就在今天，上海第十一批次土拍落錘，三塊地全部底價成交，總攬金40.18億元。

“低密專家”國貿(mào)地產(chǎn)，以總價17.99億、樓板價2萬元/平，底價摘得趙巷組合地塊，實現(xiàn)拿地開門紅。

“區(qū)域操盤手”中交城投，以總價17.72億、樓板價1.85萬元/平，在青浦老城廂拿下組合地塊，延續(xù)深耕戰(zhàn)略。

“跨界玩家”長江精工，以總價4.46億，樓面價2.3萬元/平，出人意料斬獲九亭地塊，連續(xù)第二次上海拿地。

而更值得關(guān)注的是，本輪是上海首次容積率均低2.0的土拍，標志樓市進入「低密時代」。

三個地塊都非市區(qū)核心區(qū)域，但產(chǎn)品發(fā)揮空間都很足，能在今年改善市場大放異彩。

01

低密專家國貿(mào)，摘得趙巷組合地塊

近兩年郊區(qū)土地供應(yīng)銳減，但位于青浦的趙巷板塊，一下子拿出了四塊宅地的組合地塊。

組合地塊由4幅子地塊組成，總出讓面積高達67520.41㎡，并且全部是純住宅用地，可以快速出貨值出業(yè)績。

雖然地處郊區(qū)，這里卻擁有比肩市區(qū)能級的配套，隔壁就是地標百聯(lián)奧特萊斯，距離17號線嘉松中路站僅約700米，周邊還有山姆、世外學校配套——

屬于不可多得的成片開發(fā)、戰(zhàn)略深耕的純住宅組合地塊

最終國貿(mào)地產(chǎn)以總價17.99億、樓板價20000元/平，底價摘得趙巷組合地塊，實現(xiàn)拿地開門紅。

最近幾年在上海，國貿(mào)地產(chǎn)是少數(shù)實現(xiàn)“差異化競爭”的房企，他們圍繞非市區(qū)的高端改善區(qū)域，連續(xù)打造多個低密標桿樓盤——

成為市場公認的「低密專家」

不同的操盤打法，為他們贏得更大市場空間，總爺觀察到當很多同行陷入去化難題，他們樓盤卻屢屢熱銷。

在松江廣富林，國貿(mào)·海上原墅“三連積分”：從5月首開認購率188%，到7月加推233%兩小時售罄，再到8月三開再度觸發(fā)積分。

在松江老城，聯(lián)手金地、星獅打造的萃嶼原墅首開告捷，勁銷6.8億，再度見證了其在別墅領(lǐng)域強大的產(chǎn)品號召力。

而趙巷對國貿(mào)來說也絕不陌生，兩年前在推出國貿(mào)虹橋璟上，對區(qū)域的理解占得先機。

2025年國貿(mào)地產(chǎn)以114.04億位列TOP 20，始終是上海樓市不可忽視的力量。

當區(qū)域結(jié)構(gòu)性改善市場異軍突起，國貿(mào)在上海差異化戰(zhàn)略的成功，給行業(yè)提供了一個可借鑒的思路。

02

中交城投深耕，打出城更組合拳

當城市進入全面更新時代，多業(yè)態(tài)組合地塊愈發(fā)重要，這次青浦老城廂地塊就是典型。

這幅地塊位于青浦老城區(qū)域，本身就是人口密集、底蘊雄厚的傳統(tǒng)居住區(qū)，地塊由5幅子地塊組成，總出讓面積達到73527.19㎡。

它非?？简為_發(fā)商操盤能力，其中三幅為普通商品房+商業(yè)用地，兩幅為純住宅，容積率則分布在1.05、1.2、1.7等區(qū)間——

屬于差異化錯配、多元化布局的“城市更新組合地塊”

最終中交城投，以總價17.72億、樓板價18467元/平，再次斬獲老城廂地塊，延續(xù)在區(qū)域的長期深耕。

在總爺看來，中交城投拿地幾乎是“毫無懸念”，作為區(qū)域城市更新“總操盤手”的他們，兌現(xiàn)力和產(chǎn)品力均實現(xiàn)「加速進化」。

一方面是首個項目的交付兌現(xiàn)，鳳啟虹橋去年3月底實現(xiàn)一期提前交付，9月底完成二期交付，累計迎來超560戶業(yè)主入住。

總爺去現(xiàn)場觀摩過，發(fā)現(xiàn)他們實現(xiàn)好房子的“平權(quán)化”，將300萬級產(chǎn)品卷到新高度——

金色塔冠的挺拔立面、金屬吊頂?shù)木さ貛?、集中式的陽光大草坪、全功能的主題架空層，都大大超越了市場預(yù)期。

另一方面是新項目的表現(xiàn)亮眼，容積率約1.0的南廂|觀寧府，以東方建筑美學綿延青浦文脈，在青浦城區(qū)產(chǎn)品力一枝獨秀，首次亮相就拿出近萬方示范區(qū)。

1月10日，南廂|觀寧府首批42席院墅，吸引64組客戶參與搖號選購，短短37分鐘悉數(shù)售罄。

當行業(yè)進入下半場，中交城投扎扎實實走出一條新路：憑借產(chǎn)業(yè)導入能力、資金實力、政企合作能力和長期運營能力，圍繞一片區(qū)域長期深耕。

這次拿下巨幅組合地塊后，越走越穩(wěn)的中交城投，將主動權(quán)牢牢掌控在自己手里。

03

長江精工再出手，拿下九亭濱水地塊

今天土拍唯一的單獨地塊，位于松江南九亭，板塊招拍掛市場已斷供十年。

首先是地塊周邊居住氛圍濃，改善需求旺盛，九亭歷來是人口密度最高的板塊之一，內(nèi)生置換需求就足以支撐項目。

其次是地塊指標非常突出，濱水屬性難以復制，出讓面積僅約1.85公頃，容積率更只有1.05，還被兩條自然河道包圍。

在以高端改善為主的市場，對有低密產(chǎn)品能力的房企來說，這塊地存在溢價空間——

具備打造濱水低密住區(qū)的天然土壤

讓人意外的是，這塊地最終被長江精工摘得，他們斥資4.46億，以樓面價23000元/平斬獲這塊低密地塊。

長江精工屬于“跨界玩家”，他們是參與建造過奧運“鳥巢”、北京大興國際機場等國家地標級工程的鋼結(jié)構(gòu)巨頭，在全國鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)連續(xù)六年蟬聯(lián)第一。

對于上海來說他們也不是“生面孔”，去年9月力壓閔房集團、象嶼地產(chǎn)拿下閔行顓橋地塊，以強勢姿態(tài)登陸上海市場。

最近顓橋項目公示規(guī)劃，擬建2幢6-8層洋房，以及4幢3-4層聯(lián)排，在板塊首次引入“抬板社區(qū)”，打造懸浮島嶼形態(tài)的社區(qū)。

作為近些年少有的「逆勢跨界玩家」，2025年前三季度的歸母凈利潤約為5.9億，這一次拿地幾乎就用了大半年利潤，代表對上海樓市的絕對信心。

至于能不能用產(chǎn)品征服客戶，首個項目的亮相極為重要，總爺也會持續(xù)關(guān)注。

04

全部底價成交，上海進入「低密時代」

龍年的兩場土拍，并沒有延續(xù)去年尤其是上半年的火爆行情，連續(xù)兩輪都是全部底價成交。

但同時通過這兩輪土拍，大家也可以看出，今年上海土地市場兩個明顯的「風向標」。

一是聚焦「區(qū)域改善市場」，非市區(qū)核心板塊開始“開閘”

去年土拍市場，關(guān)注焦點全部聚焦在“地王”，而下半年以來，很多“地王”去化并未達預(yù)期，市區(qū)市場暫時不缺庫存。

經(jīng)歷兩年“低供應(yīng)”后，外圍區(qū)域出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化真空”，不少改善需求有待釋放。

因此你會發(fā)現(xiàn)，今年土地出讓的森蘭、趙巷、九亭，都是斷供多年的改善區(qū)域，也成為房企的布局重點。

二是上海進入「低密時代」，洋房別墅類產(chǎn)品備受市場歡迎

本輪土拍地塊容積率全部低于2.0，開創(chuàng)了上海土拍的先河，也體現(xiàn)市場對低密產(chǎn)品的認可。

總爺關(guān)注到，無論是市區(qū)還是郊區(qū)，低密產(chǎn)品都在跑出「獨立行情」。

比如中建壹品外灘元境，首開熱銷112套，去化率突破82%，拿下風貌首開去化套數(shù)紀錄，操盤核心就是“用平層價格買低密風貌”。

又比如閔行的尚園，首開44套別墅1小時售罄，當天勁銷5.2億，在區(qū)域市場一枝獨秀，最核心賣點就是“千萬級空間質(zhì)價比”。

當“好房子”真正成為關(guān)注焦點，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)化、低密度的產(chǎn)品，依舊有廣袤的市場空間。

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