更多物業(yè)行業(yè)新鮮事可以關(guān)注綠色泡泡——物法研習社

導語

FOREWORD

“十五五”新質(zhì)生產(chǎn)力浪潮奔涌，正深刻重塑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的底層邏輯。對于承載著實體經(jīng)濟與創(chuàng)新火種的產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，物業(yè)服務正經(jīng)歷從“基礎(chǔ)保障”到“生態(tài)賦能”的深層變革。

為探尋這一轉(zhuǎn)型的清晰路徑，2025年12月18日，由上海克而瑞信息技術(shù)有限公司主辦的“新質(zhì)浪潮·園區(qū)服務煥新之變”——2025產(chǎn)業(yè)園物業(yè)專項沙龍在深圳市南山區(qū)華僑城大廈27樓曠真律所成功舉辦。

活動匯聚了全國超50位產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方、頭部物企高管、投資機構(gòu)代表及法律專家，聚焦“非住業(yè)態(tài)服務如何借新質(zhì)浪潮實現(xiàn)煥新”的核心命題。圍繞服務升級、數(shù)智化應用、法律風控與生態(tài)共建，嘉賓們帶來了從趨勢研判、實戰(zhàn)策略到投資視角的深度分享，為園區(qū)服務的未來圖景勾勒出切實可行的行動路線。

嘉賓分享

PART ONE

馬洪波：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)正從“載體經(jīng)濟”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟”

克而瑞不動產(chǎn)華南區(qū)域總經(jīng)理馬洪波先生以《新周期下深圳產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢分享》為題，用“過去20年我們信奉‘寧可錯了也不能錯過’，未來20年則必須‘寧可錯過也不能錯了’。”的開場白，直指產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展邏輯的深刻轉(zhuǎn)折。

他指出，當前行業(yè)正面臨房地產(chǎn)下行與產(chǎn)業(yè)復蘇緩慢的雙重周期疊加，直接導致市場供應過剩、租金下滑、空置率高企，行業(yè)競爭已進入“拼刺刀”的白熱化階段。過去依賴開發(fā)銷售的“載體經(jīng)濟”模式已難以為繼，產(chǎn)業(yè)園必須從傳統(tǒng)的“收租”思維中徹底解放，向深度運營與價值共生的“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟”轉(zhuǎn)型，重新定位為“產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設施”與“賦能平臺”。

面對這一根本性轉(zhuǎn)變，馬洪波提出了未來價值創(chuàng)造的三大核心路徑：向服務要價值，構(gòu)建“基礎(chǔ)+企業(yè)+產(chǎn)業(yè)”的多元服務體系；向資源要價值，深度綁定產(chǎn)業(yè)鏈、能源與政策等關(guān)鍵要素；向資本要價值，借助REITs等工具盤活資產(chǎn)。他強調(diào)，依賴資源與規(guī)模的紅利時代已經(jīng)終結(jié)，未來屬于具備深度運營力、前瞻認知力與跨界資源整合力的團隊。物業(yè)服務與園區(qū)運營企業(yè)必須完成從“空間管理者”到“產(chǎn)業(yè)生態(tài)共建者”的戰(zhàn)略升級，方能在激烈競爭中構(gòu)筑不可替代的壁壘

牟武：

園區(qū)服務煥新，從“四保”到深度賦能

克而瑞物管華南區(qū)域總經(jīng)理牟武，以《產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務的“煥新”之路：2025趨勢、挑戰(zhàn)與實踐做法》為題，深入解析園區(qū)物業(yè)服務轉(zhuǎn)型的緊迫性與可行路徑。在新質(zhì)生產(chǎn)力與物企升級雙重驅(qū)動下，服務煥新已從“可選項”成為核心競爭力的“必答題”

當前行業(yè)面臨四大結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)：市場端租金下行、空置率攀升，近五成企業(yè)壓縮物業(yè)預算，行業(yè)進入“存量爭奪”；產(chǎn)品端困于“四?！狈?，成本中心定位導致同質(zhì)化嚴重；價格端甲方對成本敏感，“軟性”服務遭削減，高附加值業(yè)務受擠壓；渠道端業(yè)主自營趨勢凸顯，侵蝕傳統(tǒng)業(yè)務邊界。

對此，牟武以深圳天安云谷、國貿(mào)物業(yè)等標桿為例，指明破局方向：超越“四?！睒?gòu)建“全生命周期服務”體系，延伸至專精特新申報、上市規(guī)劃等深度賦能領(lǐng)域，實現(xiàn)從成本中心到價值創(chuàng)造中心的轉(zhuǎn)型。他強調(diào)，物業(yè)企業(yè)需“縱深優(yōu)化基礎(chǔ)服務，橫向拓展服務邊界”，以專業(yè)化服務構(gòu)筑競爭優(yōu)勢。

張文?。?/strong>

從“空間管家”到“資本導演”

企生活運營有限公司張文隆副總裁，以《產(chǎn)業(yè)園區(qū)收購風險控制和投資機會》為題，帶來融合投資邏輯與資產(chǎn)思維的深度分享。他指出，在這一新周期下，物業(yè)不再是從屬角色，而是決定資產(chǎn)估值的關(guān)鍵變量。

轉(zhuǎn)型升級絕非改行，而是基于“對空間的精細化運營，并向產(chǎn)業(yè)鏈上游延伸”這一核心能力。張總提出“四立五升”的實踐框架：即立認知、資產(chǎn)、資源、風控；升思維、工具、整合力、團隊與變現(xiàn)力。他特別警示，在參與收并購或包租等交易時，必須將產(chǎn)權(quán)瑕疵、經(jīng)營權(quán)糾紛及清退風險的法律與商業(yè)審查置于首位，并堅守“買得便宜”的投資鐵律。

最后，他呼吁物業(yè)管理者完成從“空間使用者”到 “資本導演”的角色蛻變，在認知與行動的統(tǒng)一中，主動把握存量市場價值重塑的機遇。

龔晨：

法律賦能商寫物業(yè)回款

曠真律師事務所物業(yè)法律部部長龔晨，以《法律賦能商寫物業(yè)運營與回款》為題，帶來兼具策略性與實操性的分享。她指出，商寫物業(yè) “催費難” 核心癥結(jié)是策略錯配，而非客戶惡意拖欠。

為此，龔晨提出 “分層決策” 框架：以“資產(chǎn)屬性”（自持型/出售型）和“出租率”（滿租≥80%、爬坡60%-80%、高危≤60%）為坐標軸，將項目劃分為六個核心場景，每個場景都需匹配截然不同的運營策略與法律底線。

面對自持型物業(yè)以 “資產(chǎn)合伙人” 為核心，滿租期推動 “機制化調(diào)價”，爬坡期 “博弈協(xié)同”，高危期啟動 “止損保全”；面對出售型物業(yè)堅守 “秩序維護者” 定位，成熟階段 “拒交即催、催后即訴”，爬坡期建公開減免制度，高危期精準打擊鬧事者。

龔晨將這套法律賦能的精髓總結(jié)為九字心法：“順境談價值，逆境談規(guī)則，絕境談底線?！?/strong>她強調(diào)，物業(yè)費絕非“討”來，而是通過匹配資產(chǎn)策略與法律工具，精準“換”來的。這要求物業(yè)企業(yè)必須超越單一歸因思維，用系統(tǒng)性法律風控前置管理，實現(xiàn)從被動催繳到主動經(jīng)營的跨越。

孟祥薇：

建筑安全治理需從“服務”到“治理”

深圳瑞捷總裁辦主任兼既有建筑及存量運營事業(yè)部總經(jīng)理孟祥薇圍繞《既有建筑運營安全痛點及解決方案》，系統(tǒng)剖析建筑安全治理的挑戰(zhàn)與破局之道。

數(shù)據(jù)揭示嚴峻現(xiàn)狀：我國超35%房屋樓齡已超25年，因設施老化、違規(guī)作業(yè)等引發(fā)的火災等事故，僅2025年前十個月就造成了巨大的人員傷亡與超過65億元的直接財產(chǎn)損失。這不僅凸顯了海量既有建筑普遍面臨運維安全、消防及結(jié)構(gòu)隱患，更意味著“合規(guī)”已從底線要求，升級為決定資產(chǎn)價值與運營資格的核心命脈。

對此，他提出從 “運營服務” 升級為 “運營治理”的核心思路：聚焦關(guān)鍵風險源，理清責任鏈、建立標準化體系，通過前期查驗與科技手段實現(xiàn)風險前置，借助數(shù)字化工具達成安全治理可視、可控、可追溯。深圳瑞捷憑借四大核心服務能力，致力于為各類業(yè)態(tài)提供全周期既有建筑安全治理方案，助力實現(xiàn)綠色、智慧、可持續(xù)的資產(chǎn)運營。

結(jié)語

THE END

思想的交鋒總能激蕩出前行的火花。本次沙龍不僅是一次知識的密集輸出，更是一次行業(yè)認知的集體升維。物業(yè)服務的邊界正在被重新定義——它不僅是保障，更是賦能；不僅是成本，更是價值

沙龍雖已落幕，但探索永不止步。告別舊模式的紅利，擁抱新周期的挑戰(zhàn)，物業(yè)服務正站在從配角邁向主角的歷史舞臺。也希望未來能繼續(xù)與所有行業(yè)同仁一道，以專業(yè)洞察連接實戰(zhàn)智慧，共同推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)邁向高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展新紀元。