贏商對(duì)話

來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 龔?fù)窳?/strong>

圖片來(lái)源 · 項(xiàng)目官方

2022年，三里屯太古里宣告啟動(dòng)新一輪的優(yōu)化升級(jí)，在短暫的喧嘩后，這個(gè)習(xí)慣于站在聚光燈下的潮流地標(biāo)，轉(zhuǎn)入了一種稍顯沉靜的狀態(tài)。沒(méi)有頻繁的進(jìn)度曝光，它從輿論場(chǎng)中有序“撤退”，只留下圍擋內(nèi)持續(xù)生長(zhǎng)的聲影。

三年多時(shí)間，對(duì)于瞬息萬(wàn)變的商業(yè)世界而言，足以經(jīng)歷一輪潮起潮落。

備受矚目的巨大圍擋逐漸撤去，三里屯太古里北區(qū)中央，游逛的消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)熟悉的城市天際線已被重新勾勒，迪奧（Dior）之家由法國(guó)大師操刀的花瓣殿堂、路易威登（Louis Vuitton）之家流光溢彩的流動(dòng)表達(dá)、蒂芙尼（Tiffany & Co.）旗艦店輕盈而空靈的波紋立面依次展開(kāi)，一個(gè)全新的北區(qū)旗艦集群已落成。

這并非一次簡(jiǎn)單的品牌陣容升級(jí)，它標(biāo)志著北京三里屯正作為一個(gè)成熟的街區(qū)形態(tài)，堅(jiān)定地躋身世界級(jí)時(shí)尚地標(biāo)序列，與東京表參道、巴黎香榭麗舍和倫敦國(guó)王十字街共同定義著都市先鋒生活的范本。

為此，贏商網(wǎng)與太古地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)董事韓置、三里屯太古里總經(jīng)理馬澤丹展開(kāi)了對(duì)話。貫穿始終的，是一種清晰的自我定位：作為行業(yè)的長(zhǎng)期主義者，太古地產(chǎn)將自己定位為商業(yè)生態(tài)的推動(dòng)者與構(gòu)建者，而非單純的物業(yè)開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)方。

談及項(xiàng)目，他們首先講述的是在地城市的氣質(zhì)與規(guī)劃藍(lán)圖，是三里屯從使館區(qū)到潮流策源地的獨(dú)特肌理、是成都太古里圍繞大慈寺文保的當(dāng)代轉(zhuǎn)化、是前灘太古里呼應(yīng)金融城節(jié)奏的高效與活力、亦是廣州聚龍灣太古里深藏的嶺南文化底蘊(yùn)。

他們解析國(guó)際頂級(jí)品牌戰(zhàn)略重心如何從渠道覆蓋轉(zhuǎn)向體驗(yàn)塑造，觀察生活方式品牌從產(chǎn)品到社群訴求的演變。最終，落點(diǎn)于商業(yè)項(xiàng)目的真正主角消費(fèi)者，他們關(guān)切年輕消費(fèi)者如何在此尋找興趣認(rèn)同與情感滿足，如何將這里視為城市生活中的一處精神角落。

直至所有這些外部要素清晰交織后，太古地產(chǎn)在生態(tài)中的角色才自然浮現(xiàn)，一個(gè)專業(yè)、穩(wěn)健且充滿洞察力的連接者與共創(chuàng)者。

這種將“自我”置于生態(tài)系統(tǒng)而非頂端的敘事方式，揭示了其長(zhǎng)期主義的核心。

接下來(lái)，我們將循著這場(chǎng)對(duì)話的線索，深入這片已被重塑的街區(qū)，解析一個(gè)商業(yè)體如何通過(guò)構(gòu)建生態(tài)，而非僅僅引進(jìn)品牌，完成一場(chǎng)深刻的“有機(jī)進(jìn)化”。

01.

必須升級(jí)？

關(guān)于時(shí)機(jī)與角色的精準(zhǔn)卡位

上世紀(jì)90年代，三里屯因毗鄰使館區(qū)而自發(fā)形成了京城最早的國(guó)際化社交場(chǎng)域。像素化的外立面、鋁板與玻璃材質(zhì)的混搭、多元建筑師參與的街區(qū)形態(tài)，這些看似無(wú)序的元素，構(gòu)成了三里屯太古里最原始的生長(zhǎng)形態(tài)。

“三里屯從來(lái)不是一個(gè)被統(tǒng)一建筑語(yǔ)言框定的地方，”馬澤丹指出，“它的DNA是多元文化，是夜生活，是年輕人追求創(chuàng)新、新鮮感的訴求。”這種狀態(tài)反而成為后續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)——靈活。

與成都太古里嚴(yán)格遵循歷史街區(qū)保護(hù)規(guī)范、在中式框架內(nèi)演繹品牌故事的模式不同，三里屯太古里從一開(kāi)始就具備更強(qiáng)的包容性與實(shí)驗(yàn)性，隈研吾、The Oval Partnership、Moss Architects等多元建筑語(yǔ)言在此碰撞，形成了獨(dú)特的街區(qū)風(fēng)貌。“我們沒(méi)有用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)語(yǔ)言去框定街區(qū)，這反而給了品牌極大的開(kāi)放性，”馬澤丹坦言。這種非標(biāo)準(zhǔn)化的基因，為后來(lái)的旗艦店集群埋下了伏筆。

然而，自由生長(zhǎng)并非漫無(wú)目的。當(dāng)2022年宣布全面升級(jí)時(shí)，外界不乏疑問(wèn)：北京高端商業(yè)賽道已如此擁擠，北京SKP常年穩(wěn)坐全球“店王”，國(guó)貿(mào)商城等重奢商場(chǎng)珠玉在前，三里屯太古里為何還要斥巨資投入一場(chǎng)充滿不確定性的升級(jí)？

這背后是一場(chǎng)深刻的品牌迭代。

幾個(gè)大面積主力店租約到期，為更具份量的品牌旗艦店讓出空間。取而代之的，是一個(gè)以迪奧（Dior）、路易威登（Louis Vuitton）、蒂芙尼（Tiffany & Co.）等為核心的國(guó)際頂級(jí)品牌旗艦店。

不止于此，愛(ài)馬仕（Hermès）北京專賣店也確認(rèn)將于2026年春季正式啟幕。這些旗艦店遠(yuǎn)非簡(jiǎn)單的店鋪搬遷，每一家都由世界頂尖建筑大師量身設(shè)計(jì)，為品牌提供了在北京進(jìn)行定制化空間敘事與表達(dá)的最高舞臺(tái)。

其中，北京迪奧之家設(shè)有中國(guó)首家Monsieur Dior餐廳，而路易威登之家則呈現(xiàn)了北京首家Le Café Louis Vuitton。此外，包括Ala?a、Balenciaga、Burberry、Fendi、Loro Piana、MaxMara、Rolex、Sacai、Saint Laurent在內(nèi)的一眾高端品牌旗艦店也已齊聚北區(qū)，共同構(gòu)建了一個(gè)多元化、多層次的高品質(zhì)品牌集群。

馬澤丹的回答展現(xiàn)了對(duì)時(shí)代趨勢(shì)的精確洞察。過(guò)去十年，國(guó)際品牌在中國(guó)經(jīng)歷了從渠道擴(kuò)張到價(jià)值深耕的根本轉(zhuǎn)變。“他們希望在中國(guó)打造比肩全球的最高等級(jí)零售空間，”他指出，無(wú)論是東京的銀座、首爾的清潭洞，還是邁阿密的設(shè)計(jì)區(qū)，都提供了品牌以建筑和空間敘事來(lái)定義自我的舞臺(tái)。中國(guó)市場(chǎng)，迫切需要能承載這種旗艦表達(dá)的物理載體。太古地產(chǎn)的長(zhǎng)期主義、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)基因，與品牌尋求十年、二十年深度共創(chuàng)的訴求，形成了難得的戰(zhàn)略契合。

而提及北京市場(chǎng)一眾同行，太古地產(chǎn)的視角并非競(jìng)爭(zhēng)，而是生態(tài)互補(bǔ)。諸多高端商業(yè)的成功讓國(guó)際品牌看到了中國(guó)市場(chǎng)的潛力，而三里屯太古里志在成為體驗(yàn)的街區(qū)，一個(gè)融合消費(fèi)、文化、社交與城市生活的活力場(chǎng)域。

升級(jí)計(jì)劃啟動(dòng)于疫情時(shí)期，穿越了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)。過(guò)程中，品牌因應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整計(jì)劃、項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)推遲，都是常態(tài)。但馬澤丹強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)期主義并非僵化的藍(lán)圖執(zhí)行，而是在波動(dòng)中與合作伙伴保持彈性、共渡時(shí)艱的默契。“能夠把它拉長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看，問(wèn)題都會(huì)找到解決方法?！边@種舍短期利益、謀長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的定力，最終贏得了品牌的深度信任。

02.

首店之后

在地基因、創(chuàng)意表達(dá)與文化敘事的三重奏

2019年北京提出首店經(jīng)濟(jì)概念，而早在2016年三里屯太古里就被業(yè)界稱為“首店收割機(jī)”。然而，當(dāng)與太古團(tuán)隊(duì)深入交流后，會(huì)發(fā)現(xiàn)，驅(qū)動(dòng)這家企業(yè)前進(jìn)的，并非對(duì)首店符號(hào)的盲目追逐，而是一套更為精密、冷靜的品牌篩選邏輯。

首店是不是就代表它是好品牌，好的選擇？其實(shí)未必。馬澤丹直言不諱，“首店本身即蘊(yùn)含著商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。許多依托成熟供應(yīng)鏈和流量紅利迅速成型的品牌，可以輕松開(kāi)出首店，但它們是否具備持續(xù)創(chuàng)新的內(nèi)核、清晰的品牌哲學(xué)和穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)能力，則是另一個(gè)問(wèn)題?！?/p>

“我們看到很多當(dāng)時(shí)首店的品牌，再回過(guò)頭去看時(shí)，這個(gè)品牌已經(jīng)沒(méi)有了?！币虼耍?strong>三里屯太古里的策略核心，已從追求首店的瞬時(shí)聲量，轉(zhuǎn)向甄別和陪伴品牌的全生命周期價(jià)值。他們看重的，是品牌在“首店”光環(huán)之下，是否擁有構(gòu)建長(zhǎng)期敘事、迭代產(chǎn)品與體驗(yàn)的內(nèi)生動(dòng)力。

一個(gè)經(jīng)典范本是運(yùn)動(dòng)生活方式品牌lululemon，它從北區(qū)的首家店鋪起步，歷經(jīng)多次升級(jí)，最終在南區(qū)落成全球旗艦店，完成了與街區(qū)深度綁定、共同進(jìn)化的完整路徑。

來(lái)源@三里屯太古里訂閱號(hào)

那么，什么樣的品牌能通過(guò)這套嚴(yán)密的篩選？答案或許藏在一些看似非典型的選擇里：

你可以找到來(lái)自青藏高原牧區(qū)、以牦牛絨工藝聞名的品牌諾樂(lè)NORLHA，這是其離開(kāi)原鄉(xiāng)、進(jìn)入都市的全國(guó)首站；亦有即將亮相的北京老字號(hào)富華齋餑餑鋪，呈現(xiàn)的現(xiàn)代茶食空間。這些品牌并非流量意義上的“網(wǎng)紅”，卻共同指向了太古里篩選標(biāo)準(zhǔn)的三個(gè)核心維度：在地基因（Local Roots）、創(chuàng)意表達(dá)（Creative Vision）與文化敘事（Cultural Narrative）。

諾樂(lè)NORLHA公眾號(hào)

團(tuán)隊(duì)關(guān)注品牌是否真正根植于中國(guó)獨(dú)特的文化土壤與工藝傳統(tǒng)，是否代表了一種真實(shí)、有趣的生活方式。看重的是品牌背后所代表的中國(guó)文化，所承載的工藝，以及中國(guó)品牌在國(guó)際化商業(yè)語(yǔ)境中希望呈現(xiàn)的深層意義。

就在2026年1月，東方美學(xué)珠寶品牌CIGALONG的全國(guó)首家限時(shí)概念店「燕游園」于南區(qū)啟幕。該店以戲曲藝術(shù)為靈感，融合瑪瑙紅與點(diǎn)翠藍(lán)的東方色彩，在繁華街區(qū)中營(yíng)造了一處“游園驚夢(mèng)”般的美學(xué)體驗(yàn)場(chǎng)。

這并非個(gè)例。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，精準(zhǔn)錨定首發(fā)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，三里屯太古里已累計(jì)落地171個(gè)高質(zhì)量品牌首店，成功舉辦227場(chǎng)首發(fā)、首秀及獨(dú)家活動(dòng)。項(xiàng)目還與品牌深度共創(chuàng)，聯(lián)合打造了超過(guò)100個(gè)定制主題零售空間，致力于將品牌理念與體驗(yàn)式設(shè)計(jì)深度融合。

而且，馬澤丹觀察到，國(guó)際游客也開(kāi)始將這里視為體驗(yàn)中國(guó)商業(yè)活力的目的地。東南亞游客熱衷于逛運(yùn)動(dòng)品牌店，韓國(guó)年輕人在社交媒體傳播三里屯打卡攻略，這些現(xiàn)象表明，三里屯太古里已超越購(gòu)物場(chǎng)所的范疇，成為展示當(dāng)代中國(guó)都市生活方式的“城市客廳”。

隨著北區(qū)頂級(jí)品牌旗艦店的集體亮相，“南潮北奢”成為外界描述三里屯太古里最直接、最流行的標(biāo)簽。這看似清晰的劃分，或許是對(duì)項(xiàng)目整體生態(tài)的簡(jiǎn)化與誤讀。

來(lái)源@三里屯太古里服務(wù)號(hào)

“南區(qū)、北區(qū)與西區(qū)并非獨(dú)立割裂的個(gè)體，而是互為支撐、協(xié)同共生的有機(jī)整體。它們共同構(gòu)筑起大三里屯商圈的核心活力場(chǎng)?！瘪R澤丹明確表示，北區(qū)引人矚目的業(yè)態(tài)升級(jí)，其本質(zhì)是基于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略布局，而非對(duì)南區(qū)定位的背離或替代。引入頂級(jí)品牌、打造具備全球視野的旗艦體驗(yàn)，首要目標(biāo)是提升街區(qū)的整體品質(zhì)與豐富消費(fèi)者的體驗(yàn)層次。

與此同時(shí)，南區(qū)與西區(qū)并未因此改變航向。它們持續(xù)強(qiáng)化自身與生俱來(lái)的潮流與活力屬性，不斷引入先鋒設(shè)計(jì)師品牌、獨(dú)家潮流首店，并落地多元的文化活動(dòng)，為市場(chǎng)輸送源源不斷的新鮮文化。

因此，三里屯太古里所期待的未來(lái)圖景，并非涇渭分明的標(biāo)簽化分區(qū)。他們更希望通過(guò)三大區(qū)域間差異化的業(yè)態(tài)定位與無(wú)縫的動(dòng)線銜接，實(shí)現(xiàn)客群與氛圍的自然流動(dòng)與相互滋養(yǎng)。

03.

未來(lái)圖景

作為“城市合伙人”的進(jìn)化

北區(qū)旗艦店集群的落成，并非三里屯太古里進(jìn)化的終點(diǎn)，而是一個(gè)更宏大敘事的開(kāi)端。

在朝陽(yáng)區(qū)城市更新的整體藍(lán)圖下，這一系列升級(jí)從N5/N6號(hào)樓、原瑜舍酒店的硬件改造，到三里屯西街、北區(qū)下沉花園等公共空間的煥新，再到慢行系統(tǒng)與交通體驗(yàn)的優(yōu)化，被賦予了超越商業(yè)本身的意義。它不再僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而以城市合伙人的身份，深度參與北京國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)的戰(zhàn)略性落子。

這一角色具體體現(xiàn)為三重價(jià)值：其一，通過(guò)頂級(jí)品牌的聚集效應(yīng)，重新定義區(qū)域商業(yè)品質(zhì)，激活整個(gè)大三里屯商圈的升級(jí)勢(shì)能；其二，在政企協(xié)同的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)商環(huán)境下，將對(duì)標(biāo)國(guó)際頂級(jí)開(kāi)放式街區(qū)的藍(lán)圖付諸現(xiàn)實(shí)，直接提升首都的商業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力；其三，通過(guò)開(kāi)放街區(qū)與公共空間的優(yōu)化，讓商業(yè)更新的紅利惠及更廣泛的市民生活。

未來(lái)，隨著原瑜舍酒店改造、西街街區(qū)提升等項(xiàng)目的扎實(shí)推進(jìn)，以及與大三里屯區(qū)域發(fā)展的深度協(xié)同，這里將為北京與朝陽(yáng)的商業(yè)發(fā)展注入持久而鮮活的動(dòng)力。

從三里屯太古里的持續(xù)進(jìn)化中，可以清晰窺見(jiàn)太古地產(chǎn)作為場(chǎng)所創(chuàng)造者（Placemaker）的核心方法論，它不只改造空間，更旨在激發(fā)街區(qū)乃至城市的持久活力。這一角色，被韓置概括為始終貫穿其操盤(pán)邏輯的三大核心策略：

■第一，是體驗(yàn)重構(gòu)，回歸“人”的真實(shí)感受。面對(duì)消費(fèi)主力軍Z世代的崛起，商業(yè)空間正從購(gòu)物目的地轉(zhuǎn)向興趣社交場(chǎng)。他們?yōu)橐粓?chǎng)藝術(shù)快閃、一家獨(dú)立書(shū)店或一個(gè)社群活動(dòng)而來(lái)，消費(fèi)成為體驗(yàn)的自然衍生。高凈值人群則追求極致的品質(zhì)感與專屬的精神滿足。

洞察于此，太古地產(chǎn)的角色早已超越開(kāi)發(fā)商，成為體驗(yàn)生態(tài)的構(gòu)建者。從開(kāi)放式街區(qū)的規(guī)劃，到與品牌共創(chuàng)的沉浸式門店，再到精心策劃的公共文化活動(dòng)，一切努力都指向同一個(gè)目標(biāo)：創(chuàng)造讓人愿意停留、探索并反復(fù)回歸的場(chǎng)所魅力。

■第二，是基因融合，堅(jiān)信越在地，越國(guó)際。拒絕標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。每一座太古里或太古匯的成功，都源于對(duì)所在城市文化基因的深度解讀與創(chuàng)造性融合。在成都，是歷史建筑與現(xiàn)代設(shè)計(jì)的共生；在上海前灘，是健康生活理念與都市節(jié)奏的呼應(yīng)；在廣州聚龍灣，是嶺南底蘊(yùn)與濱水休閑的交織；在西安，是對(duì)唐長(zhǎng)安城肌理與小雁塔文脈的致敬；在三亞，則是自貿(mào)港活力與熱帶度假方式的結(jié)合。

這種“一地一策”的堅(jiān)守，讓每個(gè)項(xiàng)目都生長(zhǎng)為獨(dú)一無(wú)二的城市文化地標(biāo)，成為連接本土與國(guó)際的橋梁。

■第三，是生態(tài)包容，構(gòu)建商業(yè)的多樣性繁榮。商業(yè)的本質(zhì)是滿足人們對(duì)美好生活的多元向往。因此，太古地產(chǎn)構(gòu)建的從來(lái)不是單一的高端貨架，而是一個(gè)豐富、立體、充滿活力的混合生態(tài)。從頂級(jí)奢侈品、潮流設(shè)計(jì)師品牌，到生活方式買手店、本土匠心手作，再到從精致餐飲到市井風(fēng)味，業(yè)態(tài)的多元組合旨在服務(wù)全客層、全場(chǎng)景的生活需求。

這些策略背后，透露出一種更為宏大的戰(zhàn)略格局，一種兼具穩(wěn)定內(nèi)核與動(dòng)態(tài)適應(yīng)性的創(chuàng)新衍變模式。太古地產(chǎn)旗下項(xiàng)目的內(nèi)核都是一致的：以長(zhǎng)期主義的耐心，參與城市的生長(zhǎng)；以專業(yè)主義的匠心，構(gòu)建人與商業(yè)、商業(yè)與城市之間，更具溫度、更可持續(xù)的連接。

這或許是在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中，最為篤定的一種前行方式。

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