最近，樓市出現(xiàn)了兩個重要信號。

1、萬科再次獲得第一大股東深鐵集團向公司提供的不超過23.6億元借款。

2、多家房企表示，其所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報“三條紅線”指標。不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產負債率等財務指標。

受這兩個消息的影響A股和港股里的房地產股，出現(xiàn)了一波反彈。

下圖是港股里地產指數(shù)的走勢，儼然翻轉了。

由于A股多年來嚴控房企上市，內地大房企主要在港交所掛牌，港股的房地產指數(shù)更能反映市場情緒。

萬科再獲深鐵集團巨額借款，意義重大。這筆錢正好跟即將兌付的兩筆債務金額相符，大概率是用來解決燃眉之急了。

去年年底，市場傳出深鐵不再向萬科借款，推動萬科通過市場方式化債的說法，萬科A的股價從6塊多錢跌到了不到5塊錢。一些觀點認為，萬科很難避免暴雷的命運。

如果萬科真的出現(xiàn)實質性違約，對樓市全局將產生較大影響。深鐵重啟向萬科借款，意味著有關方面有了新考量。

2025年雖然完成了GDP增長目標，但四個季度增速是逐步回落的，第四季度增速只有4.5%。

2026年是十五五的開局之年，如果房地產繼續(xù)拖累經濟，將影響增長目標的達成。所以最近樓市利好不斷，估計對萬科的策略也發(fā)生了變化，重啟借款是一個重要信號。

至于房企不用每月上報“三條（道）紅線”指標，也是一個重要信號，意味著這項政策可能出現(xiàn)了松動。

“三條紅線”是2020年8月開始設置的，從2021年開始擴圍到主要房企，具體含義是：

1、剔除預收款后的資產負債率不超過70%；

2、凈負債率不超過100%；

3、現(xiàn)金短債比不低于1倍。

三條紅線均未踩線（綠檔），房企的有息債務年增速上限不超過 15%；踩中1 條紅線（黃檔），有息債務年增速上限不超過 10%；踩中2 條紅線（橙檔），有息債務年增速上限不超過 5%；三條紅線均踩線（紅檔），房企不得新增有息債務。

三條紅線的設立，就是對開發(fā)商“限貸”。這項政策跟三年疫情，成為引發(fā)這一輪房地產大調整的關鍵因素。

如果放松“三條紅線”，則意味著開發(fā)商獲得貸款將變得更容易。現(xiàn)在的貸款利率比較低，可以用來置換之前的高利息融資，降低財務成本。

獲得更多銀行貸款支持后，開發(fā)商降價銷售、斷臂自救的沖動會降低，有利于穩(wěn)住房價。

最近房地產領域利好不斷，除了上述兩條之外，還有：北京放松限購、降低二手房增值稅、個稅減免延期、商辦首付比例降低等。估計接下來，還會有更多利好。

今天A股和港股的“老登股”繼續(xù)反彈。地產股漲幅巨大，到我發(fā)稿的時候，中國奧園漲了32%，融創(chuàng)中國漲了28%，佳兆業(yè)、龍光集團、世茂集團都漲了超過20%；貴州茅臺漲了超過8.6%。