這可能是央視最敢說(shuō)的一次直播，鏡頭前，央行前副行長(zhǎng)朱明語(yǔ)不驚人死不休，一句話直接擊碎房?jī)r(jià)所有幻想：“房?jī)r(jià)很難再漲回來(lái)了”。

話音未落，身旁主持人臉色驟變，急忙想打斷——這話傳出去恐影響市場(chǎng)信心，可朱明的回應(yīng)更狠更決絕，直接撕碎最后一塊遮羞布：“你要是還指望房?jī)r(jià)像90年代那樣翻幾十上百倍，別說(shuō)你這輩子，你兒子孫子那輩都別想！”

現(xiàn)場(chǎng)空氣瞬間凝固。

一位前央行副行長(zhǎng)，為何敢在國(guó)家級(jí)平臺(tái)說(shuō)這番得罪無(wú)數(shù)人的大實(shí)話？

因?yàn)樗缫芽辞澹康禺a(chǎn)這場(chǎng)游戲已然走到盡頭，支撐游戲的三大支柱，正一根根在眼前斷裂。

第一，過(guò)去房?jī)r(jià)飛漲，核心是“搶椅子”游戲：年輕人如潮水般涌入城市，椅子少、人多，價(jià)格自然被炒上天。

可如今潮水退去，新生兒數(shù)量腰斬，意味著20年后搶椅子的人少了一半，游戲規(guī)則徹底改寫，人口這張最大底牌已然打光。

第二，持續(xù)20年的賺錢閉環(huán)徹底斷裂：地方政府賣地、開(kāi)發(fā)商拿地建房、老百姓貸款買房、銀行賺利息，地方、開(kāi)發(fā)商、銀行全贏麻了。

2021年全國(guó)賣地收入沖到8.7萬(wàn)億巔峰，風(fēng)光無(wú)限；可到2024年，這個(gè)數(shù)字直接跌到4.87萬(wàn)億，近乎腰斬。

根源在于鏈條最核心的一環(huán)——老百姓不愿貸款買房了，年輕人徹底不接盤，房子砸在開(kāi)發(fā)商手里，開(kāi)發(fā)商不敢拿地，地方政府最大的錢袋子瞬間斷流，那臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)20年的“土地印鈔機(jī)”徹底生銹。

第三，“有房才有家”的信仰全面崩塌：北京一套普通住房500萬(wàn)，首付150萬(wàn)要掏空父母、爺爺奶奶6個(gè)錢包，貸款350萬(wàn)，月供高達(dá)2萬(wàn)。

這意味著，你的家庭未來(lái)30年，除了基本吃喝，什么都不敢做：不敢辭職、不敢旅游、不敢給孩子報(bào)興趣班，甚至不敢多生一個(gè)孩子。

半輩子活在“不敢”的陰影里，只為一套不斷折舊、老化的水泥建筑，怎么算都是血虧。

短短5年，25-30歲購(gòu)房主力軍的買房意愿，從65%暴跌至48%，超一半年輕人選擇離場(chǎng)——他們想通了，憑什么用30年自由換一個(gè)水泥盒子？租房一樣活，還活得更瀟灑。

當(dāng)最核心的玩家退出，游戲再難繼續(xù)；當(dāng)家的定義不再是產(chǎn)權(quán)證，而是生活品質(zhì)與內(nèi)心安寧，房地產(chǎn)最根本的心理支撐，也就煙消云散了。

朱明看到的，正是這個(gè)無(wú)解死結(jié)：房地產(chǎn)如同巨大黑洞，吸干社會(huì)大部分血液，其他產(chǎn)業(yè)缺血枯萎，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的血液循環(huán)變慢，甚至停滯。

關(guān)于房?jī)r(jià)后續(xù)走勢(shì)，當(dāng)下兩派觀點(diǎn)吵得不可開(kāi)交，背后是赤裸裸的利益博弈：

一派為年輕人和實(shí)體經(jīng)濟(jì)喊話：房?jī)r(jià)太高，掏空老百姓消費(fèi)力，一家人收入全還房貸，哪有錢逛街、下館子、買新車？大家不消費(fèi)，工廠產(chǎn)品賣不動(dòng)，企業(yè)只能裁員倒閉，失業(yè)者更多、更沒(méi)錢買房，最終形成死亡螺旋，這是冰冷的現(xiàn)實(shí)。

另一派為有房族和地方財(cái)政代言：中國(guó)城鎮(zhèn)家庭65%的財(cái)富都在房子里，房?jī)r(jià)大跌會(huì)讓中產(chǎn)資產(chǎn)直接縮水，大家更不敢消費(fèi)，內(nèi)需更難提振，這是無(wú)數(shù)房奴、地方政府和銀行的心聲。

兩派聽(tīng)著都有理，但國(guó)家態(tài)度早已亮明：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

這絕非口號(hào)，十四五規(guī)劃白紙黑字寫明，要弱化房地產(chǎn)金融屬性。中國(guó)正經(jīng)歷一場(chǎng)艱難卻必須的經(jīng)濟(jì)大換血——從依賴房地產(chǎn)、基建投資的舊模式，轉(zhuǎn)向科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的新模式。

如今國(guó)家的錢和資源，全在往新能源汽車、半導(dǎo)體、人工智能、生物醫(yī)藥砸，這些才是未來(lái)國(guó)與國(guó)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)；靠賣地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路已走到盡頭，換賽道是時(shí)代唯一的選擇。

未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎？看看前輩們的經(jīng)歷便知：

日本1990年房地產(chǎn)泡沫破裂后，經(jīng)歷“失去的20年”，房?jī)r(jià)慘跌，社會(huì)長(zhǎng)期低迷；

美國(guó)2008年次貸危機(jī)，房?jī)r(jià)崩盤，但處理更果斷——該破產(chǎn)的房企破產(chǎn)，該重組的債務(wù)重組，陣痛劇烈但周期短，約4年后市場(chǎng)回暖。

我們的情況更特殊，手里還有三張底牌：14億人超大規(guī)模內(nèi)需市場(chǎng)、67%城鎮(zhèn)化率距發(fā)達(dá)國(guó)家80%仍有空間、強(qiáng)大的政府調(diào)控能力可防硬著陸。

專業(yè)機(jī)構(gòu)研究全球數(shù)十年案例發(fā)現(xiàn)，大型房地產(chǎn)調(diào)整周期平均6年左右，我國(guó)房?jī)r(jià)2021年見(jiàn)頂調(diào)整，推算下來(lái)2027年前后或觸底。

但要注意：未來(lái)房?jī)r(jià)絕非普漲普跌，城市分化會(huì)殘酷到超乎想象。

北京、上海、深圳這類核心城市，醫(yī)療、教育、工作機(jī)會(huì)高度聚集，人口持續(xù)流入，房?jī)r(jià)大概率2026年前后逐步企穩(wěn)，未來(lái)每年隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有3%-5%的溫和漲幅；

而產(chǎn)業(yè)薄弱、人口持續(xù)流失的三四線城市，房?jī)r(jià)調(diào)整壓力巨大，回歸居住屬性是唯一歸宿。

未來(lái)樓市將呈現(xiàn)三大新常態(tài)：

1 房?jī)r(jià)暴漲暴跌成為歷史，年波動(dòng)趨于平緩；

2 房子徹底回歸居住本質(zhì)，租金回報(bào)率逐步回升；

3 城市分化加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱成鐵律。

朱明在央視的這番刺耳言論，實(shí)則是給所有人打了一劑清醒針：房地產(chǎn)的黃金時(shí)代、暴利時(shí)代，真的落幕了。

不是房子沒(méi)人要了，而是它要回歸本真——不再是投機(jī)客的提款機(jī)，而是老百姓遮風(fēng)擋雨的住所；不再是衡量財(cái)富地位的首要標(biāo)尺，而是生活里的耐用必需品。

這場(chǎng)轉(zhuǎn)型必然伴隨陣痛：

有房者要接受資產(chǎn)賬面縮水的現(xiàn)實(shí)；

沒(méi)房者雖門檻看似降低，卻因經(jīng)濟(jì)不確定性不敢輕易下場(chǎng)；

地方政府必須盡快找到替代土地財(cái)政的新出路；

銀行和開(kāi)發(fā)商，整個(gè)生存模式都要推倒重來(lái)。

但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這是必經(jīng)之路：只有當(dāng)買房無(wú)需掏空三代積蓄，年輕人不再被天價(jià)房貸捆綁30年；當(dāng)社會(huì)才智與資金不再瘋狂涌入房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)而流向新能源、芯片、人工智能等核心科技產(chǎn)業(yè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能找到新的強(qiáng)勁增長(zhǎng)引擎。

從房地產(chǎn)的溫柔鄉(xiāng)走出，過(guò)程很痛，卻別無(wú)選擇。

朱明的話雖刺耳，卻句句是大實(shí)話。新時(shí)代里，唯有認(rèn)清現(xiàn)實(shí)、調(diào)整預(yù)期，才能找到屬于自己的踏實(shí)位置。

房地產(chǎn)的故事遠(yuǎn)未結(jié)束，只是主角換了，劇本徹底重寫——從前是炒房客的狂歡，往后是居住者的本分，這就是我們必須面對(duì)的未來(lái)。