盡管《民法典》第二百八十二條已有明確規(guī)定，但廣州僅有約20%的小區(qū)成立了有效運(yùn)作的業(yè)委會(huì)，多數(shù)小區(qū)的公共收益仍由物業(yè)公司單方管理，停車(chē)費(fèi)、電梯廣告、場(chǎng)地租金等收入淪為“糊涂賬”，業(yè)主既不知情也難干預(yù)。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

住宅小區(qū)公共收益往往成為一本“糊涂賬”，為了讓其變成“明白錢(qián)”，剛剛結(jié)束的今年廣州市兩會(huì)上，廣州市政協(xié)委員徐強(qiáng)提交了《關(guān)于推動(dòng)住宅小區(qū)公共收益規(guī)范管理及共同分紅機(jī)制的建議》。

1月26日，徐強(qiáng)接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，他建議降低業(yè)主發(fā)起成立業(yè)委會(huì)的門(mén)檻與難度，出臺(tái)公共收益監(jiān)督管理辦法，強(qiáng)制要求物業(yè)公司將公共收益存入三方共管賬戶(hù)，并推廣“基礎(chǔ)保障+激勵(lì)分紅”原則，明確經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議后，部分公共收益可用于現(xiàn)金分紅、抵扣物業(yè)費(fèi)或社區(qū)公益項(xiàng)目，及作為物業(yè)服務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)。

記者注意到，今年廣州兩會(huì)上，廣州市代表、委員們圍繞民生熱點(diǎn)話題積極建言獻(xiàn)策。徐強(qiáng)就是其中一個(gè)。他重點(diǎn)關(guān)注了小區(qū)公共收益的管理與使用，“廣州部分小區(qū)積極探索，讓不少業(yè)主獲得了實(shí)實(shí)在在的‘紅利’，但還有大量小區(qū)存在公共收益賬目不清、收支不透明的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益未能得到充分保障”。

究其原因：一方面，廣州僅有約20%的小區(qū)成立了有效運(yùn)作的業(yè)委會(huì)，公共收益的資金使用缺乏共管與監(jiān)督；另一方面，由于缺乏科學(xué)的分配機(jī)制，部分物業(yè)企業(yè)乃至行業(yè)組織對(duì)“分紅”存在顧慮。

公共收益淪為“糊涂賬”

每到歲末年初盤(pán)點(diǎn)公共收益的時(shí)候，廣州便能涌現(xiàn)多個(gè)令無(wú)數(shù)業(yè)主艷羨的小區(qū)。2025年底，奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)宣布近100萬(wàn)元公共收益的支配議題獲業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，確定分紅方式為每戶(hù)抵扣1.5個(gè)月的管理費(fèi)。2026年的第一天，富麗居小區(qū)如期舉行公共收益分紅儀式，500戶(hù)業(yè)主每戶(hù)可獲得600元的分紅。據(jù)了解，該小區(qū)于2019年成立業(yè)委會(huì)，第二年便通過(guò)法律維權(quán)追回了被物業(yè)公司占用的公共收益。從2021年開(kāi)始，業(yè)委會(huì)開(kāi)創(chuàng)性的為每位業(yè)主發(fā)放分紅，讓業(yè)主們獲得了看得見(jiàn)、摸得著的實(shí)惠。

此前，駿景花園也曾將公共部位、場(chǎng)所產(chǎn)生的公共收益200萬(wàn)元，盡數(shù)返還給小區(qū)業(yè)主，嶺南雅筑返還的公共收益亦有100萬(wàn)元。

不過(guò)，目前廣州還有很大一部分小區(qū)的公共收益沒(méi)有得到有效的管理，因公共收益的歸屬問(wèn)題而引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。例如，2個(gè)多月前，廣州便有一家物業(yè)公司因侵占業(yè)主公共收益，被相關(guān)部門(mén)立案調(diào)查。

徐強(qiáng)也發(fā)現(xiàn)，雖然《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十二條明確規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。但廣州住宅小區(qū)公共收益的管理仍面臨普遍性挑戰(zhàn)，整體上，將公共收益透明化、規(guī)范化并最終惠及全體業(yè)主的“分紅”實(shí)踐，仍屬鳳毛麟角。

他表示，業(yè)委會(huì)是代表業(yè)主行使權(quán)利、監(jiān)督公共收益的核心組織。而根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，廣州僅有約20%的小區(qū)成立了有效運(yùn)作的業(yè)委會(huì)，許多小區(qū)因業(yè)主組織渙散、籌建過(guò)程受阻，導(dǎo)致公共收益長(zhǎng)期由物業(yè)公司單方管理，業(yè)主無(wú)從知曉也無(wú)從干預(yù)。在缺乏有效監(jiān)督的情況下，小區(qū)公共收益普遍存在賬目不清、收支不透明的問(wèn)題。收益來(lái)源（如停車(chē)費(fèi)、電梯廣告、場(chǎng)地租金）被物業(yè)公司視為“隱性收入”，業(yè)主對(duì)其具體金額、成本扣除比例、資金去向一無(wú)所知。這直接導(dǎo)致了物業(yè)公司撤場(chǎng)后以“墊付虧損”為由起訴全體業(yè)主追討巨額款項(xiàng)等矛盾和糾紛的產(chǎn)生。

此外，他觀察到，目前社會(huì)上對(duì)于公共收益的“分紅”與“可持續(xù)發(fā)展”存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)。部分物業(yè)企業(yè)乃至行業(yè)組織對(duì)“分紅”存在顧慮，認(rèn)為應(yīng)優(yōu)先將收益全部投入設(shè)施維護(hù)，擔(dān)心分紅是“殺雞取卵”。與此同時(shí)，一些小區(qū)業(yè)委會(huì)在初期分紅后，也因缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)算規(guī)劃而面臨后續(xù)資金難以為繼的困境。“這反映出當(dāng)前缺乏一套鼓勵(lì)創(chuàng)收、保障公平、兼顧當(dāng)下與長(zhǎng)遠(yuǎn)的科學(xué)分配機(jī)制。”

建議強(qiáng)制設(shè)立三方共管賬戶(hù)

早在2021年廣州就發(fā)布了《廣州市業(yè)主共有資金管理辦法》，明確物業(yè)管理活動(dòng)中共有資金的籌集、使用和管理方式。其中提到，共有資金管理單位由業(yè)主共同決定，可以是業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者其他單位。有業(yè)委會(huì)的，共有資金管理單位由業(yè)主大會(huì)決定。沒(méi)有業(yè)委會(huì)的，經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)人可以作為共有資金管理單位。共有資金管理單位應(yīng)當(dāng)以物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝辉谝患疑虡I(yè)銀行開(kāi)立一個(gè)共有資金賬戶(hù)。

有業(yè)內(nèi)人士透露，雖然不少小區(qū)都開(kāi)設(shè)了歸集公共收益的銀行賬戶(hù)，但物業(yè)公司出于種種原因，并不愿意將應(yīng)屬于各小區(qū)的公共收益分拆存入對(duì)應(yīng)的銀行賬戶(hù)，導(dǎo)致上述辦法無(wú)法真正貫徹落實(shí)。

為推動(dòng)住宅小區(qū)公共收益管理實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展，由“潛力”轉(zhuǎn)為業(yè)主“紅利”，徐強(qiáng)認(rèn)為廣州可以參考北京、上海、深圳、杭州等先進(jìn)城市的做法，通過(guò)規(guī)范管理和創(chuàng)新分配，讓法律條文變?yōu)闃I(yè)主手中實(shí)實(shí)在在的“紅利”，激活社區(qū)自治活力。他建議，由廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，制定并下發(fā)業(yè)委會(huì)成立與換屆的操作指引細(xì)則，簡(jiǎn)化流程、明確時(shí)限。各街道、社區(qū)應(yīng)將協(xié)助小區(qū)成立業(yè)委會(huì)納入基層治理重點(diǎn)工作，設(shè)立專(zhuān)人提供法律、程序咨詢(xún)，降低業(yè)主發(fā)起成立業(yè)委會(huì)的門(mén)檻與難度。借鑒上海經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)和支持黨員、人大代表、政協(xié)委員、律師、會(huì)計(jì)師等熱心公益的專(zhuān)業(yè)人士參選業(yè)委會(huì)委員，提升業(yè)委會(huì)的專(zhuān)業(yè)能力和公信力。

同時(shí)，研究出臺(tái)《廣州市住宅小區(qū)公共收益監(jiān)督管理辦法》，創(chuàng)新建立“共管賬戶(hù)+數(shù)字監(jiān)管”模式，打造陽(yáng)光賬本。借鑒上海金山區(qū)和深圳市的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共收益存入由業(yè)委會(huì)（或街道代管）、物業(yè)、開(kāi)戶(hù)銀行三方共管的特定賬戶(hù)，實(shí)現(xiàn)與物業(yè)公司自有資金的物理隔離。開(kāi)發(fā)或引入統(tǒng)一的“廣州市智慧物業(yè)與公共收益監(jiān)管平臺(tái)”，為每個(gè)小區(qū)生成公共收益收款二維碼（如停車(chē)費(fèi)、場(chǎng)地租金），確保每筆收入直接進(jìn)入共管賬戶(hù)，實(shí)現(xiàn)收入實(shí)時(shí)公示、支出線上審批、賬目隨時(shí)可查，從技術(shù)層面根除“糊涂賬”。

此外，他認(rèn)為，廣州還可倡導(dǎo)建立“年度預(yù)算-結(jié)算-分配”的規(guī)范流程，推廣“基礎(chǔ)保障+激勵(lì)分紅”的分配原則。每年初，由業(yè)委會(huì)會(huì)同物業(yè)制定包含公共收益預(yù)期的年度服務(wù)與財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，年末進(jìn)行第三方審計(jì)并公示。明確公共收益在扣除合理管理成本后，應(yīng)優(yōu)先計(jì)提一定比例（如30%至50%）注入小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或社區(qū)更新基金，用于應(yīng)對(duì)設(shè)施老化等長(zhǎng)遠(yuǎn)需求。剩余部分，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，可用于現(xiàn)金分紅、抵扣物業(yè)費(fèi)或社區(qū)公益項(xiàng)目。在物業(yè)服務(wù)合同中明確，物業(yè)公司通過(guò)優(yōu)化管理、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)為公共收益帶來(lái)超額增長(zhǎng)的部分，可約定一定比例（如超額部分的10%至20%）作為物業(yè)服務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)，激勵(lì)其主動(dòng)開(kāi)源，實(shí)現(xiàn)業(yè)主增收與物業(yè)提質(zhì)的雙贏。

徐強(qiáng)告訴記者，公共收益取之于公、用之于公，是實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理現(xiàn)代化、提升居民獲得感與幸福感的重要途徑，但其管理、監(jiān)督和分配也是個(gè)涉及各方利益的難題。“沒(méi)人帶頭走出第一步，永遠(yuǎn)都不會(huì)進(jìn)步”，未來(lái)他會(huì)持續(xù)關(guān)注和推進(jìn)這個(gè)提案的落地。