2026年1月23日，萬科企業(yè)股份有限公司突然發(fā)布公告，宣布已主動(dòng)撤回“華夏萬緯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在深圳證券交易所的上市申請(qǐng)，該基金的申報(bào)流程隨之正式終止。同時(shí)撤回的還有“中信證券-萬緯物流1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（ABS）。

這項(xiàng)公募REITs的核心底層資產(chǎn)，是萬科控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的三個(gè)倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目，分別位于湖州德清、佛山南海和紹興諸暨。這些項(xiàng)目總建筑面積約26.77萬平方米，估值約11.49億元，最初于2024年3月1日正式申報(bào)并獲受理。

萬科在公告中解釋，此次撤回是“經(jīng)綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等多種因素，并經(jīng)相關(guān)各方充分溝通和審慎論證分析”后做出的決定，并強(qiáng)調(diào)此舉不會(huì)對(duì)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成重大不利影響，公司將待條件成熟時(shí)擇機(jī)重新啟動(dòng)申報(bào)。

撤回的深層原因

此次撤回并非突發(fā)舉動(dòng)，而是多重壓力下的審慎決策。

1. 應(yīng)對(duì)趨嚴(yán)的監(jiān)管環(huán)境：當(dāng)前國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)進(jìn)入“嚴(yán)準(zhǔn)入”階段。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)起人（原始權(quán)益人）自身的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性提出了更高要求。在自身債務(wù)壓力較大的背景下，如果堅(jiān)持申報(bào)，最終面臨審核失敗的風(fēng)險(xiǎn)較大。主動(dòng)撤回可以避免因正式被否決而對(duì)市場(chǎng)信心造成更沉重的打擊，屬于一種“主動(dòng)止損”的策略。

2. 自身債務(wù)壓力巨大：這是最核心的制約因素。根據(jù)公開信息，截至2025年12月初，萬科存續(xù)債券余額約203億元，其中高達(dá)88.9%的部分集中在2026年到期。同時(shí)，2025年三季報(bào)顯示公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-58.89億元。作為REITs發(fā)起主體的深圳市萬緯物流投資有限公司，其資產(chǎn)負(fù)債率雖呈下降趨勢(shì)，但截至2023年9月末仍達(dá)87.54%。這種財(cái)務(wù)狀況很難滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)起人“財(cái)務(wù)狀況良好、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健”的核心要求。

3. 項(xiàng)目審核長(zhǎng)期停滯：該REITs項(xiàng)目在2024年4月收到交易所的反饋意見后，審核狀態(tài)便長(zhǎng)期沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。這種停滯狀態(tài)本身也預(yù)示著項(xiàng)目在現(xiàn)有條件下推進(jìn)面臨困難。

撤回帶來的影響

撤回申請(qǐng)對(duì)萬科產(chǎn)生的影響是立體的，短期內(nèi)構(gòu)成利空，但也有一些策略性考量。

? 加劇短期資金壓力：此次撤回使萬科原計(jì)劃通過REITs募集的約11.59億元資金暫時(shí)落空。在債務(wù)到期高峰的背景下，這直接加劇了其短期流動(dòng)性壓力，影響了公司一條重要的資產(chǎn)盤活和資金回籠路徑。

? 打亂資產(chǎn)盤活節(jié)奏：發(fā)行REITs是萬科向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的關(guān)鍵一環(huán)，也是其“兩年削減付息債務(wù)1000億元”目標(biāo)的重要工具。物流REITs的撤回，在一定程度上打亂了其通過資產(chǎn)證券化優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的部署。

? 影響市場(chǎng)信心：在市場(chǎng)高度關(guān)注萬科債務(wù)解決方案的敏感時(shí)期，一項(xiàng)重要融資計(jì)劃的撤回可能進(jìn)一步影響投資者和債權(quán)人對(duì)其資產(chǎn)變現(xiàn)能力和短期償債能力的信心。

? 主動(dòng)止損與資源重整：從另一角度看，主動(dòng)撤回避免了審核失敗可能帶來的更大聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)和股價(jià)沖擊。同時(shí)，公司可以將管理資源和精力更集中地用于應(yīng)對(duì)當(dāng)前最緊迫的債務(wù)問題，例如正在進(jìn)行的債券展期談判。萬科也可能將融資努力轉(zhuǎn)向其他相對(duì)更容易獲批的資產(chǎn)類型，例如其旗下已成功發(fā)行中金印力消費(fèi)REIT的商業(yè)板塊。

后續(xù)關(guān)注點(diǎn)與可能走向

盡管短期內(nèi)面臨挑戰(zhàn)，但萬科的物流資產(chǎn)基本盤和長(zhǎng)期戰(zhàn)略方向仍值得關(guān)注。

? 債務(wù)問題的化解是前提：萬科能否順利推進(jìn)債券展期談判、獲得銀行持續(xù)支持或通過其他資產(chǎn)出售等方式有效緩解流動(dòng)性壓力，是重建市場(chǎng)信心和為REITs等融資工具重啟創(chuàng)造條件的基石。

? 替代融資方案的可能性：除了物流，萬科在商業(yè)地產(chǎn)（通過印力集團(tuán)）和長(zhǎng)租公寓（泊寓）領(lǐng)域也擁有大量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。未來公司可能會(huì)優(yōu)先推動(dòng)這些板塊的資產(chǎn)證券化，作為融資的替代或補(bǔ)充路徑。

? 資產(chǎn)本身的長(zhǎng)期價(jià)值：本次計(jì)劃入池的3個(gè)物流園項(xiàng)目本身位于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角等核心區(qū)域，截至2023年底出租率均表現(xiàn)良好（佛山100%，諸暨97.45%，德清98.35%），資產(chǎn)質(zhì)量較高。萬緯物流全國(guó)開業(yè)可租賃面積近千萬平方米，其中冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模全國(guó)第一，基本盤穩(wěn)固。只要這些核心資產(chǎn)的價(jià)值和盈利能力得以保持，待萬科整體經(jīng)營(yíng)狀況改善和市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)化后，它們依然具備未來通過證券化盤活的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。