01

「我們錯判了時代，認賭服輸」。

王哥幾乎是哭著臉跟表妹說。他是北京某樓盤營銷負責(zé)人。

上半年開盤時，他精心設(shè)計的250㎡主力戶型僅售出一成，而隔壁競品設(shè)計的120㎡改善神器卻遭到瘋搶。

這場看不見硝煙的戶型戰(zhàn)爭，正在撕裂北京樓市的舊秩序，王哥賭錯戶型的代價是，淘汰出局。

一位做客研的小伙伴告訴表妹，很多開發(fā)商正在玩一場危險的游戲，在改善的螺螄殼和富豪的水晶宮中間豪賭，結(jié)果把純剛需客戶趕到了二手房市場。

下圖是2025年北京二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，成交

17.42w套

17.42w套是什么概念？

這是近4年二手房住宅網(wǎng)簽量的最高值，也是近6年僅次于2021年成交高峰的TOP2。

任何生意的根本邏輯都是交易。

從這個意思上說，北京二手房在2025年賣爆了，也贏麻了。

那么，新房呢？有兩組指標：

1.2025年，北京新房普通住宅網(wǎng)簽3.36w套；

2.新房市場可售庫存降到了6.48w 套，是過去4年北京新房普宅可售存量的最低值。

這兩組數(shù)據(jù)，釋放哪些信號，成交結(jié)構(gòu)到底發(fā)生哪些變化，哪款戶型又是賣得最火？

下面我們進入揭密時間。

02

話不多說，我們直接公布答案。先說新房：

90-110㎡的三居兩衛(wèi)戶型

成交了8868套

這是2025年最火戶型面積段，在全市新房成交中大概占比達到：

26.4%

差不多北京每成交100套新房，就有26套是90-110㎡，占到了近三成的比例。

要知道，5年前北京新房90-110㎡的成交占比只有14%，但是今年的成交占比已經(jīng)接近翻了一番。

從側(cè)面反映，曾經(jīng)的偽三房已經(jīng)是過去式，買家用腳投票更愿意選擇舒適三居戶型。

再來這些成交的新房主要都在哪里？

分環(huán)線看，五環(huán)到六環(huán)之間最多，達到了5300套。

主要是因為供應(yīng)量大，且總價大多在500-700萬之間，價格較合適。

其次則是六環(huán)外，總價300 多萬的戶型成交最多。

分區(qū)來看，昌平區(qū)、通州區(qū)的成交量最大。

其中通州區(qū)9月份的成交網(wǎng)簽一騎絕塵，單月就達到了283套，原因大家可能也能猜到一二：

運河玖院

這個超級爆款項目貢獻了將近200套成交，不光帶火了副中心，也為今年北京90-110㎡面積段奪冠立下了汗馬功勞。

而昌平從全年來看，則是龍湖觀萃、北京國賢府二期貢獻量最大。

03

為什么是90-110㎡最受歡迎呢？

毫無疑問，供應(yīng)變化是最直接的原因。

自限競房推出，北京的剛需供應(yīng)以80-90㎡為主，2020年高峰期，這一個面積段供應(yīng)和成交皆能達2w套以上。

彼時90-110㎡供應(yīng)僅 2000多套，成交才近3000套出頭：

差距足足有7倍

盡管數(shù)據(jù)差距如此之大，但我們都知道，當時的80-90㎡三居，基本都是7090政策下的偽三房，他們的特點是：

1、得房率普遍在72%-78%左右，甚至更低，且沒有贈送；

2、北向一個臥室甚至不到8㎡，連張床都放不下；

3、大多只有一個衛(wèi)生間，洗漱早高峰全家必須合理規(guī)劃時間。

但從2021年供應(yīng)放寬開始，90-110㎡三居兩衛(wèi)戶型就開始一路逆襲，而到了如今，更是撐起了北京新房成交三分之一的天下。

究其原因，則是該面積段熱銷的第二大原因：

90-110㎡屬于面積、總價、使用需求最均衡的面積段。

先說面積，本身就比原來的三居戶型多了10-20 個㎡。

又不止如此。

這個時候的90-110㎡，得房率大多也在72%- 78%左右，但算上飄窗+生活陽臺+陽臺等贈送，實際得房率能達：

90%以上，甚至更高。

尤其是在今年「好房子」政策推出之后。

就比如運河玖院的92和109的三房，得房率均在90%左右；

再比如長安華曦府·金安96㎡的三房，得房率更高達93%左右。

這意味著，如果在長安華曦府·金安買一套96㎡的三房，總價不到500萬，實際使用面積約89㎡，相當于過去110㎡+的戶型。

不僅能比舊時的戶型多一個衛(wèi)生間，最小的臥室面積基本也能做到：

10㎡左右

這還沒算，好房子之后，儲物功能的增加、精裝的提配、審美的提升等等優(yōu)勢。

每個空間，都是能確?！负糜谩?，適合自住的好房子。

而越適合自住的房子，穿越周期的能力就越強。

04

那么在這個面積段哪幾個項目賣得最好呢？

TOP5項目如下表：

分別是運河玖院、龍湖觀萃、中建璞園、長安華曦府、京華國賢府。

表妹順手把這幾個項目90-110面積段的戶型也扒了下來。

有兩面寬也有三面寬，但不管哪種跟舊產(chǎn)品已經(jīng)是兩個物種了。

以運河玖院92㎡為例：

這個戶型，雖為兩面寬產(chǎn)品，但客廳是戶型轉(zhuǎn)角窗，視野感受呈指數(shù)倍提升；

入口處增加了家政空間；

北向的臥室面寬和進深也是一個「很好擺家具」的尺寸。

當然也不乏三面寬的的90面積段戶型，同樣具備以上優(yōu)勢，這里表妹就不一 一列舉了。

正是因此，這些面積剛改型，體驗改善型的三房，現(xiàn)在越來越受歡迎。

這也告訴我們一件事：

不能再穿舊時代的裙子，跳新時代的舞蹈。

05

除了新房賣最好的面積段，其實還有一個面積段值得關(guān)注：

130-140㎡

這個面積段，2025年成交了3076套，從總量來看，它僅占北京新房普通住宅的9%，數(shù)量著實不算多。

但它是2025年唯一一個成交遠超于2024年的面積段，比上一年成交高了700多套，增長比例高達：

33.7%

140-200平的純改善戶型表現(xiàn)同樣不俗，基本是略高于或與2024 年成交表現(xiàn)不相上下。

也就是說，在2025年不僅初改的需求在增加，真正的改善需求同樣在日益攀升。

與此同時，新房的定價策略表現(xiàn)為：

大戶型的單價比小戶型高了不少。

比如運河玖院260的大戶型，單價7.7w/㎡左右；108-125㎡，單價5.4w/㎡左右；

和樾玉鳴218-267的戶型，單價為11.3w/㎡；130㎡的偏小戶型，單價為9.7w/㎡；

頤海雲(yún)頌170㎡，單價9.7w/㎡；91-111㎡，單價8.3w/㎡......

這里還側(cè)面說明一件事：

豪宅盤面積越大賣得越貴，是給真塔尖人士準備的核心家庭資產(chǎn)。

06

從新房整體來看，TOP5項目特征為：

通州和海淀二分天下

一個是北京樓市風(fēng)向標，一個是北京樓市新風(fēng)向。

但不管是通州還是海淀，新房成交都是由改善群體主導(dǎo)，或者應(yīng)該說，北京新房市場是：

改善當?shù)?/strong>

二手房的表現(xiàn)則有些差異，北京存量市場的的確確還是剛需天下。

從戶型上看，

北京二手房50-70 平的戶型，成交占比高達29.89%。

90平以下的房子交易，占比更是高達65.43%

從總價上看，

北京200-400萬的總價交易，占比最大，高達41%。

成交總價均價為422 萬元，更能代表市場真實數(shù)據(jù)的，成交總價的中位數(shù)，則為：

341萬元

就是說，2025年北京二手房成交的一半都在341萬元以下，真剛需為絕對主力。

而根據(jù)市場數(shù)據(jù)來看，

受老破小的降價沖擊，北京二手房成交總價的中位數(shù)，連續(xù)一年持續(xù)下探，已經(jīng)從年初的378萬元，降至286萬元，下跌了24.34%。

老破小的局面已經(jīng)是，

7折房源滿地走，8折房源不如狗（鮮有人看）。

但也正是因為有如此多的小業(yè)主，以價換量，使得今年的二手房成交仍達到了17.42w 套，托起了北京二手住宅成交。

那么是不是，只有老破小在走量？

表妹仔細拆分數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)：

盡管小戶型和低總價是成交主力，但2025年北京二手房50-70㎡，70-90㎡的小戶型成交呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，其中50-70㎡成交下滑了：

1.23%。（以上二手房數(shù)據(jù)，來源為蝴蝶指數(shù)、北京市住建委）

與此同時，90-150平，乃至150平以上的改善戶型，成交比例則比前一年要高。

這意味著，

北京二手房市場，同樣也在改善化，只不過進度要比新房慢。

07

北京樓市一直是全國的風(fēng)向標。

大家都非常關(guān)心這里賣的好不好，什么房子賣得更好。

我們能看到，去年一年，北京新房不管是剛需上車，還是改善入門，或者深度改善，面積都越來越大。

且都在往自己身上貼上「品質(zhì)」的標簽。

本質(zhì)是，房產(chǎn)交易越來越回歸居住屬性，回歸到「人才是生活主角」的形態(tài)。

而整個市場，

不管是二手房還是新房，大戶型都在搶走小戶型的蛋糕，區(qū)別只是程度的深淺。

那么在這個改善當?shù)赖哪攴?，可以預(yù)見的是，今年也會是卷產(chǎn)品的巔峰之年，大概會出現(xiàn)：

頂豪全維狂卷；改善大卷科技與生活方式；剛需繼續(xù)卷戶型。

對于開發(fā)商來說，

眼下最重要的是，適應(yīng)變化，擁抱變化，成為變化的一部分。

正如小鵬曾發(fā)布在公眾號上的那句slogan——

在血海里游泳，直到海水變藍。

對于買房人來說，

沒有比這更差的時代，也沒有比這更好的機會。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設(shè)計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準。

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