今年的北京市政府工作報(bào)告用了不少篇幅提及城市更新，將其作為加快超大城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型、提升城市精細(xì)化治理水平的重要抓手，明確了2026年北京城市更新的核心任務(wù)與實(shí)施路徑。

政府工作報(bào)告指出，要大力推動(dòng)城市更新，堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，推進(jìn)城市更新條例實(shí)施，完善政策激勵(lì)工具箱，加強(qiáng)建筑規(guī)模指標(biāo)和財(cái)政金融政策保障，支持功能復(fù)合利用；強(qiáng)化專班協(xié)同機(jī)制，加快項(xiàng)目落地實(shí)施，推動(dòng)職住商服融合的組團(tuán)式更新；抓好507棟危舊簡(jiǎn)易樓排險(xiǎn)工作，改造完工老舊小區(qū)300個(gè)以上，實(shí)施老樓加裝電梯800臺(tái)以上，深入開展第三輪回天行動(dòng)，持續(xù)推進(jìn)城中村改造。

城市更新如何推進(jìn)？城市體檢如何開展？該采取何種更新模式？如何提高社會(huì)資本參與的積極性？2026年北京兩會(huì)期間，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪了多位北京市政協(xié)委員，為北京城市更新工作建言獻(xiàn)策。

市政協(xié)委員傅志斌建議：加快構(gòu)建北京城市體檢指標(biāo)體系

市政協(xié)委員傅志斌。受訪者供圖

作為城市更新的前置關(guān)鍵環(huán)節(jié)，城市體檢至關(guān)重要。

去年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）明確提出，“全面開展城市體檢評(píng)估，建立發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、評(píng)估效果、鞏固提升的工作路徑”。

城市體檢能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)城市規(guī)劃、建設(shè)和治理中存在的短板與弱項(xiàng)，是城市更新工作中不可或缺的重要組成部分。

北京市政協(xié)委員、東城區(qū)政協(xié)常委、建設(shè)綜合勘察研究設(shè)計(jì)院有限公司總工程師傅志斌向記者表示，在調(diào)研中他發(fā)現(xiàn)，部分城市更新項(xiàng)目局限于單棟樓、單個(gè)小區(qū)的改造，投入大量資金后效果卻不盡如人意，核心原因在于更新前未能統(tǒng)籌考慮周邊環(huán)境、交通、人文需求及商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展等相關(guān)問題。“城市更新的核心是存量提質(zhì)增效，其改造對(duì)象更應(yīng)聚焦于相對(duì)較大的整片區(qū)域；城市體檢要在更新前期，全面梳理片區(qū)內(nèi)存在的各類問題，整合城管、交通、文旅、商業(yè)等各類信息，研究提質(zhì)增效的難點(diǎn)和堵點(diǎn)，進(jìn)而針對(duì)性給出解決方案，以指導(dǎo)后續(xù)的城市更新設(shè)計(jì)�！�

傅志斌強(qiáng)調(diào)：“確立城市體檢的決策依據(jù)地位，對(duì)北京城市更新具有全局性意義。”他表示，城市體檢堅(jiān)持問題導(dǎo)向，能夠系統(tǒng)性排查住房、交通、生態(tài)、安全、公共服務(wù)等領(lǐng)域的短板與風(fēng)險(xiǎn)隱患；基于體檢結(jié)果開展更新工作，是“治未病”的主動(dòng)式治理思路，可確保有限的更新資源和財(cái)力精準(zhǔn)投向城市最急需、群眾最關(guān)切的領(lǐng)域，切實(shí)提升公共投資效益和城市安全韌性。

針對(duì)城市體檢的具體實(shí)施路徑，傅志斌在此次北京兩會(huì)期間提交了《在城市更新工作中全面加強(qiáng)城市體檢工作的實(shí)施》提案，建議要切實(shí)落實(shí)“先體檢、再更新，無(wú)體檢、不更新”的剛性工作原則與管理閉環(huán)。強(qiáng)化制度約束，明確規(guī)定將城市體檢報(bào)告作為編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、年度計(jì)劃以及審批具體更新項(xiàng)目（特別是納入市級(jí)清單的重點(diǎn)項(xiàng)目）的強(qiáng)制性前置依據(jù)。完善管理流程，構(gòu)建“全面體檢—問題診斷—生成項(xiàng)目—更新實(shí)施—后評(píng)估反饋”的全流程閉環(huán)。

同時(shí)，傅志斌指出，要加快構(gòu)建并持續(xù)優(yōu)化“基礎(chǔ)+特色”的北京城市體檢指標(biāo)體系，建議組織專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位制定并定期修訂該指標(biāo)體系，提出適用于北京城市更新的“基礎(chǔ)+特色”的北京城市體檢指標(biāo)、監(jiān)測(cè)方法與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

市政協(xié)委員汪碧剛建議：構(gòu)建城市更新多元共治協(xié)同網(wǎng)絡(luò)

市政協(xié)委員汪碧剛。受訪者供圖

“城市更新是一種全新的城市發(fā)展模式，過去我們側(cè)重?cái)U(kuò)張式發(fā)展，如今則轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展，而內(nèi)涵式發(fā)展的核心就是更加關(guān)注人的需求。”北京市政協(xié)委員、通州區(qū)政協(xié)常委、北京城市副中心社會(huì)治理研究院院長(zhǎng)汪碧剛在接受采訪時(shí)表示。

長(zhǎng)期關(guān)注社區(qū)治理領(lǐng)域的汪碧剛認(rèn)為，城市更新必須更加注重人的現(xiàn)代化。為此，他在今年北京兩會(huì)期間帶來(lái)了《“以人為本”構(gòu)建有溫度的基層治理》的聯(lián)組討論發(fā)言和《關(guān)于探索城市更新與基層治理深度融合“副中心模式”》的提案。

汪碧剛以老舊小區(qū)加裝電梯為例，生動(dòng)闡釋了城市更新中“以人為本”的重要性：“老舊小區(qū)改造中居民訴求多樣，比如6樓居民迫切希望加裝電梯，而1樓居民往往存在顧慮，這就需要我們?cè)趫?jiān)持共建、共治、共享的基礎(chǔ)上，更加注重共情。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行期，要讓老百姓真正理解政府推動(dòng)城市更新的初衷與努力，引導(dǎo)居民從過去的旁觀者轉(zhuǎn)變?yōu)閰⑴c者，進(jìn)而成為城市更新的主導(dǎo)者。”

在汪碧剛看來(lái)，推動(dòng)多元共治融合，是做好城市更新工作的關(guān)鍵所在。汪碧剛建議，建設(shè)多元共治的協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，深化“居民議事廳”常態(tài)化、制度化運(yùn)行機(jī)制，召集社區(qū)、物業(yè)、居民、街道及有關(guān)部門共同參與協(xié)商，議事場(chǎng)景可以包含老舊小區(qū)加裝電梯、公共綠地改造和垃圾分類回收這些“家門口的事”，也可以是社區(qū)公共服務(wù)配套、區(qū)域環(huán)境整治等公共事項(xiàng)。

汪碧剛還建議，利用社區(qū)內(nèi)被忽視的邊角地、廢棄的角落或低效利用的閑置空間，進(jìn)行小微尺度的改造與“織補(bǔ)”，是一種投入不大卻能顯著提升社區(qū)溫度的有效路徑。通過專業(yè)設(shè)計(jì)引導(dǎo)與居民共同參與，將其改造為口袋公園、共享花園、兒童游樂角或帶有座椅的休憩長(zhǎng)廊，能夠?yàn)榫用裉峁┯|手可及的日常交往與活動(dòng)場(chǎng)所。

市政協(xié)委員馬云飛建議：建構(gòu)城市更新可持續(xù)盈利模式

市政協(xié)委員馬云飛。受訪者供圖

《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》明確強(qiáng)調(diào)，要健全多元化投融資方式，完善市場(chǎng)化投融資模式，吸引社會(huì)資本參與城市更新。

眾所周知，城市更新的資金來(lái)源主要包括政府支持、居民出資、市場(chǎng)力量參與、金融支持等，那么北京城市更新在資金投入方面有哪些可探索的新模式？如何更好吸引社會(huì)資本參與？

北京市政協(xié)委員、北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司城市更新研究院總監(jiān)馬云飛給出了針對(duì)性建議。他表示，當(dāng)前老舊小區(qū)拆除重建項(xiàng)目普遍面臨資金缺口較大的問題，未來(lái)可探索的模式有很多，其中一種適合北京的模式是倡導(dǎo)“自主更新、誰(shuí)出資誰(shuí)受益”，重點(diǎn)探索以居民出資為主的老舊小區(qū)改造模式。

馬云飛進(jìn)一步補(bǔ)充稱，中心城區(qū)老舊小區(qū)拆除重建具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：“中心城區(qū)新房?jī)r(jià)格與同地段老舊住宅價(jià)格差距顯著，遠(yuǎn)超建安成本，即便由居民自主出資拆除重建，居民依然能獲得可觀收益�；谶@一特點(diǎn)，我們完全可以探索以居民出資為主體的老舊小區(qū)改造模式�！�

“當(dāng)然，對(duì)于市政設(shè)施、公共景觀等配套工程，該由政府出資的，政府應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)或給予適當(dāng)補(bǔ)貼，同時(shí)積極引入社會(huì)資本，形成多元出資格局�！瘪R云飛說。

他還提到，拆除重建項(xiàng)目通常能實(shí)現(xiàn)20%至30%的面積增量，這部分增量面積一部分可用于改善原有居民的居住條件，增加其房屋面積；另一部分可規(guī)劃為公建配套，產(chǎn)權(quán)歸屬于產(chǎn)權(quán)方�！拔覀兛梢砸龑�(dǎo)產(chǎn)權(quán)方參與出資，或吸引社會(huì)資本投入這些公建配套項(xiàng)目，進(jìn)一步填補(bǔ)資金缺口，推動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)落地�！�

馬云飛強(qiáng)調(diào)：“城市更新要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須建構(gòu)起可持續(xù)的盈利模式�！彼ㄗh，可通過完善資金激勵(lì)機(jī)制，倡導(dǎo)多元出資架構(gòu)，推動(dòng)老舊小區(qū)改建模式創(chuàng)新；同時(shí)，盤活位置優(yōu)越的閑置資產(chǎn)，以這類資產(chǎn)為載體，吸引良性運(yùn)營(yíng)、愿意長(zhǎng)期投身城市更新領(lǐng)域的社會(huì)資本和企業(yè)參與，實(shí)現(xiàn)資源高效利用與資本良性循環(huán)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對(duì) 楊利