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房哥本人微信：xa-fangge，咨詢，買房，見面，加好友聯(lián)系。

月初，房哥一元提問，交個(gè)朋友的活動(dòng)發(fā)布后，各類買房的問題像雪花般飄了過來，簡(jiǎn)單的問題我直接回復(fù)，復(fù)雜的我讓大家加助理微信，整理房源和方案后，打電話再逐一溝通。

上周的提問里，關(guān)于軟件新城何時(shí)有商場(chǎng)的問題，我遇到了三次，基本都是周邊保利，天地源，蘇寧的業(yè)主來呼吁，在此統(tǒng)一回復(fù)。

站在業(yè)主立場(chǎng)，房子交了，也住進(jìn)來了，希望家門口生活更便利，人之常情，但從西安過往住宅區(qū)的商業(yè)養(yǎng)成歷史看，還得熬……

當(dāng)年是曲江一期、二期、鳳城五路、七路、浐灞的再熬，如今換到了軟件新城而已。

這個(gè)問題

在軟件新城早期的規(guī)劃里，其實(shí)是有多塊商業(yè)用地的，包括保利天匯東南側(cè)GX3-37-1-2地塊，以及保利云谷天匯旁，GX3-36-13地塊，以及更早的蘇寧廣場(chǎng)商業(yè)。

但遺憾的是，前兩宗商業(yè)用地分別在2023和2025年先后變更為住宅，這種調(diào)整，讓軟件新城業(yè)主家門口逛商場(chǎng)的愿望，就只能寄托在蘇寧廣場(chǎng)上。

（高新蘇寧廣場(chǎng)規(guī)劃圖）

2019年10月，伴隨著蘇寧云著的開盤，高新蘇寧廣場(chǎng)開工，規(guī)劃建面約29萬㎡，是包含零售，餐飲、娛樂的大型購(gòu)物中心，計(jì)劃入駐蘇寧易購(gòu)、家樂福、蘇寧紅孩子、蘇寧影城、蘇寧極物等品牌。

但隨著蘇寧破產(chǎn)，至今蘇寧廣場(chǎng)仍然停工，沒有進(jìn)展，根據(jù)蘇寧置業(yè)破產(chǎn)重組的進(jìn)展，西安的蘇寧廣場(chǎng)并沒有進(jìn)入80億元共益?zhèn)P活清單，仍按“處置類資產(chǎn)”歸類。

（高新蘇寧廣場(chǎng)現(xiàn)狀圖）

原因也很明確，即投資人評(píng)估項(xiàng)目復(fù)工資金缺口大、短期收益預(yù)期弱。

一邊是商業(yè)用地陸續(xù)調(diào)整住宅，一邊是規(guī)劃商業(yè)因蘇寧破產(chǎn)停止，想要在家門口逛商場(chǎng)的愿望，短期內(nèi)看不到希望。

在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，軟件新城商業(yè)最繁華的地方，還是雷家寨小區(qū)安置房的底商。

表面看，是因?yàn)樘K寧暴雷，破產(chǎn)，導(dǎo)致軟件新城業(yè)主沒有商場(chǎng)逛，但如果是商戶視角，就是另一個(gè)立場(chǎng)了。

幾個(gè)現(xiàn)狀

上周，我高中開涼皮店的朋友，讓我推薦個(gè)區(qū)域，準(zhǔn)備找個(gè)鋪?zhàn)?，開個(gè)分店，要求是人群密集，人流量要大，我們先后轉(zhuǎn)了軟件新城、團(tuán)結(jié)村周邊、以及西灃二路沿線。

競(jìng)爭(zhēng)最小的是軟件新城，入住率有限，沒什么餐飲，最熱鬧的是西灃二路，可謂夜市一條街，最清凈的是團(tuán)結(jié)村，周邊還是空地。

最終，他選了人流量最大，但也是房租最高的西灃二路，站在商家立場(chǎng)，有人才有商，有錢賺才開店。

壹

入住率有限人流量不夠

當(dāng)下的軟件新城，無論是人流量，入住率還是商業(yè)環(huán)境，都存在挑戰(zhàn)。

很多人說不對(duì)呀，軟件新城有幾十萬產(chǎn)業(yè)人口，你看環(huán)普，中軟，早晚高峰熙熙攘攘，西三環(huán)也是經(jīng)常堵車。

但如果你是其中一員，就知道996是虛的，早上八點(diǎn)，手提包子雞蛋，沖進(jìn)辦公樓，中午12點(diǎn)，最熱鬧的是樓下的外賣和快餐，晚上10點(diǎn)后，則是燈火通明的園區(qū)，留給打工人休息的時(shí)間，也就中午的一根煙功夫。

更關(guān)鍵的是周末，在軟件新城打工的人，并不住在這里，而在科技路，大寨路，西灃路，甚至更遠(yuǎn)的港務(wù)區(qū)，浐灞，散在全城。

軟新是有大量的產(chǎn)業(yè)人口，但卻是候鳥生活，而商家最關(guān)注的常住人口，仍是一個(gè)蓄水池，還在不斷養(yǎng)成中。

（高新軟件新城）

目前，整個(gè)軟件新城交付的小區(qū)，包括蘇寧云著（1928戶），天地源云水天境（1466戶），保利天匯（1838戶），保利云谷天匯（1342戶），中海天谷時(shí)代（1054戶），中海云水觀園（304戶），招商臻觀府（818戶），中鐵建西派樘樾（1185戶），中鐵建西派國(guó)樾（952戶），天谷雅舍（720戶），隆基泰和云璽領(lǐng)峯（488戶）。

（絲路軟件城規(guī)劃）

待交付的小區(qū)，還有中建山海境（2433戶），邦泰觀宸高新（617戶），還能覆蓋到的灃東融合區(qū)的綠地蘭亭公館（2832戶），保利云谷和著（1914戶），高科越秀星匯云瀾（1289戶）……

所有總數(shù)疊加，超過21000套房子，今年軟新邦泰和天地源還有新房供應(yīng)，后續(xù)區(qū)域戶數(shù)還在增加，從五年前的路上沒人，到如今的天地源，招商，中鐵建各個(gè)底商熱鬧，軟新的入住率也在穩(wěn)步提升。

基本的生活所需已經(jīng)可以滿足，但業(yè)主心里大商業(yè)的缺失，仍是遺憾，眼瞅著人越來越多， 對(duì)蘇寧廣場(chǎng)的渴望也越來越強(qiáng)。

貳

產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)熱度有限

軟新的核心是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并非密集住宅區(qū)，從商戶角度，對(duì)商業(yè)本就不友好，高新的商業(yè)本來就弱，唐延路發(fā)展多少年，才有了西安大都薈和高新萬達(dá)，錦業(yè)路多少年才有了益田假日。

當(dāng)下的軟件新城，無論是入住率，還是常住人口，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間沉淀，看看軟東，魚化寨，丈八北路，這么密集的住宅區(qū)，也才養(yǎng)得起一座大茂城和半個(gè)方圓薈。

（高新大茂城）

即便蘇寧廣場(chǎng)開了，商戶都有意向，但當(dāng)下的購(gòu)物中心，逛的多，買的少，品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，基本都靠負(fù)一超市，頂樓影院撐著人流量，這一輪經(jīng)濟(jì)周期里，也并不是商業(yè)擴(kuò)張的時(shí)間。

蘇寧的評(píng)估里短期收益預(yù)期弱，從資本角度就很說明問題。

商業(yè)不是住宅，單純的規(guī)劃和愿景，能勸業(yè)主買房接盤，但很難勸商家落地開店，商業(yè)經(jīng)營(yíng)更尊重顧慮，人流和錢流，對(duì)業(yè)主而言，商場(chǎng)開門是重點(diǎn)，但對(duì)商戶，開門只是起點(diǎn)，賺錢才是終點(diǎn)。

一些案例

西安的商業(yè)，從最早的大家逛街去鐘樓，到如今的東西南北都是購(gòu)物中心，選址遵循的就三個(gè)原則，中軸線原則，地鐵站原則，以及密集住宅區(qū)原則，背后指向的都是人流量。

壹

二號(hào)線黃金中軸

最經(jīng)典的商業(yè)軸，就是地鐵二號(hào)線沿線，更準(zhǔn)確的說，是北至未央路，南至長(zhǎng)安路，在地鐵沒有通車之前，西安的大型商業(yè)就分布在這條線上。

自北向南，分別是鳳城七路的熙地港，大融城，鳳城五路的賽高街區(qū)，龍首原的印象城，盛龍廣場(chǎng)，榮民龍首廣場(chǎng)，北關(guān)的靜安薈奧萊。

進(jìn)入城內(nèi)，則是經(jīng)典的北大街，鐘樓開元，中大國(guó)際，SKP，中貿(mào)廣場(chǎng)，太古里（在建），小寨賽格，一直到電視塔的萬象城，萬象天地結(jié)束。

（西安城市中軸）

在過去的幾十年里，這條17公里的中軸，本就是西安人口最密集的區(qū)域，也是商業(yè)的黃金軸，又有地鐵加持。

規(guī)劃商業(yè)，是順應(yīng)趨勢(shì)的，雖然各個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)水平，運(yùn)營(yíng)能力有差異，基本人流量都有保證。

貳

地鐵只是錦上添花

其次就是地鐵帶動(dòng)的，比如三橋的萬象城，紡織城的華陽(yáng)城，朝陽(yáng)門的益田假日，辛家廟的印象城，余家寨的萬達(dá)廣場(chǎng)，四海唐人街，吉祥村的momopark等等。

地鐵本就是人流量的的傳動(dòng)帶，單地鐵，雙地鐵交匯，本就具備商業(yè)價(jià)值，各種商業(yè)盒子，大商場(chǎng)，商業(yè)街區(qū)等也是標(biāo)配。

（西安地鐵三號(hào)線）

地鐵口附近又會(huì)規(guī)劃園區(qū)，辦公，寫字樓，公寓，流動(dòng)人口，常駐人口也會(huì)更多，因此地鐵上蓋商業(yè)也是順勢(shì)而為，但地鐵不是萬能的，能帶來人，能不能留住，就看商家的運(yùn)營(yíng)本事了。

過去西安地鐵剛開通，大家很新鮮，現(xiàn)在主城區(qū)內(nèi)幾乎到處都有地鐵，地鐵口商業(yè)更多是錦上添花，而非雪中送炭。

叁

大力出奇跡的有個(gè)例

當(dāng)然，在西安還有大力出奇跡的案例，即沒在中軸，沒有地鐵，但商業(yè)逆市走紅的，最典型的就是城西的老城根，和城南的宜家薈聚，前者是去年才通上八號(hào)線，后者至今沒有地鐵在建。

但這兩個(gè)商場(chǎng)的背后，卻都有潛在的超大人流量，比如西部大道沿線，是西安城南傳統(tǒng)的密集城區(qū)，城改眾多，容積率偏高。

帶來了極高的入住率和常駐人口，這是居民不喜歡，但商業(yè)很歡迎的，幾十萬人撐起了宜家薈聚。

（雁塔宜家薈聚）

老城根也是同理，所處的大興新區(qū)，安置房，城改房，經(jīng)適房，商品房眾多，容積率整體高于西安，居住品質(zhì)不好，但人流量密集，同樣是幾十萬人口撐起老城根的基礎(chǔ)客流。

外加招商，運(yùn)營(yíng)，活動(dòng)能力確實(shí)強(qiáng)，又吸引到全城的年輕人，屬于大力出奇跡的典型。

（老城根G-park）

西安雖然很大，看似商業(yè)機(jī)會(huì)也很多，但商場(chǎng)的選址基本遵循上述三條線，要么中軸，要么地鐵，要么人口密集。

再看軟件新城的蘇寧廣場(chǎng)，人流量和經(jīng)營(yíng)的角度，似乎都挺難滿足，如今因蘇寧破產(chǎn)，大家等不到會(huì)覺得遺憾，但即便建了，能給軟件新城帶來多大變化，仍未可知。

肆

住過去才能期待未來

很多人抱怨軟件新城缺配套的時(shí)候，我都會(huì)說，你先住進(jìn)去，過去配套靠規(guī)劃，如今配套靠養(yǎng)成，當(dāng)一個(gè)個(gè)小區(qū)燈火通明，路上人流如織的時(shí)候，還怕商業(yè)不會(huì)主動(dòng)找上門。

（高新軟件新城）

現(xiàn)在不來，還是因?yàn)闆]人，也沒錢賺，當(dāng)年的曲江一期等金地廣場(chǎng)多少年，曲江二期等金輝環(huán)球廣場(chǎng)多少年，鳳七居民等熙地港多少年，航天居民等星璇廣場(chǎng)多少年。

人流，客流，資金流不到位，規(guī)劃開業(yè)，都是賠本買賣，周邊消費(fèi)跟不上，商戶在里面直撓頭，幸福林帶龍湖天街，環(huán)球港購(gòu)物中心的案例就擺在這里。

尊重規(guī)律

如今的商場(chǎng)，更多的是一個(gè)情緒交換場(chǎng)，而不是購(gòu)物中心，逛的多買的少是常態(tài)，對(duì)于更多中年人而言，家門口的商場(chǎng)僅是多一個(gè)周末遛娃，晚上吃飯的地方，線下比價(jià)，線上下單更是常態(tài)。

過去，為了賣房賣地，住宅旁要規(guī)劃商業(yè)，辦公，寫字樓，導(dǎo)致商辦高庫(kù)存，規(guī)劃里看著高端大氣，但交付后經(jīng)營(yíng)困難，當(dāng)年買房呼吁要有商業(yè)的居民，去的最多的還是小區(qū)門口的超市和便利店。

對(duì)軟件新城的業(yè)主而言，最缺的真的是蘇寧廣場(chǎng)嗎，還是區(qū)域未來可期的信心？

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作者：房哥

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