房價跌得越來越快，2021年花200萬買的房，現在掛牌180萬都沒人要，要是再等3年，這房子還能值多少錢？

70城二手房價格已連續(xù)多月全線下行，部分城市跌幅超40%，貶值速度遠超想象。

先給結論：3年后200萬的房子值多少錢，核心看城市能級和地段，不是一刀切下跌，而是強者恒強、弱者越弱的分化格局。

行家直言，未來3年樓市仍處筑底期，核心區(qū)抗跌，遠郊和三四線會持續(xù)縮水，200萬房產的估值差距可能高達百萬。

第一類：一線城市核心區(qū)，200萬房子3年后約值170-190萬，跌幅5%-15%。

這類房子有人口和產業(yè)支撐，貶值幅度有限，甚至部分優(yōu)質學區(qū)房、地鐵房能穩(wěn)住估值。

以上海浦東核心區(qū)為例，2020年320萬購入的老破小學區(qū)房，雖較峰值跌了80萬，但近一年跌幅收窄至5%左右。行家解釋，一線核心區(qū)土地供應稀缺，剛需盤始終有接盤俠，3年后大概率小幅回調，不會出現大幅縮水。

第二類：二線及新一線城市非核心區(qū)，200萬房子3年后約值120-160萬，跌幅20%-40%。

這類區(qū)域是貶值重災區(qū)，供需失衡嚴重，尤其是2021年高位入手的次新房。長沙有位房東，2019年200萬買的非核心區(qū)房源，2025年120萬才成交，5年跌了40%。

第三類：三四線城市及縣城，200萬房子3年后可能只剩80-120萬，跌幅40%-60%，部分遠郊盤甚至不值80萬。

這類城市人口持續(xù)外流，新房過剩，二手房流動性枯竭，貶值速度最快。山東煙臺某小區(qū)，房價從1.2萬/㎡跌至7200元/㎡，200萬的房子現在僅值120萬，行家預測3年后還會再跌20%。

浙江某縣城更慘，2019年89萬購入的房產，現在不足60萬，200萬級房源掛牌一年都無人問津，3年后大概率淪為百萬以下資產。

很多人疑惑，為什么貶值速度會這么快？一是人口負增長，購房主力人群持續(xù)減少，未來3年25-39歲剛需人群將再減千萬，需求坍塌直接拉低房價。

二是供需失衡，全國商品房庫存達7.6億平方米，三四線去化周期超20個月，開發(fā)商降價促銷引發(fā)連鎖踩踏。

三是持有成本上升，物業(yè)費、維修基金疊加房貸利息，持有越久虧得越多，200萬房子每年持有成本超5萬，3年就是15萬，進一步吞噬資產價值。

慘的是高杠桿購房者，200萬房子首付60萬，貸款140萬，3年后若跌至120萬，不僅首付虧光，還倒欠銀行20萬，加上利息損失，實際虧損超百萬。

手里有200萬級房產的，優(yōu)先置換一線核心區(qū)或二線優(yōu)質地段，避開遠郊、老破小和超高層。

三四線多套房持有者盡快止損，別抱著會回暖的幻想，剛需買房盡量選現房，優(yōu)先看人口流入和配套成熟度，別盲目跟風。

未來3年，房子早已不是保值神器，選對城市和地段才是關鍵。200萬的房子，可能是抗跌資產，也可能是吞金包袱。