將難以處置的債權轉化為可主導開發(fā)的物權，變“被動處置”為“主動盤活”。

中房報記者 許倩 北京報道

東方資產再次出手，在云南嵩明縣加碼拿地。

1月14日，東方資產管理公司旗下昆明東谷御云房地產開發(fā)有限公司，在嵩明縣職教新城軍長片區(qū)成功競得5宗地塊，總面積約90畝，成交總價1.2億元，延續(xù)了近期在該片區(qū)的擴張節(jié)奏。

就在一周前，該公司已在同一片區(qū)摘得3宗商住地塊，總面積22.85畝，成交價0.29億元。這意味著，東方資產在一周內完成兩輪土地儲備擴充。

實際上，自2025年下半年以來，東方資產與信達資產已成為該片區(qū)土地市場的核心買家，累計獲取土地1458畝，總投資超過10億元。

值得關注的是，這些地塊緊鄰此前已停滯的恒大文旅城與恒大陽光半島項目，原屬恒大文旅城規(guī)劃范圍。一位企業(yè)觀察人士稱，此次集中出讓土地并未簡單的市場行為，而是為解決恒大遺留的“問題資產包”所設計的“以地抵債”方案的重要組成部分。

恒大文旅城原規(guī)劃為占地1.6萬畝的大型文旅綜合體，目前部分土地已開發(fā)，部分尚未出讓，還有不少地塊已被收回。2024年初，嵩明職教新城管委會曾在工作會中透露，已收回云南昆明恒大童世界土地10宗，用于供應昆明理工大學嵩明校區(qū)一期項目用地。此次資產管理公司繼續(xù)接盤相關土地，意味著該區(qū)域土地盤活工作進入深化實施階段。

AMC罕見下場拿地

作為我國四大資產管理公司（AMC）中的兩家，東方資產與信達資產親自下場競拍土地的情況頗為罕見。盡管它們近年來參與了大量房地產項目破產重整，但通常通過司法拍賣或重整程序入局。但從去年下半年開始，這兩大AMC卻頻頻在昆明嵩明職教新城軍長片區(qū)直接拿地。

2025年8月15日，一家剛成立不久的新公司——昆明東谷御云房地產有限公司，以7813萬元競得位于嵩昆大道西側軍長片區(qū)的一宗61.5畝商住混合用地。該公司由東方資產控股，成立于7月30日，顯然專為參與嵩明土地競拍而設。根據公告，該地塊約定于2026年11月6日前開工，2028年11月6日前竣工。

5天后，昆明東谷御云又以759萬元底價拿下同一片區(qū)另一宗約6畝的商業(yè)用地。值得一提的是，這兩宗地塊緊鄰御景新城，該項目當年曾被規(guī)劃為一個6000畝的超級大盤，后因開發(fā)商御行中天被恒大收購，加之恒大自身爆發(fā)債務危機，項目被擱置。

此后在2025年的9月、10月、11月，嵩明縣又陸續(xù)出讓同片區(qū)十數宗綜合地塊，合計310畝，均被東方資產旗下昆明東谷御云拿下，總價3.93億元。

東方資產在軍長片區(qū)的拿地并未孤立事件。2025年12月，信達資產也加入拿地行列。12月5日至22日期間，信達資產深圳分公司旗下地產平臺分4批競得嵩明職教新城軍長片區(qū)約1035畝土地，共花費6.73億元，土地涵蓋住宅、商業(yè)、學校、醫(yī)療、公園等多種類型。

緊接著在12月15日，軍長片區(qū)再度掛出兩批約113畝土地，包含商住、商業(yè)、學校、公園綠地等用途，最終于2026年1月7日和14日被東方資產拿下。

需要指出的是，兩大資產管理公司此番拿地，其實早有規(guī)劃。

從2025年9月公示的軍長片區(qū)控制性詳細規(guī)劃圖來看，這批土地總體位于片區(qū)南部，旁邊緊挨著恒大文旅城兩個在建地塊和北側的恒大陽光半島，均處于恒大文旅城原規(guī)劃范圍內。規(guī)劃圖上不僅標注了既有項目恒大文旅城和恒大陽光半島，也標注了東方資產、深圳信達和重慶信達的用地范圍，表明此次出讓是經過統籌安排的行動。

此次控規(guī)修編目的之一就是盤活存量土地，推進保交樓、保交房任務完成的需要。規(guī)劃范圍內建設用地總規(guī)模為1337.44公頃，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內建設用地總規(guī)模為832.79公頃其中，居住用地面積325.14公頃，占比28.83%。

初步統計，軍長片區(qū)目前已出讓和已供地面積已達1458畝，而規(guī)劃圖中標注的重慶信達（即信達資產重慶分公司）尚未出場拿地，業(yè)內人士據此預測，該片區(qū)的土地出讓尚未結束。

紓困邏輯下“戰(zhàn)略接盤”

東方資產與信達資產在嵩明的大規(guī)模拿地，實則是一場承接歷史、化解風險的深度紓困行動。要理解這一行動的本質，必須回溯恒大在當地的擴張軌跡。

恒大文旅城當年宣稱總占地約1.6萬畝，主要來自其收購本土企業(yè)御行中天地產的資產包。2019年前后，處于擴張期的恒大集團，為快速獲取大規(guī)模土地儲備，通過股權收購方式將御行中天地產納入麾下。此次收購的核心資產，正是規(guī)劃達6000畝的“御景新城”超級大盤。連同資產一起收購的，還有御行中天的相關債務。

此次收購曾是恒大文旅版圖的關鍵落子，御景新城地塊與恒大自有土地毗鄰，可實現連片統一開發(fā)，形成規(guī)模效應。然而，隨著2021年恒大流動性危機全面爆發(fā)，這個計劃中的“配套居住區(qū)”與主體文旅城一同陷入停滯。當年為擴張而收購的資產，成為亟待處理的“歷史包袱”。

一位資深地產研究人士稱，恒大危機留下的不僅是可見的“爛尾”樓宇，更是一個被鎖死的區(qū)域發(fā)展格局：土地權屬與債務關系復雜，單一地塊難以單獨盤活，導致整個片區(qū)規(guī)劃懸置、市場信心嚴重受損。

值得注意的是，處置此類遠郊大型房地產不良資產，難度遠超一般項目。早在2023年，信達資產深圳分公司曾對御行中天19.21億元（含本息）的債權進行公開招商處置，抵押物為御行中天旗下位于嵩明軍馬場的1422畝城鎮(zhèn)住宅用地，但并無公開信息表明該筆債權已成功轉讓。這也印證了，對于此類估值困難、市場承接力弱的資產，傳統的債權轉讓方式收效甚微。

因此，兩大AMC此次以資產所有人身份直接下場，更可能是經過長期評估后選擇的更徹底解決方案。它們通過承接一個經過重新規(guī)劃與整合的“土地資產包”，將歷史遺留的債務與土地資源進行“風險隔離”和“價值重構”。這實則是“以地抵債”方案的深化落地，即將難以處置的債權轉化為可主導開發(fā)的物權，變“被動處置”為“主動盤活”。

在這一過程中，AMC扮演了“最終處置人”與“價值創(chuàng)造者”的雙重角色，不僅為區(qū)域風險化解提供流動性，更通過主導開發(fā)從根本上提升資產價值。

規(guī)劃中尚待出場的“重慶信達”地塊表明，這場旨在徹底消化歷史包袱、激活區(qū)域價值的“土地重生記”，仍在上演。當所有地塊完成轉化，云南嵩明軍長片區(qū)有望蛻變?yōu)橐粋€關于專業(yè)紓困與可持續(xù)發(fā)展的“新樣板”。