前兩年還被搶到“供不應(yīng)求”的天價(jià)墓，如今不少成為了陰間爛尾樓。

連殯葬行業(yè)的日子也要不好過了。

就連行業(yè)龍頭福壽園在2025年上半年就出現(xiàn)了虧損，差不多2.61億，

要知道福壽園之前可是被視為穩(wěn)得不能再穩(wěn)的現(xiàn)金牛，

與此同時(shí)，墓穴的價(jià)格也在下降，2024年同一時(shí)期墓穴的價(jià)格還在12.12萬元左右，

2025年就降到了6.34萬元，價(jià)格直接腰斬。

北京、深圳等城市的天價(jià)墓園如今也開始遇冷，

有的甚至打六折都沒有人接盤。

前些年的時(shí)候，墓園的銷售常常忙的腳不沾地，

墓地風(fēng)水好、格局好的要排隊(duì)，還需要拼手速搶。

甚至人多到清明節(jié)掃墓都需要限制人流量。

但是現(xiàn)在卻不是這樣了，墓地紛紛滯銷，任你說的天花亂墜就是兩個(gè)字不買。

但是我們國(guó)家目前老年人口逐漸增多，死亡人數(shù)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于出生人口，

按理說，殯葬行業(yè)應(yīng)該算是剛好趕上老齡化的紅利，躺著都能賺錢，

現(xiàn)在別說破天的富貴，連賣出去都是問題。

要想弄懂這個(gè)問題，還得看最開始目的泡沫最膨脹的階段，

看看這個(gè)陰間房地產(chǎn)到底被吹到了什么程度。

30萬一平米的湯臣一品在房子里算是天價(jià)了，但是墓地甚至比他還夸張。

2023年上海松鶴園某款墓地，占地僅0.6平方米售價(jià)就到了45萬，

算下來一平方米就要76萬。

而上海、北京一些豪宅的售價(jià)才到十幾萬，死后的墓地比住的房子貴了六倍。

不僅上海有天價(jià)墓地，深圳也有。

這些墓園主打面朝大海，單價(jià)動(dòng)輒幾十萬，甚至有的墓地高達(dá)400萬。

就連廈門一個(gè)二線城市，一個(gè)單墓穴都能賣到24萬元。

最過分的是在一些農(nóng)村地區(qū)，本該免費(fèi)的公益性公墓，

卻被一些居心不良之人違規(guī)建成豪華陵園。

安徽就有一個(gè)違規(guī)建造的墓園，竟然敢賣到32.8萬元的高價(jià)，

當(dāng)?shù)氐拇迕裆踔林焙羲啦黄?，多少農(nóng)村人一輩子才能存到這么多錢。

這種環(huán)境難怪有骨灰房這種操作。

而且就算你買了墓位，但是并不等同于住宅產(chǎn)權(quán)，它更接近一種特殊使用權(quán)安排。

只能買20年的使用權(quán)，期滿后通常可以續(xù)繳管理費(fèi)繼續(xù)使用。

與此同時(shí)，倒賣墓穴、把墓位當(dāng)作一般商品轉(zhuǎn)讓也被明確禁止，

若是20年后無人繳費(fèi)那會(huì)發(fā)生什么還真不好說。

而且泡沫一旦形成，投機(jī)就會(huì)像影子一樣跟上。

在墓地市場(chǎng)里，曾出現(xiàn)專門的“炒墓黃?！薄?/p>

他們不走公開透明的正規(guī)交易，而是以“家人預(yù)留”的名義批量購(gòu)買“活人墓”，

把墓位囤在手里等待漲價(jià)，再通過墓園的更名服務(wù)把使用人信息改成買家名字完成轉(zhuǎn)手。

蘇州曾因“外地購(gòu)墓”與炒作推高價(jià)格引發(fā)關(guān)注，

當(dāng)?shù)貙?duì)經(jīng)營(yíng)性公墓跨區(qū)域銷售、為尚未死亡人員購(gòu)置墓穴等問題進(jìn)行明確限制和管理。

在更早的價(jià)格狂飆階段，北京海淀一些公墓價(jià)格在多年間出現(xiàn)驚人漲幅，9年漲了20倍。

上海的墓地價(jià)格也在2008—2011年間普遍上漲167%。

這些漲幅背后，并不完全來自真實(shí)安葬需求的自然增長(zhǎng)，

投機(jī)囤積與供給節(jié)奏的操控同樣在推波助瀾。

墓園對(duì)更名服務(wù)的態(tài)度，進(jìn)一步讓投機(jī)鏈條有了縫隙。

一些墓園對(duì)“更名”睜一只眼閉一只眼，甚至被質(zhì)疑提供便利。

囤墓可以抬高掛牌價(jià)，制造稀缺感；

高價(jià)成交又能反過來證明“這里值這個(gè)價(jià)”，形成自我強(qiáng)化的循環(huán)。

表面看像風(fēng)水與情感的生意，底層卻越來越像“時(shí)間套利”。

當(dāng)套利成為主敘事，就繞不開行業(yè)龍頭的土地成本與利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。

福壽園的早期拿地成本，低至每平方米約190元，

并且其墓地業(yè)務(wù)毛利率長(zhǎng)期處在高位區(qū)間。

低成本土地被長(zhǎng)期持有，配套投入相對(duì)有限，

最終以幾萬、幾十萬甚至更高的單價(jià)出售，剪刀差足以把毛利率推到驚人的高度。

這也是為什么資本市場(chǎng)曾把它看作“冰上線”的資產(chǎn)：冷門、穩(wěn)定、暴利。

但“囤地”并不是唯一底氣，更關(guān)鍵的是供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性限制。

對(duì)一線與不少二線城市而言，經(jīng)營(yíng)性公墓的新增審批長(zhǎng)期嚴(yán)格，

客觀上形成了少數(shù)主體握有合規(guī)供給的局面。

北京的殯葬設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃就明確提出，除特殊情況外，

至2035年原則上不再新增經(jīng)營(yíng)性公墓審批或擴(kuò)展占地。

當(dāng)新增供給被制度性壓縮，存量牌照和存量土地就天然帶上“準(zhǔn)壟斷”的稀缺屬性。

寡頭市場(chǎng)里，企業(yè)可以像擠牙膏一樣控制投放節(jié)奏，

人為制造“越來越少”“再不買就沒有”的緊迫感。

消費(fèi)者在情緒與信息都不占優(yōu)勢(shì)的場(chǎng)景里，幾乎沒有議價(jià)能力，

方圓百里找不到替代品時(shí)，就只有這一種選擇。

最典型的是風(fēng)水溢價(jià)，同一片土地，被劃分成三六九等，

靠“背山面水”“龍脈砂水”的敘事把價(jià)格抬上去。

其次是名人效應(yīng)：列出名人名錄，把“與名人做鄰居”包裝成一種社會(huì)地位的延續(xù)，

讓逝者安置被賦予符號(hào)意義。

再疊加行業(yè)的高度信息不透明，家屬在悲痛與忙亂中很難逐項(xiàng)核對(duì)成本結(jié)構(gòu)，

流程又復(fù)雜、窗口又集中，基本是一錘子買賣，

商家把“土地稀缺”當(dāng)作萬能理由逐年提價(jià)，

新墓區(qū)比老墓區(qū)貴出一截也能被解釋成“資源更好”。

過去從低成本土地到天價(jià)成交的跨越，很大一部分并不是成本上漲的結(jié)果，

而是政策紅利鎖定了稀缺資源，壟斷或準(zhǔn)壟斷結(jié)構(gòu)固化了定價(jià)權(quán)，

信息差又讓溢價(jià)缺少有效對(duì)沖，這才共同把殯葬行業(yè)推向“躺賺”的形態(tài)。

問題出在這里，也會(huì)在這里發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

近兩年行業(yè)政策與監(jiān)管導(dǎo)向明顯轉(zhuǎn)向“民生兜底、遏制牟利”。

對(duì)不少殯葬服務(wù)收費(fèi)與公墓價(jià)格進(jìn)行規(guī)范，出臺(tái)殯葬收費(fèi)紅線，

福建霞浦縣直接規(guī)定了墓地的最高價(jià)格不能高于27360元，

這樣一來就直接斷了想賣高價(jià)墓地的商家

福壽園也難逃降價(jià)處理，銷售單價(jià)直接從12萬元腰斬到了6.34萬元。

與此同時(shí)，消費(fèi)者的選擇也在變多，之前是只能選高價(jià)墓地，

但是現(xiàn)在公益性公墓擴(kuò)容，農(nóng)村更是恢復(fù)了免費(fèi)公墓，把違規(guī)賣高價(jià)的公墓全都整改了。

另一方面是平價(jià)經(jīng)營(yíng)性公墓的崛起，

不少城市推出了主打1到3萬剛需款的普惠型公墓，沒有套路，明碼標(biāo)價(jià)。

更根本的變化是消費(fèi)心理發(fā)生了改變，

買墓地的人往往身上還承擔(dān)著房貸、育兒等壓力，

很難再承擔(dān)起幾十萬的壓力，買這么貴的墓地甚至可能將多年的積蓄掏空。

宏觀預(yù)期收緊，天價(jià)墓這種高溢價(jià)消費(fèi)品最先遇到的就是需求彈性。

觀念層面的變化同樣在重塑需求結(jié)構(gòu)。

越來越多年輕人反感把“墓價(jià)”等同于孝心的道德綁架，

更愿意把資源花在生前的陪伴與體驗(yàn)上，帶長(zhǎng)輩旅行、改善醫(yī)療與照護(hù)。

紀(jì)念的方式也在變得多元，海葬、樹葬、花壇葬、壁葬，

以及數(shù)字化紀(jì)念等替代路徑，讓“必須占一塊貴地才算體面”的敘事失去壟斷地位。

當(dāng)記憶與情感被重新放回中心，風(fēng)水、名人、排場(chǎng)所構(gòu)成的溢價(jià)體系就會(huì)自然降溫。

因此，這場(chǎng)“陰間房地產(chǎn)”從香餑餑變成燙手山芋，并不是需求突然消失，

而是支撐泡沫的三根柱子同時(shí)松動(dòng)。

稀缺敘事被監(jiān)管與供給調(diào)整削弱，投機(jī)鏈條被規(guī)則與市場(chǎng)降溫?cái)D壓，

家庭支付意愿與觀念結(jié)構(gòu)發(fā)生遷移。

過去那種把低成本土地囤上十幾年、靠擠牙膏式投放制造稀缺、再用風(fēng)水與名人包裝把價(jià)格推上天的模式，

在“民生屬性強(qiáng)化、價(jià)格約束加密、替代選擇增多、消費(fèi)更謹(jǐn)慎”的組合變化下，

正在失去持續(xù)性。

墓地當(dāng)然仍然是剛需的一部分，但“天價(jià)墓”不再天然等于“穩(wěn)賺不賠”。

當(dāng)一門生意曾經(jīng)依賴的信息差、壟斷與情緒消費(fèi)被逐層拆解，

最先坍塌的往往就是被抬得最高、最缺少真實(shí)價(jià)值支撐的那一段溢價(jià)。