內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點的結(jié)論。

另一個則是近期摩根士丹利對中國房地產(chǎn)的觀點。

針對房地產(chǎn)的拐點的看法，摩根士丹利從2026年調(diào)整到了2027年的年底。

在實地走訪和調(diào)研上海和杭州的市場后，摩根士丹利對房地產(chǎn)市場拐點的看法還是維持謹慎的判斷，認為房地產(chǎn)的拐點出現(xiàn)還是為時過早。

并表示2026年甚至2027年底房地產(chǎn)在高庫存的背景下，還是會延續(xù)量價齊跌的趨勢，一、二線高能級的城市，調(diào)整幅度可能還會超過三、四線等低能級的城市，補跌的情況可能會增加；在去年12%的調(diào)整幅度之下，今年和明年預計還會繼續(xù)調(diào)整8%和6%。一線城市和部分城市預計要等到2027年下半年才會出現(xiàn)拐點。

對房地產(chǎn)的這兩種截然相反的態(tài)度，恰恰反映出當下市場對房地產(chǎn)的分歧。

這種對市場的分歧，往往來自區(qū)域市場的分化，有的城市跑得快些，有的跑得慢些，區(qū)域性的市場感知節(jié)奏不一樣。

比如深圳的市場，調(diào)整到2017年—2016年的階段，東莞的市場調(diào)整到2015年—2016年的階段。

而對房地產(chǎn)市場的判斷，無論是基于政策的釋放預期，還是基于市場實際的成交以及掛牌數(shù)據(jù)層面的改善，都有一個滯后性。

比如政策的信號、市場真正的購房行為要轉(zhuǎn)化成市場的數(shù)據(jù)結(jié)果，需要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)的傳導，每個環(huán)節(jié)都存在時間差，而大家的信心修復、決策落地，又會進一步放大這種滯后。

所以，對房地產(chǎn)階段性的判斷，，市場上到了分歧最明顯的階段。

如今，比上海放開外環(huán)外限購以及房貸貼息來得更快的是“房地產(chǎn)三道紅線”，再加上今年開年后股市以及黃金白銀市場異常活躍，帶來的財富效應外溢，對樓市的筑底也提供一定的機會。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關(guān)注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態(tài)。