鴻璟臺已經(jīng)把答案寫得很清楚了。

不是產(chǎn)品不行，不是品牌不行，而是第一口價，把市場直接勸退了。

所以輪到閱璟臺，開盤這道題其實(shí)并不難。

難的是，操盤團(tuán)隊愿不愿意紆尊降貴，聽聽市場的聲音。

最近關(guān)于閱璟臺的價格，各種版本滿天飛。

最夸張的，是7萬到10萬的吹風(fēng)價；就是這張圖：

但我覺得真正有參考意義的，反而來自一線中介的判斷。

說句實(shí)在話，校長自己猜的價格，也是5萬起，或者我們放寬一點(diǎn)：5萬到5萬5吧。

這個區(qū)間，幾乎是當(dāng)前市場的最大公約數(shù)，而且越秀也絕對賺，后面我們算算賬。

（校長1月12日項目實(shí)拍）

校長走項目附近的中介門店進(jìn)行走訪，有些中介兄弟說法雖然有點(diǎn)激進(jìn)，但是大家不妨品一品：

中介的原話是：

如果開發(fā)商信心不足，不排除會出現(xiàn)4萬8、4萬9的價格；

也有個別中介判斷：

不排除會有5萬以下的特價單位，目的很簡單——

別再重蹈鴻璟臺的覆轍，開盤第一天就掉凳。

（校長1月12日實(shí)拍）

那我們不妨把幾種可能性攤開來說。

（校長1月12日項目實(shí)拍）

第一種，按吹風(fēng)價來。

7萬到10萬。

這個價格，如果是真的，那結(jié)果也很直接：冷場，然后被屌。

中介兄弟說得很直白：

這種定價，不是賣給市場的，是賣給“冤種”的。

至于會不會有一兩個買家覺得“值”？

中介原話是：“唔系冇，系冇意義?！?/p>

（校長1月12日項目實(shí)拍）

第二種，6萬到7萬。

聽起來比吹風(fēng)價理性，但依然偏貴。

因為它已經(jīng)明顯高于周邊真實(shí)成交參考。

畢竟今時不同往日，你也不能讓人拿買天瑞的心態(tài)來買你閱景臺，不現(xiàn)實(shí)。

而且現(xiàn)在的買家，很精明。

會對比、會算賬，也不著急。

這個區(qū)間，最容易被市場用腳投票，最后大概率也落得“工抵房”的套路里。

（校長1月12日項目實(shí)拍）

第三種，5萬到5萬5。

這是一個真正能進(jìn)入“可談區(qū)間”的價格。

不刺激，但合理；

不大賺，但能成交。

也是目前周邊市場最現(xiàn)實(shí)的參照。假如在這個區(qū)間，你是可以和周邊樓盤掰掰手腕的，就看你肯不肯。

（校長1月12日項目實(shí)拍）

第四種，5萬以下。

這個區(qū)間，一旦出現(xiàn)，確實(shí)可能會火。

但前提只有一個

開發(fā)商愿不愿意用價格，換速度。

假如真的5萬以下，操盤團(tuán)隊的飯碗估計會砸的叮當(dāng)響，我個人覺得不太可能哈。

（校長1月12日項目實(shí)拍）

說到這里，校長就可以幫諸君算算賬了，看看多少錢越秀大概不會賠，我們就能差不多明白定價大概會是怎么個走向了。

閱璟臺的綜合保本價，大約在4.9萬/㎡。為啥這么說，大家往下看：

土地成本約3.1萬/㎡；

建安成本約1.2萬/㎡；

再加上稅費(fèi)和營銷雜費(fèi)，賬并不復(fù)雜的。

所以我一句話講清楚：

4萬9，是底；7萬到10萬，是夢。

（校長制圖）

咱們再把閱景臺再放到目前跟他對打的最火熱的競品里看，邏輯更清楚了：

保利天瑞，歷史均價7萬以上；

天河壹品，均價約5.6萬；

閱璟臺如果定在5到5.5萬，

每平米能拉開6000到16000元的價差。加上閱景臺的綜合實(shí)力并不差，你說會不會爆？明擺著的答案。

（校長1月12日項目實(shí)拍）

比如100㎡的戶型，

就是60萬到160萬的總價差。

這才是市場真正會買單的地方，實(shí)惠，性價比，給人選擇你的理由。

當(dāng)然，咱們說閱景臺的優(yōu)點(diǎn)也擺在那：

2.1的低容積率；板樓+專梯入戶；雙名校配置；加上越秀國企的交付確定性。

但短板也客觀存在：

岑村機(jī)場噪音；19號線兌現(xiàn)周期；工業(yè)園配套仍需時間。

（校長1月12日項目實(shí)拍）

這些問題，不會因為定價自信而消失，這就值得讓更多的購房者好好思量了。

所以結(jié)論其實(shí)很明顯了。

閱璟臺如果想賣得動，

就別再玩“心理預(yù)期管理”那一套。

5萬到5萬5，是順應(yīng)市場；

5萬左右，是穩(wěn)妥解法。

市場已經(jīng)給過越秀一次教訓(xùn)了。

這一次，是選擇聽，

還是再試一次運(yùn)氣。我們拭目以待。