今天公司有沙龍活動(dòng)，馬上開(kāi)場(chǎng)時(shí)收到一條微信。

活動(dòng)結(jié)束后看了一下，給整笑了。

起因是之前我們寫過(guò)文章，說(shuō)大華會(huì)在大虹橋栽跟頭，大華望樾賣不動(dòng)。

現(xiàn)在認(rèn)籌數(shù)據(jù)有了，超過(guò)了100%，有朋友覺(jué)得打了環(huán)二的臉。

都2026年了，怎么還有人拿認(rèn)籌數(shù)據(jù)說(shuō)事。

別說(shuō)銷售自己報(bào)的認(rèn)籌數(shù)，開(kāi)盤數(shù)據(jù)我都不看了，我現(xiàn)在只看網(wǎng)簽。

融創(chuàng)還在的時(shí)候，網(wǎng)簽我都不敢信。

再說(shuō)一共才100套房子，認(rèn)籌率200%又如何呢？

普陀某新房認(rèn)籌率超過(guò)了200%，說(shuō)開(kāi)盤售罄，結(jié)果到現(xiàn)在還有房子在售。

按這個(gè)算，大華望樾開(kāi)盤能賣掉50套就不錯(cuò)了。

900套的小區(qū)，開(kāi)盤賣掉50套，怎么看都是災(zāi)難級(jí)。

還打不了環(huán)二的臉。

而且這個(gè)新房后面更難賣。

進(jìn)入二手市場(chǎng)，更可怕。

現(xiàn)在很多新房首次開(kāi)盤認(rèn)籌率都接近100%。

二期數(shù)據(jù)就難看了。

比如唐鎮(zhèn)某新規(guī)新房，一期開(kāi)盤差不多100%。

二期92套房子，認(rèn)籌人數(shù)20個(gè)。

一期開(kāi)盤是用了洪荒之力，能收割的都收割了。

二期沒(méi)人買很正常。

徐涇這里很久沒(méi)新房上市了，積壓了購(gòu)買力，集中收割也才100個(gè)，能轉(zhuǎn)網(wǎng)簽50個(gè)。

這還是給足了優(yōu)惠。

后面連續(xù)開(kāi)盤，大概率越來(lái)越差。

當(dāng)然認(rèn)籌100多個(gè)，也算有點(diǎn)超過(guò)我預(yù)期。

之前測(cè)評(píng)時(shí)沒(méi)看樣板間，給的結(jié)論太負(fù)面。

后來(lái)開(kāi)了樣板間去看了一下，品質(zhì)確實(shí)不錯(cuò)，能找回來(lái)一些分?jǐn)?shù)。

一方面贈(zèng)送比較多，四陽(yáng)臺(tái)+雙轉(zhuǎn)角飄窗，大戶型送了15平。

一方面新規(guī)產(chǎn)品剛出來(lái)，超過(guò)了大家預(yù)期。

大橫廳設(shè)計(jì)，空間感很強(qiáng)。

大落地窗，窗外的綠化照進(jìn)來(lái)很震撼。

看了萬(wàn)科天空之城二手，再看大華望樾，確實(shí)覺(jué)得產(chǎn)品不是一個(gè)時(shí)代。

不少當(dāng)?shù)刂脫Q客戶，被空間、被產(chǎn)品打動(dòng)了。

這跟labubu一樣，剛出來(lái)，總有人嘗個(gè)鮮。

等同質(zhì)化產(chǎn)品越來(lái)越多，單靠這些優(yōu)勢(shì)就很難打動(dòng)人了。

這次開(kāi)盤好在沒(méi)對(duì)手，獨(dú)家產(chǎn)品，有人喜歡也正常。

后面寶業(yè)馬上來(lái)了，位置比你好，肯定也是新規(guī)產(chǎn)品，品質(zhì)不比你差，價(jià)格差不多。

還有誰(shuí)去選你？

2026年集中入市的二手房一來(lái)，客戶更少了。

所以這次開(kāi)盤，大概率是最成功的一次。

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時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大，進(jìn)入二手房市場(chǎng)會(huì)很難。

地段上這里沒(méi)任何優(yōu)勢(shì)，徐盈路、蟠龍路組團(tuán)都成規(guī)模了，十多個(gè)次新房小區(qū)。

蟠龍路區(qū)域現(xiàn)狀

大華望樾這里還在開(kāi)荒，向北是動(dòng)遷房，向南是大片荒地。

就孤零零一個(gè)小區(qū)，能級(jí)上差太多了。

進(jìn)入二手房市場(chǎng)，你那就一個(gè)小區(qū)，中介都不會(huì)去開(kāi)門店。

蟠龍路、徐盈路生意好做，房源多，大華望樾孤零零一個(gè)小區(qū)，中介通常都黑死得了。

沒(méi)人推薦這種區(qū)域。

過(guò)幾年進(jìn)入二手市場(chǎng)，你發(fā)現(xiàn)上游的蟠龍路組團(tuán)、徐盈路組團(tuán)還有大批新房上市，每一個(gè)都比你品質(zhì)高。

你還怎么賣？

蟠龍路那里，除了寶業(yè)還有兩三個(gè)地塊待拍。

徐盈路那里更可怕，僅東側(cè)城中村改造規(guī)劃面積就76.3萬(wàn)方。

至少能提供6000套住宅，7個(gè)大華望樾的體量。

這些房子位置比你好，品質(zhì)也不差，你二手房賣給誰(shuí)去。

前灣也沒(méi)閑著，又儲(chǔ)備了5塊地等待上市。

目前來(lái)看前灣的認(rèn)可度比徐涇還是高，畢竟是閔行戶口。

這么多大佬分流，大華望樾進(jìn)入二手房市場(chǎng)只能排到末尾。

能付得起溢價(jià)的都被前面大佬吃了，剩下的剛需客戶出不起價(jià)格。

現(xiàn)在大華望樾有品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，一方面是獨(dú)家新規(guī)產(chǎn)品，一方面是這是新房啊。

新房意味著你只能看樣板間、看展示區(qū)。

品質(zhì)優(yōu)勢(shì)被放大了。

進(jìn)入二手房市場(chǎng)，大家要實(shí)地走進(jìn)去看的。

實(shí)地走進(jìn)去看，大華望樾品質(zhì)上短板就來(lái)了。

小區(qū)60%的面積留給了132套別墅，776套高層淪為了噪音遮擋墻。

高低配小區(qū)我見(jiàn)多了，這么極端的還是第一次見(jiàn)。

擠了那么多別墅，小區(qū)景觀區(qū)、綠化大概率不會(huì)太強(qiáng)。

到二手房了，大家去看看仁恒、看看萬(wàn)科，再看看這個(gè)小區(qū)，就會(huì)覺(jué)得壓抑。

尤其是高層前面視野無(wú)遮擋，望出去大片大片的荒地，感覺(jué)買到了農(nóng)村。

完全沒(méi)有買在這的沖動(dòng)了。

進(jìn)入二手房市場(chǎng)，更好的位置同樣品質(zhì)的新房來(lái)了。

進(jìn)入二手房市場(chǎng)，暴露了品質(zhì)短板。

只能變得更難。

這次真的是天時(shí)地利人和。

開(kāi)盤價(jià)不貴還打折，二手房集中沖擊沒(méi)來(lái)，沒(méi)有新房對(duì)手，第一個(gè)新規(guī)產(chǎn)品嘗鮮，也有一些動(dòng)遷戶在選房，疊加在一起收了100個(gè)客戶。

未來(lái)每件事情都是利空。

對(duì)于整個(gè)大虹橋，未來(lái)也會(huì)持續(xù)利空。

大虹橋其實(shí)建的很好，來(lái)了很多企業(yè)總部，建了不少配套。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，主要原因就是新房太多。

徐涇連續(xù)上市24個(gè)純新樓盤，別說(shuō)大虹橋，陸家嘴來(lái)了也頂不住。

這些新房直接把市場(chǎng)干死，這幾年都緩不過(guò)來(lái)。

大虹橋由營(yíng)銷熱點(diǎn)，變成了營(yíng)銷災(zāi)難。

之前周邊新房都叫虹橋什么，趙巷的叫華發(fā)虹橋四季，南翔的叫虹橋璀璨領(lǐng)峯，華新的叫鳳啟虹橋，重固的叫虹橋和頌。

現(xiàn)在徐涇的都老老實(shí)實(shí)叫大華望樾，不叫大華望虹橋。

大家都知道，大虹橋風(fēng)口過(guò)了，很難再炒作起來(lái)。

不是說(shuō)沒(méi)人來(lái)買房，只是做不到營(yíng)銷收割全上海了。

靠本地人去化，這海量的房源壓的喘不過(guò)氣。

后面開(kāi)的所有新房，都是在半死不活的病人身上再踹一腳。

區(qū)域市場(chǎng)會(huì)更難。

當(dāng)然不是說(shuō)就不能買，只是給為品質(zhì)買單的朋友提個(gè)醒：這樣的房子后面還有很多。

買新房的客戶，幾乎沒(méi)有著急入住的，著急住就去買現(xiàn)房了。

既然不著急，大華望樾只適合兩類人買：想要好房子，但是相信后面新房大漲價(jià)。

以及拿了房票必須立馬買新房的。

那趕緊買了，別后面漲價(jià)了買不起或者房票過(guò)期。

其他的朋友們，倒不急。