估計很多人都沒想到，我們的房價從2021年開始快速下跌，相對于高點，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的還跌到只剩首付款了。

都知道蟬聯(lián)多年華人首富的李嘉誠吧，在我們樓市達到階段頂峰時做出了驚人的預(yù)言：“未來5年不管是香港還是內(nèi)地的房價都將會迎來大調(diào)整，因為需求在之前幾年就已經(jīng)釋放殆盡了，未來面臨‘需求枯竭’，未來5年房價兇多吉少，面臨顯著調(diào)整壓力?！?/p>

把時鐘撥回到2013年至2016年那個瘋狂的時段，那時候的售樓處，人頭攢動得像早高峰的地鐵站，每一個沖進去的人都堅信自己抓住了通往財富自由的最后一張船票。

也就是在那個鑼鼓喧天的背景音里，李嘉誠卻在悄無聲息地做著相反的動作，廣州、上海、南京，那些在今天看來依然是核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，被他像甩掉燙手山芋一樣拋售。

到了2016年，他在內(nèi)地拿地的動作徹底歸零，當(dāng)時輿論場上是什么聲音？有人譏笑他“年邁昏聵”，有人說他“賣早了，虧大了”。

確實，如果只看賬面數(shù)字，他在那個時間點離場，至少少賺了后面那一波接近30%的漲幅。

在那個“高杠桿即聰明”的年代，誰手里拿著現(xiàn)金誰就是傻瓜，因為通脹會稀釋一切，只有背負巨額債務(wù)買入資產(chǎn)的人才是贏家。

但現(xiàn)在站在2026年的門檻上，我們才看懂了他那筆賬是怎么算的，這根本不是賺多賺少的問題，而是一道關(guān)乎生死的博弈論。

李嘉誠遵循的是一種極其冷酷的“七折出貨”邏輯：寧可放棄那最后20%到30%的魚尾利潤，也要換取100%的安全離場。

他這哪里是在賣樓，分明是在那個龐大的泰坦尼克號還沒撞上冰山之前，就花大價錢買斷了救生艇上最穩(wěn)當(dāng)?shù)哪莻€座位。

你看看現(xiàn)在的情況，那些在2021年高點、哪怕是2023年以為抄到底的人，現(xiàn)在是什么處境？車門被焊死了，你想下車？對不起，流動性枯竭了。

當(dāng)初嘲笑他“少賺了幾百億”的人，現(xiàn)在可能正為了每個月的房貸愁得睡不著覺，或者看著手里那套掛牌半年只有兩組看房的房子發(fā)呆。

在周期的絞肉機面前，唯一的贏家不是那些賬面富貴最高的人，而是那些能帶著本金和利潤，全須全尾走出現(xiàn)場的人。

這種痛苦不是那種“咔嚓”一下的劇痛，那樣反而痛快，從2021年確立拐點到現(xiàn)在，這五年的市場走勢，更像是一部壞掉的電梯。

它不是直接墜毀，而是每下一層就停頓一下，讓你誤以為到底了，剛想邁腿進去，它又咣當(dāng)一聲繼續(xù)往下掉，這種“坐電梯式”的下跌，才是最折磨人的。

記得2023年到2025年那會兒嗎？政策出得那叫一個勤快，認房不認貸、首付比例降到腳脖子、利率打折再打折。

每一次政策出來，就像往一塊干透了的海綿上澆水，大家總覺得，“這次該吸水膨脹了吧？”結(jié)果呢？這塊海綿內(nèi)部的結(jié)構(gòu)已經(jīng)被掏空了，水澆上去，順著孔洞直接流走了，海綿一點反應(yīng)都沒有。

硬原子數(shù)據(jù)不會撒謊，一線城市的核心板塊，這幾年回調(diào)了30%到40%，那些二三線城市，跌幅50%甚至跌穿首付線的比比皆是，至于那些遠郊盤，掛牌半年零看房根本不是新聞，是常態(tài)。

這就是物理學(xué)上的“勢能釋放”，前些年漲得有多猛，這幾年跌得就有多狠，很多人沒明白一個道理，資產(chǎn)價格的回歸從來不會溫柔地停在半山腰，它是有慣性的。

當(dāng)市場信心被打碎的時候，你就算把利率降到零，只要大家預(yù)期這東西明天還會跌，今天就沒人敢接盤，這種“陰跌-停頓-再跌”的節(jié)奏，消磨的不只是資產(chǎn)價格，更是所有參與者的心氣。

到了今年1月，雖然央行把商業(yè)用房貸款首付下限降到了30%，不滿2年的住房增值稅降到了3%，但市場的反應(yīng)已經(jīng)非常淡定。

大家都看明白了，這不是什么“刺激”，這就是一場為了防止銀行壞賬、為了給開發(fā)商續(xù)命的“微創(chuàng)手術(shù)”。

在這樣冷峻的背景下，2026年的居住生態(tài)正在發(fā)生一種基因?qū)用娴耐蛔?，如果你去翻?025年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)一個驚人的現(xiàn)象：在40個重點城市里，35歲以上的租客占比已經(jīng)達到了35%，比2021年足足高了近5個百分點。

這意味著什么？意味著“租房”不再是年輕人的過渡手段，而正在成為一種中產(chǎn)階級無奈但理性的長期生存策略。

90后和00后這一代人，真的變了，他們拒絕了父輩那種“為了房子當(dāng)牛做馬”的敘事邏輯。既然買房不再能帶來財富增值，甚至可能成為負資產(chǎn)，那為什么還要把自己未來三十年的現(xiàn)金流死死鎖進那一堆磚頭里？

更有意思的是，2026年的市場上，最受歡迎的居然是那些曾經(jīng)被嫌棄的“老破小”，這不是因為大家審美降級了，而是因為大家學(xué)會了算賬。

一線城市那些樓齡超過20年的老舊小區(qū)，流動性反而增強了，邏輯很簡單：總價低，這是核心。

再加上這幾年推進的老舊小區(qū)改造，居住屬性得到了修復(fù)，再加上地段和學(xué)區(qū)的托底，它成了一個完美的“避險港”。

相比于那些動輒幾百萬、上千萬的遠郊次新房，“老破小”就像是一艘小舢板，雖然破點舊點，但在驚濤駭浪里，它掉頭快，容易脫手。

這其實就是一種“防御性生存”，當(dāng)房子從神壇跌落，回歸到它最原始的屬性——居住容器時，人們的關(guān)注點從“這房子以后能漲多少”變成了“住這房子我每個月壓力有多大”，這種價值觀的重塑，比房價跌了多少更有沖擊力。

我們或許應(yīng)該感謝2026年的這場寒風(fēng)，它把所有關(guān)于財富的泡沫都吹散了，只剩下光禿禿的現(xiàn)實。

房子，終于不再是那個能讓人一夜暴富的圖騰，也不再是劃分階級的唯一標尺，它就靜靜地立在那里，有人買，有人租，有人修修補補繼續(xù)住。

這種“去魅”的過程雖然痛苦，特別是對那些高位站崗的人來說顯得尤為殘忍，但對于整個社會的肌體而言，這或許是一次必要的排毒。

未來的日子里，不管是手里攥著房本的，還是手里攥著租房合同的，可能都得學(xué)會適應(yīng)這種新的重力環(huán)境。

畢竟，在這個不再相信神話的年代，能睡個安穩(wěn)覺，比賬面上多幾個零要重要得多。