鄭裕彤家族2016年在內(nèi)地套現(xiàn)幾百億，為什么后來(lái)又重回內(nèi)地投資？新世界發(fā)展目前的股價(jià)已經(jīng)跌了谷底，市值比巔峰期已經(jīng)蒸發(fā)了近千億了。核心的原因大家都知道，因?yàn)檫@幾年重倉(cāng)內(nèi)地市場(chǎng)，拖累了他們的現(xiàn)金流。

目前內(nèi)地的房地產(chǎn)公司沒有一家有好日子過的，新世界發(fā)展本來(lái)這樣實(shí)力還算不錯(cuò)的港企，也因?yàn)樵?019年之后的激進(jìn)，付出了不小的代價(jià)。

有一個(gè)問題是很多人看不懂的，那就是2016年前后，也就是在鄭裕彤去世之前的一年之內(nèi)。鄭裕彤主導(dǎo)了幾筆大交易，讓新世界發(fā)展從內(nèi)地套現(xiàn)了數(shù)百億。

第一筆就是在2015年12月賣給恒大的9個(gè)項(xiàng)目，分別位于武漢、惠州、?？诘瘸鞘?，總計(jì)建筑面積是1251萬(wàn)平方米，套現(xiàn)了339億。當(dāng)時(shí)恒大是溢價(jià)30%跟新世界發(fā)展購(gòu)買。鄭裕彤家族絕對(duì)是撿了一個(gè)大便宜。光是這9個(gè)項(xiàng)目，就占了新世界發(fā)展當(dāng)時(shí)在內(nèi)地54%的土地儲(chǔ)備。

第二筆則是鄭裕彤把新世界中國(guó)給私有化了，涉及到200多億的資金，私有化之后新世界中國(guó)就成為了鄭裕彤家族的私人公司。因?yàn)楫?dāng)時(shí)身體已經(jīng)出了問題，鄭裕彤之后又把家族多家上市公司的股權(quán)歸入家族信托基金。

這里解釋一下，為什么許家印愿意高價(jià)接新世界的項(xiàng)目呢？2009年恒大上市，正是得益于鄭裕彤的幫忙。2008年鄭裕彤聯(lián)手科威特投資局等財(cái)團(tuán)，一起給恒大投資了5億美元，上市之前他再追加了5000萬(wàn)美元的投資。同時(shí)鄭裕彤還帶許家印入局，讓他認(rèn)識(shí)了自己牌友圈的人，包括劉鑾雄、張松橋、楊受成等香港大佬。

正是這份人情，許家印肯定必須要還的。另外一點(diǎn)，恒大2016年也面臨繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的問題。我們現(xiàn)在都知道，當(dāng)時(shí)恒大的債務(wù)已經(jīng)很嚴(yán)重了，完全是靠著規(guī)模來(lái)覆蓋債務(wù)。所以許家印急著拿到更多的項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)融創(chuàng)等公司都在紛紛搶項(xiàng)目，所以溢價(jià)收購(gòu)其實(shí)也很正常。

鄭裕彤在完成從內(nèi)地撤退這件事情之后，也因病在2016年9月去世。香港四大富豪之一，鼎鼎大名的鯊膽彤去世，自然在香港引起轟動(dòng)。李嘉誠(chéng)等大佬一起去給他送行。許家印也是親自去香港，送別了自己的恩人。

問題就來(lái)了，鄭裕彤去世之后，他的接班人鄭家純跟鄭志剛隨后做出了調(diào)轉(zhuǎn)槍頭的決定。因?yàn)閲?guó)家決定發(fā)展大灣區(qū)，于是鄭家純跟鄭志剛就開始大灣區(qū)瘋狂拿地投資。光是從2017年到2019年就砸了400億。

另外在寧波花了40億拿下中心商務(wù)項(xiàng)目51%的股權(quán)，杭州98億拿下望江金融城的地塊。從2016年到2020年，鄭裕彤家族在內(nèi)地投資了600億，2021年到2025年又投資了大約300億。不到十年時(shí)間，他們又在內(nèi)地砸下了900億。

這事就非常奇怪了。鄭裕彤前腳剛套現(xiàn)，鄭家純父子后腳又把錢砸回來(lái)了。這到底是怎么回事呢？

第一個(gè)猜想，那就是鄭裕彤認(rèn)為新世界發(fā)展之前的項(xiàng)目都沒什么潛力，想要重新優(yōu)化布局，于是他就自己做了套現(xiàn)這個(gè)行動(dòng)，把重新布局這個(gè)事情交給了兒子跟孫子。不過按照鄭裕彤的眼光來(lái)說，李嘉誠(chéng)能看到的事情，他不可能看不到。他自己掌舵的時(shí)候，在內(nèi)地的投資一直是小心翼翼。因?yàn)樗墙?jīng)歷過香港地產(chǎn)幾個(gè)周期的大佬，他肯定知道內(nèi)地樓市也會(huì)有見頂?shù)囊惶?。關(guān)鍵就是內(nèi)地的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，香港開發(fā)商那種長(zhǎng)周期開發(fā)模式已經(jīng)玩不下去了。所以鄭裕彤之前的布局，應(yīng)該是跟李嘉誠(chéng)一樣，逐步放棄內(nèi)地市場(chǎng)。

第二個(gè)猜想，那就是鄭裕彤本來(lái)是想逐步放棄內(nèi)地市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)鄭家純跟鄭志剛改變了想法。畢竟當(dāng)時(shí)內(nèi)地市場(chǎng)看起來(lái)依然是潛力無(wú)限。國(guó)家的政策推動(dòng)，再加上市場(chǎng)的熱情，很少人能看到房地產(chǎn)要崩盤。另外還有一點(diǎn)，那就是鄭裕彤家族的資產(chǎn)焦慮。不同于李嘉誠(chéng)家族的全球布局，他們主要還是集中在香港跟內(nèi)地。這樣一來(lái)，他們?cè)趦?nèi)地套現(xiàn)的資金沒有地方可以去，最后還是兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)投回了內(nèi)地。同時(shí)他們不僅投回來(lái)了，而且把套現(xiàn)的資金更多。

第三個(gè)猜想，那就是李嘉誠(chéng)的處境，讓鄭裕彤家族有改變了想法?；蛟S最初鄭裕彤家族也打算跟李嘉誠(chéng)一樣，逐步減少在內(nèi)地的項(xiàng)目?？墒抢罴握\(chéng)撤資一事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，直接把李嘉誠(chéng)在內(nèi)地做了30多年的慈善貢獻(xiàn)都給磨沒了。這些香港豪門都很愛惜名聲，鄭裕彤家族不想這樣，于是就做了調(diào)整，重新回到內(nèi)地投資。

最終就是現(xiàn)在一個(gè)局面了。其實(shí)我覺得重回內(nèi)地投資是沒有問題的，問題就是在地產(chǎn)下行周期太激進(jìn)了，連續(xù)的高價(jià)拿地，現(xiàn)在市場(chǎng)又下滑了，整個(gè)資金就出問題。如果鄭裕彤家族再等幾年，現(xiàn)在再大舉出手，那就是一大堆的撿漏機(jī)會(huì)。