本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期，在多家權(quán)威研究院機構(gòu)發(fā)布的2025年租賃市場報告中，都提及一個觀點：整體租賃市場租金下行，核心城市高端服務(wù)式公寓租金逆勢大漲。如廣州10月高端服務(wù)式公寓相關(guān)租金同比飆升16.8%，上海有項目月租起步2.72萬元仍受追捧……酒店系、房企系、運營平臺系、地方國資系等眾多玩家的反應(yīng)速度更快，紛紛搶灘高端服務(wù)公寓市場。

高端服務(wù)式公寓成增長最猛租賃賽道

近期，高端服務(wù)式公寓市場引發(fā)各方關(guān)注?？硕痖L租數(shù)據(jù)顯示，2025年整體個人租賃市場呈現(xiàn)租金下行態(tài)勢，55城個人租賃市場10月套均總價環(huán)比下降4.83%、同比下降5.71%。但高端服務(wù)式公寓卻逆勢上漲，其中廣州10月高端服務(wù)式公寓坪效租金達10.15元/天/平方米，同環(huán)比分別大漲16.8%、15.9%，遠超整體租賃市場水平。

2023年以來各城市低價保租房項目規(guī)模入市，加劇行業(yè)競爭，核心15城年度平均租金持續(xù)下調(diào)，2025年平均租金為78.4元/㎡/月，同比下降3.1%，租金表現(xiàn)為近五年低位。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州住房租金從2018年的高點61.9元/㎡月持續(xù)下滑，到2025年一季度已降至42.9元/㎡月，對比2018年下降約30.7%，接近2016年水平。這一趨勢顯示，受低價保租房項目和市場供應(yīng)壓力影響，絕大多數(shù)城市的整體租賃市場正在經(jīng)歷“以價換量”的競爭，租金持續(xù)承壓已成為常態(tài)。

值得強調(diào)的是，這一觀察并非克而瑞一家的觀點，多家國內(nèi)外研究機構(gòu)均指出類似趨勢。年初，URI研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年中國服務(wù)式公寓行業(yè)進入高速發(fā)展與深度變革的雙重周期，市場規(guī)模預計達到1285億元，預計2025—2030年年復合增長率將保持13.1%的高位水平，或成為住房租賃行業(yè)中增長最為迅猛的細分賽道。

Savills（世邦魏理仕）在2025年中期上海住宅租賃市場報告顯示，第二季度上海新增服務(wù)式公寓項目，包括靜安洲際行政公寓、北外灘雅詩閣項目等，為市場注入新的高端標的；同期中長租公寓空置率小幅回升，而服務(wù)式公寓總體空置率與租金表現(xiàn)更為穩(wěn)定。機構(gòu)數(shù)據(jù)表明，在核心城市中，高端服務(wù)式公寓憑借有限供給和精準定位，仍保持定價優(yōu)勢和高入住率。

但高端服務(wù)式公寓的租金卻保持穩(wěn)定，有的甚至逆勢增長。上海城投寬庭在2025年8月推出高端子品牌“寬嵐”，其首個項目「寬嵐?大境」落地核心地段，10月開啟試運營，租金起步2.7萬/月，在全國范圍內(nèi)都屬于極高水平。還有上海成熟高端服務(wù)式公寓項目逸蘭盧灣服務(wù)式公寓，其一居室月租金穩(wěn)定在2.1萬至2.7萬元區(qū)間；而華麥靜安公館等頂級產(chǎn)品，月租金則高達4.5萬至7.5萬元。總體看，服務(wù)式公寓的供給規(guī)模增長速度低于普通集中式租賃住房，這意味著在高品質(zhì)、精細化運營的細分領(lǐng)域，精品項目仍具稀缺性和定價優(yōu)勢。

不難發(fā)現(xiàn)，高端服務(wù)式公寓，已經(jīng)不再與“普通租房市場”共用同一套邏輯。其產(chǎn)品從一開始，就不是“便宜出租”，而是以長期資產(chǎn)回報為前提倒推產(chǎn)品與租金。

北上廣深布局占7成以上

早些年，傳統(tǒng)服務(wù)式公寓的客群以外籍人士為主，尤其是歐美租戶，高端產(chǎn)品數(shù)量有限，且多由國際品牌主導，如雅詩閣、萬豪、文華東方、凱賓斯基等。然而，隨著外資企業(yè)在華布局調(diào)整以及國內(nèi)高凈值人群的崛起，亞裔租戶、海歸人士及本土高端白領(lǐng)的占比持續(xù)上升，高端服務(wù)式公寓市場逐漸打破外資品牌壟斷格局。國企、酒店集團及傳統(tǒng)長租公寓企業(yè)紛紛入局，使這一細分賽道成為行業(yè)增長最快的板塊。各類企業(yè)依托自身優(yōu)勢，進行差異化布局，推動高端租賃市場從“小眾定制”向“規(guī)?；┙o”演進。

以城家為例，2025年其四大服務(wù)式公寓品牌實現(xiàn)全面落地，新增46個項目（共6166間），同比增長50%，房源總規(guī)模突破16643間。央企招商蛇口旗下招商伊敦“壹”系列服務(wù)式公寓核心產(chǎn)品線，現(xiàn)已布7個核心城市，落地12個標桿項目。希爾頓惠庭（中國）2025年已達成“中國百店”里程碑，成為行業(yè)內(nèi)成長迅速的旅居品牌。還有錦江酒店（中國區(qū)）與雅詩閣中國合資公司錦詩庭拓展速度也十分亮眼，成立1年不到新拓項目超15個。此外，作為純國企背景孵化的高端服務(wù)式公寓“寬嵐”，在2025年品牌面市半年內(nèi)，同步落地項目3個，另有若干戰(zhàn)略儲備項目……

國際品牌也持續(xù)擴張。雅高旗下瑞士酒店在中國推出首個服務(wù)式公寓項目——上海虹橋瑞士酒店公寓，提供190間長住公寓，精準滿足大虹橋國際樞紐的長期居住需求；萬豪國際集團亞太區(qū)首家萬豪旅享家公寓也即將在蘇州啟幕。

盡管入市項目增多，高端服務(wù)式公寓的布局仍聚焦核心城市。截至2025年6月底，全國16個重點城市高端公寓累計供應(yīng)255個項目、約46,964間房源，其中北京、上海、深圳、廣州四大一線城市占比超過73%。這些城市憑借穩(wěn)定就業(yè)、消費能力和政策支持，使高端公寓出租水平長期保持較高，如上海高端服務(wù)式公寓占比已達到12.24%，明顯高于多數(shù)城市。

市場表現(xiàn)顯示，位于商務(wù)區(qū)或緊鄰商務(wù)區(qū)的項目更受市場青睞。高端服務(wù)式公寓多面向高凈值商圈及國際化商務(wù)客群。例如，海城投寬庭推出的高端品牌「寬嵐·大境」，落子上海黃浦區(qū)豫園板塊，為國際長住客群提供兼具“住宅舒適度 + 酒店服務(wù)力”的高端長居產(chǎn)品。瑞士酒店在華首個服務(wù)式公寓亦采取相似邏輯，依托虹橋交通樞紐和國家會展中心，為長期駐滬人士打造長期住宿解決方案。

隨著外籍專業(yè)人士、跨國企業(yè)高管、國際學生及高端人才流入，服務(wù)式公寓在上海乃至全國的定位逐漸從“短期商旅住宿”向“長期居住解決方案”轉(zhuǎn)變。新項目普遍以高品質(zhì)、強配套、重服務(wù)為核心。例如，上海靜安洲際行政公寓通過低密度規(guī)劃和合理戶數(shù)控制，為住客提供安靜、私密且穩(wěn)定的居住體驗；base佰舍-漕河涇項目則與商業(yè)、健身等資源深度合作，為客戶提供專屬優(yōu)惠、私教服務(wù)及靈活快遞配送。

房企、地方國企和酒店集團的入局，不僅豐富了高端租賃產(chǎn)品供給，也推動了行業(yè)服務(wù)標準升級。有媒體預計，到2030年，中高端服務(wù)式公寓將占據(jù)整體租賃市場超過55%的份額。未來，隨著租賃需求的分化，預計更多企業(yè)將在一線及強二線城市核心地段推出細分領(lǐng)域的高端服務(wù)式公寓品牌。

為什么都來搶灘高端服務(wù)式公寓

高端服務(wù)式公寓在當下集中獲得資本關(guān)注，并非偶然，更不是簡單的“消費升級”敘事外溢，而是因為這一業(yè)態(tài)在多個現(xiàn)實層面同時彌補了酒店與長租公寓長期存在的結(jié)構(gòu)性缺口，進而成為當前周期中少數(shù)能夠形成完整投資閉環(huán)的居住型資產(chǎn)。

首先，從使用場景來看，高端服務(wù)式公寓精準切中了長期被忽視的“多人、多日”居住需求。長短租結(jié)合模式成為本土服務(wù)式公寓的核心競爭力，其本質(zhì)是通過動態(tài)調(diào)配房源資源，實現(xiàn)供需精準匹配，徹底改變了單一租賃模式的盈利邏輯。從實際運營數(shù)據(jù)來看，采用該模式的公寓平均出租率較單一模式提升20%—30%，收益提高30%—50%，相當于一年可實現(xiàn)14個月的租金收入。

其中核心原因之一是家庭租賃需求的崛起。在房地產(chǎn)逐步回歸居住屬性、資產(chǎn)增值預期弱化的背景下，更多家庭基于理性選擇，傾向于“以租代購”的居住模式。這一轉(zhuǎn)變直接推動了對功能完整、空間適宜的中大戶型租賃產(chǎn)品的需求增長。這類需求并不以“最低成本”為首要目標，而更看重連續(xù)居住的穩(wěn)定性與效率，由此形成了一條獨立于酒店和普通租賃市場之外的需求曲線。對投資端而言，這意味著項目無需參與高度同質(zhì)化的價格競爭，而是服務(wù)于一個更窄、但更穩(wěn)定的使用場景。

其次，在資產(chǎn)屬性層面，高端服務(wù)式公寓正逐步展現(xiàn)出“可增值、可退出”的投資特征，不再只是單一的持有型現(xiàn)金流工具。2025年12月1日，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025 年版）》，明確將四星級及以上酒店、服務(wù)式公寓納入獨立資產(chǎn)類別，標志著酒店及服務(wù)式公寓領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化進程，正式從 “政策吹風” 階段邁入 “實操落地” 新征程，行業(yè)發(fā)展迎來明確政策利好。

近期，市場已出現(xiàn)具有標志意義的交易案例：鼎暉投資正式收購錦和資管旗下 Base佰舍·蘇河 項目，交易規(guī)模超過7億元。這一案例的價值不在于成交金額本身，而在于它向市場清晰傳遞出一個信號：高端服務(wù)式公寓已經(jīng)具備被專業(yè)投資機構(gòu)整體接盤，并納入資產(chǎn)配置體系的現(xiàn)實條件。此類項目通常位于核心城市、核心區(qū)位，產(chǎn)品成熟度和運營穩(wěn)定性較高，在合適的市場窗口期，既能提供持續(xù)現(xiàn)金流，也具備整體轉(zhuǎn)讓的可能性，從而打破了租賃資產(chǎn)“難以退出”的傳統(tǒng)認知。

最后，行業(yè)成熟度已經(jīng)到位，使高端服務(wù)式公寓首次具備了規(guī)?；l(fā)展的現(xiàn)實基礎(chǔ)。早期的服務(wù)式公寓更多依賴個案成功，產(chǎn)品、服務(wù)與成本高度依賴經(jīng)驗積累，難以復制。而當下，無論是酒店集團成熟的服務(wù)體系輸出，還是頭部租賃企業(yè)在產(chǎn)品標準化、系統(tǒng)化運營上的持續(xù)積累，都在推動這一業(yè)態(tài)逐步擺脫“手工作坊”階段。在核心城市，已有足夠多的項目樣本被反復驗證，產(chǎn)品模型、成本結(jié)構(gòu)與客群定位日趨清晰，這也使得資本開始敢于在多個項目、多個城市同步布局，而不再只是單點試水。

綜合來看，高端服務(wù)式公寓在當前階段被集中投資，并非因為它提供了更大的想象空間，而是因為在“使用場景成立、資產(chǎn)具備增值潛力、退出路徑可被預期、行業(yè)能力已經(jīng)成熟”這四個關(guān)鍵條件同時具備的前提下，它成為當前周期中少數(shù)能夠被反復測算、并被長期資金接受的居住型資產(chǎn)。這，才是其真正的吸引力所在。

高端服務(wù)式公寓未來發(fā)展四大風向標

當高端服務(wù)式公寓進入規(guī)模化擴張期后，行業(yè)的核心問題已經(jīng)不再是“要不要做”，而是會長成什么樣。從近期項目落地與資本動作看，這一業(yè)態(tài)的未來，并非簡單放大，而是沿著幾條清晰路徑開始分化。

一是從“泛高端”走向“人群定制”，產(chǎn)品邏輯開始發(fā)生根本變化。過去十年，高端服務(wù)式公寓的溢價邏輯主要依賴“位置+硬件+品牌”，但這一模型正在失效。新一輪項目中，產(chǎn)品策略更加精準，不再試圖覆蓋所有高凈值人群，而是通過居住周期、生活方式和服務(wù)強度的差異，形成明確的客群區(qū)隔。

在北京、上海等核心城市，新入市項目普遍將目標鎖定在“跨城工作的高薪技術(shù)人才”或“國際企業(yè)外派管理層”。戶型配比上，一居比例下降，兩居和套房可靈活改造，服務(wù)上強化商務(wù)支持、行政代辦和私密性管理。另一類項目則針對銀發(fā)群體進行設(shè)計創(chuàng)新，引入無障礙動線、健康監(jiān)測和基礎(chǔ)照護協(xié)同服務(wù)，租期延長，空置率反而低于周邊同類產(chǎn)品。行業(yè)正在用實際運營數(shù)據(jù)證明，高端服務(wù)式公寓的“高端”，不再來源于價格，而在于是否精準服務(wù)了特定長期居住人群。

二是空間布局的邏輯改變，高端服務(wù)式公寓正從“城市核心”走向“目的地型場景”。一線城市核心商務(wù)區(qū)依然是高端服務(wù)式公寓的基本盤，但增長故事已不止于此。隨著商務(wù)活動外溢和區(qū)域經(jīng)濟活躍度提升，頭部運營商加快向重點二、三線城市的核心商圈和產(chǎn)業(yè)區(qū)，已成為品牌擴張網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點。

更具結(jié)構(gòu)性意義的變化則發(fā)生在度假與旅居型目的地。圍繞國家級旅游度假區(qū)或具有自然、文化特色的城市，高端服務(wù)式公寓開始承接休閑度假及中長期旅居需求。例如，雅高集團將旗下品牌服務(wù)式公寓布局在重慶仙女山、威海等地，瞄準“慢節(jié)奏、高停留”的旅居人群。這類項目強調(diào)與在地文化融合、家庭友好設(shè)施及體驗式活動設(shè)計，滿足高凈值家庭與個人“住下來體驗生活”的需求，其運營邏輯已明顯區(qū)別于傳統(tǒng)酒店的淡旺季模式。

三是資本與運營的分工日益清晰，高端服務(wù)式公寓進入能力定價時代。隨著行業(yè)成熟，高端服務(wù)式公寓逐漸形成重資產(chǎn)持有與輕資產(chǎn)運營分離的格局。保險資金、地方國資平臺、國有企業(yè)等長期資本成為主要資產(chǎn)持有方，他們看重長期穩(wěn)健現(xiàn)金流和資產(chǎn)保值增值，與高端服務(wù)式公寓收益特性高度契合。例如，一線城市核心地段的服務(wù)式公寓，多由國資或險資背景支撐，上海城投控股等企業(yè)也在持續(xù)布局此類資產(chǎn)。

在這種結(jié)構(gòu)下，品牌方角色被重新定義。雅詩閣、華住城家等不再僅是“貼牌輸出”，而是通過專業(yè)運營、產(chǎn)品創(chuàng)新和持續(xù)煥新能力，為資產(chǎn)長期價值賦能。合作模式也從傳統(tǒng)委托管理，演變?yōu)楹腺Y公司、獨家運營權(quán)等更深度綁定形式。品牌方不僅要“跑得穩(wěn)”，還需以可驗證數(shù)據(jù)證明其運營能力對資產(chǎn)價值的貢獻。

四是服務(wù)內(nèi)核進化，將孕育獨特的“公寓服務(wù)”專業(yè)體系。區(qū)別于酒店的高頻、標準化服務(wù)，也不同于普通長租公寓的低干預管理，高端服務(wù)式公寓面對的是復雜、長期的居住場景。從居家維護、保潔協(xié)調(diào)、包裹管理，到本地生活資源整合，甚至延伸至教育、醫(yī)療等事務(wù)性支持，運營團隊需要具備更強的資源整合與問題解決能力。

這種服務(wù)不強調(diào)“存在感”，而追求連續(xù)性與穩(wěn)定性，目標是降低長期居住過程中的摩擦成本。當這一體系成熟，高端服務(wù)式公寓才真正形成區(qū)別于酒店和普通長租公寓的核心壁壘，為行業(yè)的長期發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)。

綜上，高端服務(wù)式公寓的浪潮才剛剛開始，未來的贏家不會僅依靠品牌光環(huán)或地段優(yōu)勢，而是那些能夠?qū)⑦\營效率、服務(wù)質(zhì)量與資產(chǎn)價值緊密結(jié)合的企業(yè)。行業(yè)分化已不可避免，擅長精細化管理、能夠精準鎖定細分客群，并具備資本化運作能力的玩家，將在核心城市和高端市場牢牢占據(jù)制高點。相反，缺乏完善服務(wù)體系、模式復制力不足、僅依靠價格或短期策略的項目，很可能在下一輪市場洗牌中被淘汰。對于投資方而言，高端服務(wù)式公寓不僅是租金收益的較量，更是長期資產(chǎn)回報與運營能力的比拼。唯有真正理解這一邏輯的企業(yè)，才能在未來數(shù)年持續(xù)收獲溢價和市場話語權(quán)。