北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

最近我在了解地杰長(zhǎng)安驛的房子，關(guān)注到您多次曾唱衰該小區(qū)，請(qǐng)問(wèn)下，現(xiàn)在入手買(mǎi)會(huì)是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)嗎？希望能得到您的中肯建。

A：

1、現(xiàn)在入手，是否為比較好的時(shí)機(jī)不敢說(shuō)，但至少應(yīng)該不差。或者說(shuō)現(xiàn)在應(yīng)該是階段性的“最低谷”，從理論上怎么都不吃虧。

2、一是因?yàn)楝F(xiàn)在算租金的階段低點(diǎn)。因?yàn)槊看瓮s期間，金融貿(mào)易等對(duì)現(xiàn)金流更重要的行業(yè)受沖擊都大，從業(yè)者掙錢(qián)難，也就影響到產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊的租金，尤其是這種公寓。那公寓的租金對(duì)價(jià)格影響非常大，自然也是相對(duì)低谷了。

而我不太相信CBD的生意還能有多差，應(yīng)該不再走低了。那只要沒(méi)有大范圍的降薪，租金和房?jī)r(jià)也都不至于再走低。

3、二是大環(huán)境的政策，我認(rèn)為有很大概率會(huì)推出鼓勵(lì)或刺激商業(yè)地產(chǎn)的政策。當(dāng)然，人家的主要目標(biāo)是寫(xiě)字樓商鋪等純粹的商業(yè)地產(chǎn)，但衍生品的商住公寓也會(huì)得利，包括70年公寓都至少不吃虧。

但這種政策利好的周期說(shuō)不好，一般都是短期的，能堅(jiān)持兩三年就基本到頭兒了，也就是一個(gè)開(kāi)發(fā)周期。所以如果是我的話還是不長(zhǎng)期持有，因?yàn)殡[形風(fēng)險(xiǎn)是不太可能消除的。

4、第三就是剛需+投資客的心態(tài)+行動(dòng)了，反正每次只要是有行情，這部分客群都是相對(duì)靈敏和激進(jìn)的。我認(rèn)為是不遠(yuǎn)了，所以至少不應(yīng)該吃虧。

這多關(guān)注深圳和上海吧，歷次行情都是從這倆城市開(kāi)始。最早是上海，這幾次都是深圳。另外也看香港，其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)跟內(nèi)地越來(lái)越趨近了。大火之后的香港樓市一直有波動(dòng)，已經(jīng)影響到深圳了，只是是否能堅(jiān)持住，是否能傳導(dǎo)到北京還不敢確定。

僅供參考。

二

Q:

我在北京東城區(qū)和平里有集體戶(hù)口，想在東城買(mǎi)房落戶(hù)，現(xiàn)在孩子一個(gè)四年級(jí)在讀，通過(guò)集體戶(hù)口申請(qǐng)了從外地轉(zhuǎn)學(xué)，劃分到了新開(kāi)街東總布，還有個(gè)小的孩子26年要幼升小，我要不要接受這次的轉(zhuǎn)學(xué)呢，還是等買(mǎi)房落戶(hù)后再重新申請(qǐng)呢？有沒(méi)有建議房子買(mǎi)在東城哪里好

A：

1、我是說(shuō)房子的，對(duì)教育的選擇不敢亂說(shuō)。而且我沒(méi)太理解，2026不就是今年嗎？現(xiàn)在已經(jīng)是一月底，馬上過(guò)春節(jié)，這會(huì)兒才考慮二寶的學(xué)區(qū)房可夠緊張的，來(lái)得及嗎？

2、另外對(duì)于轉(zhuǎn)學(xué)的常規(guī)建議都是越早越好，主要就是提前適應(yīng)教育模式和環(huán)境。畢竟孟母三遷沒(méi)提買(mǎi)房，只是給小孟選擇學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)的環(huán)境。所以要不就比較一下東城和外地哪邊兒的環(huán)境氛圍更好吧？但對(duì)于即將進(jìn)入青春期的孩子慎重吧，只有父母才最了解自家情況。

或者也看買(mǎi)房后，對(duì)口學(xué)區(qū)是否明顯強(qiáng)于現(xiàn)在的轉(zhuǎn)學(xué)校吧，中學(xué)也要強(qiáng)于166的。比如買(mǎi)和平里的，一般來(lái)說(shuō)是比現(xiàn)在的強(qiáng)的。

3、買(mǎi)在哪里？既然在和平里那就買(mǎi)在這里唄，很好的學(xué)區(qū)了。而且接送方便對(duì)于教育來(lái)說(shuō)也是絕對(duì)的加分項(xiàng)。

或者也看預(yù)算吧，預(yù)算越高選擇越多，而且預(yù)算高的相對(duì)更容易買(mǎi)到各項(xiàng)兼顧的。也就是學(xué)區(qū)好+房子宜居+溢價(jià)低。如果預(yù)算不太高那就得看運(yùn)氣了，只能說(shuō)有可能買(mǎi)到溢價(jià)低的。

僅供參考。

三

Q:

按您的解釋?zhuān)裎覀冞@種沒(méi)有北京戶(hù)口的除非買(mǎi)房了，否則不可能讓孩子上學(xué)，還只能是朝陽(yáng)區(qū)。我能理解，但這合理嗎？當(dāng)然我們本身也想買(mǎi)房，不算不合理，但我們希望能讓孩子在海淀上學(xué)，這個(gè)能做到吧。

A：

1、我沒(méi)說(shuō)非京籍孩子想在北京上學(xué)就必須買(mǎi)房，各區(qū)租房上學(xué)的都有的是，東西海都有。但您家孩子是今年入學(xué)，而您一直租房在昌平，那根本就不夠辦理其他區(qū)居住證明的時(shí)間，所以要想在朝陽(yáng)或海淀上學(xué)就只能是買(mǎi)房了。

這不是說(shuō)針對(duì)非京籍，即便是北京孩子，想在海淀上學(xué)也不容易。要么有房，要么戶(hù)口在海淀，至少是得在海淀租房。而且如果不是1911之前的房戶(hù)合一，那也不能確保進(jìn)入對(duì)口名校。

2、我也沒(méi)說(shuō)只能是朝陽(yáng)區(qū)，而是您既然想讓孩子上好學(xué)校，那作為非京籍，只有在朝陽(yáng)買(mǎi)房，進(jìn)入對(duì)口牛校的概率才相對(duì)高，順位在京籍無(wú)房戶(hù)的前面。但這誰(shuí)也不敢確保，只是比在其他區(qū)概率高而已。

3、是否合理我解釋不了，我只談現(xiàn)狀的事實(shí)判斷，而合理與否屬于價(jià)值判斷，自己認(rèn)為什么就是什么吧。

4、您如果在海淀買(mǎi)房，就有可能讓孩子在海淀上學(xué)，但不能擇校。也就是說(shuō)，非京籍有房戶(hù)的順位相對(duì)靠后，只能說(shuō)大概率能在海淀上學(xué)，但不保證在哪所學(xué)校上學(xué)。而您上次一直強(qiáng)調(diào)的是必須好學(xué)校，那萬(wàn)一被派入普小能接受嗎？

而且以您的預(yù)算要買(mǎi)兩居室，在海淀是不可能的，除非半地下那種帶明顯硬傷的。您能接受嗎？而如果不在海淀買(mǎi)房，非京籍是不可能在海淀入學(xué)的，無(wú)論是否好學(xué)校。

5、所以還是自己再考慮一下吧，另外現(xiàn)在已經(jīng)是一月底，轉(zhuǎn)眼就是春節(jié)。而您家孩子是今年入學(xué)，5月份就得信息填報(bào)，如果買(mǎi)房安排好周期吧。

僅供參考。

再聊兩句，之后我跟這位網(wǎng)友聊的挺不愉快的。我能理解他的心情，作為外地人，就是想用最小的代價(jià)，讓孩子在北京得到優(yōu)質(zhì)教育資源。

這種想法無(wú)可厚非，但現(xiàn)實(shí)情況不允許啊，誰(shuí)能有什么好辦法？但怎么說(shuō)呢，有些人就是有“弱勢(shì)思維”吧。就是我弱我有理，或者說(shuō)是我窮我有理，你們不滿足我的愿望就是不合理。我沒(méi)錯(cuò)，所有錯(cuò)都是你們?cè)斐傻摹?/p>

之所以后來(lái)我不聊了，是因?yàn)檫@些人根本不聽(tīng)你解釋?zhuān)牟幌氯チ恕Ｋ麄儾皇遣恢v理，而是只講自己認(rèn)為的理，你的理他們既不想聽(tīng)，也聽(tīng)不懂，至少是不接受。

他們反復(fù)強(qiáng)調(diào)的就是你為什么不幫我？我憑什么要講規(guī)則？憑什么要遵守別人制定的規(guī)則？政府為什么不照顧我？網(wǎng)友為什么不理解我？社會(huì)輿論為什么不支持我？我太難了……

四

Q:

目前我們?cè)谌鹗慷ň樱衲晗掳肽晗牖乇本┒ň恿耍胭I(mǎi)房，我們有兩個(gè)孩子，所以需要三居室，預(yù)算是最高1200萬(wàn)元。有幾個(gè)預(yù)選樓盤(pán)，您幫分析一下哪個(gè)適合我們：

1、富麗華園，我們喜歡它的位置，有親戚住在這個(gè)小區(qū)，口碑不錯(cuò)。

2、萬(wàn)豪國(guó)際公寓，就喜歡它的戶(hù)型，性?xún)r(jià)比不錯(cuò)，但是感覺(jué)有些亂。

3、博雅園，小區(qū)環(huán)境位置我們都很滿意。

A：

1、您這是典型的改善需求，選的小區(qū)也是自住為主的。那這種情況憑個(gè)人喜好選擇更合適，房子是用來(lái)住的，自己喜歡的才是最好的。

2、這三個(gè)小區(qū)的性質(zhì)其實(shí)差不多，都是早期的公寓形式。只不過(guò)萬(wàn)豪因?yàn)榈囟蝺涸蚋谏虅?wù)型，富麗華園和博雅園更偏重居住。朝陽(yáng)公園周邊的這種老公寓很多，性質(zhì)都差不多。我要建議就是在這周邊選唄，畢竟是回國(guó)定居，不再上班或經(jīng)商的話沒(méi)必要住國(guó)貿(mào)，那地段兒買(mǎi)了出租更合適。

3、不過(guò)常規(guī)來(lái)說(shuō)，選擇老公寓最好選規(guī)模大些的，這樣物業(yè)收到的錢(qián)多，對(duì)于維護(hù)小區(qū)設(shè)施有幫助。而戶(hù)數(shù)少的就說(shuō)不好了，如果物業(yè)費(fèi)漲不上去，再有幾乎不交的就不好維持了。

另外最好買(mǎi)社區(qū)規(guī)模相對(duì)大+綠化多的，也就是越接近普宅社區(qū)的越好。這種小區(qū)居住時(shí)看自己的喜好，但保值的價(jià)格走勢(shì)相對(duì)強(qiáng)些。很多老公寓之所以?xún)r(jià)格走勢(shì)弱，主要原因就是社區(qū)小綠化少，居家的氛圍不足。

4、另外看看物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)吧，收費(fèi)越高的對(duì)設(shè)施維護(hù)有可能更好。富麗華園我印象中是5塊左右吧，屬于中等還可以，物業(yè)應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商自持。博雅園的我忘了，還是北大系在管理嗎？問(wèn)問(wèn)中介吧，哪家物業(yè)好+掙錢(qián)多的選哪家。

僅供參考。

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