不少去越南旅游、考察的人，都會注意到這一點：當?shù)睾芏嗟禺a項目，往往就是一兩棟樓。

這跟其它地方（甚至是四線城市），動輒一堆“千畝大盤”的現(xiàn)象，截然不同。

這背后的原因，其實跟越南的土地制度有關。

2024年5月，以樓仲平為首的江浙中小企業(yè)家代表團赴越南考察，走訪一大圈后才發(fā)現(xiàn)，越南不少地方的土地價格并不低。在接受采訪時，樓仲平是這么說的：

越南土地基本上都是私有的。

這種說法，實際上并不準確，但卻可以解釋，為什么大部分越南開發(fā)商搞不了大型地產項目，因為越南城市土地過于“碎片化”，需要挨家挨戶去談判。換言之，拿地成本太高。

也正因為這一點，越南的銀行對開發(fā)商放貸很謹慎。這就導致開發(fā)商資金實力有限，不敢賭周期長、投入大的項目，大多只能選擇開發(fā)一棟、賣一棟的模式。

那么問題來了，越南的土地真的是私有嗎？答案是否定的。

越南《憲法》與《土地法》均明確規(guī)定，土地歸全民所有。但在歷史進程和具體實踐中，越南的土地制度逐漸呈現(xiàn)出這個特點：

名義國有，實質私有。

這種既保留了社會主義的“殼”，又在“里子”上充分激發(fā)土地要素市場的政策，是怎么形成的呢？一切都要從70多年前的越南土改說起。

1953年，越共率先在北方開始了“土改”，通過沒收、征收、征購等方式，把原屬于地主豪紳、法國殖民者、教會地主的土地（約占北方土地的七成），分給農民，實現(xiàn)了“耕者有其田”。

通過這次土改，越共把殖民者和地主的土地私有制，變?yōu)檗r民的土地私有制。接下來，越南又啟動了合作化運動：

加入合作社的農民，不再享有土地的所有權。

然而，合作社并沒有給越南帶來預期的農業(yè)增長，不僅產量下降，而且社員收入也在大幅減少。于是，社員們對合作社的工作越來越冷淡，都把精力放在5%的自留田上。截至1973年底，北方陸續(xù)有1098個合作社解散。

而這時的南方，還處于“越南共和國”統(tǒng)治下。當時的南越政權在美國要求下，也頒布了“耕者有其田”法令，對地主的土地采取“限額”處理。

按照這一計劃，南越將1.6萬戶地主的大約130萬公頃土地贖買，無償分給60多萬戶、共約400萬農民，“私有”成為南方土地制度的基石。

1975年，越南實現(xiàn)統(tǒng)一。盡管越南北方的農業(yè)合作化-集體化土地所有制模式，早已面臨破產危機。但當局依然在新占領的南方，啟動了合作社計劃。

截至1980年7月，整個南方成立了1518個合作社和9350個生產集團，35.6%的農戶走上了集體戶道路。

然而，現(xiàn)實很殘酷，因為“準備工作”不充分，到了1980年底，大批合作社和生產集團解散，整個南方只剩下173個中等規(guī)模的合作社和3732個生產集團：

而且這些合作社和生產集團的組織，不少已名存實亡。

到了這種地步，越南的土地制度注定不能沿襲社會主義鄰居那種模式，他們只能摸著石頭過河了。

1985年前后，越南全國糧食生存幾近崩潰，工業(yè)發(fā)展停滯，高層不得不開啟了“革新開放”。1987年，越南頒布了第一部《土地法》，除了強調“土地全民所有”外，還正式宣布“公民個人擁有土地使用權”。

第二年，越南通過了《十號決議》，確定集體（即合作社）不再享有土地使用權。隨后，又陸續(xù)修頒布了幾部新的《土地法》。最終結果是：

越南的土地政策，也越來越傾向于私有化的趨勢。

一方面，土地使用年限越來越高。比如住宅、農業(yè)土地，往往無限期或50年（可自動續(xù)）；繼承時權利延續(xù)，無需重新申請；租賃土地50～70年，投資項目可達70年。

另一方面，按照2024年越南新版《土地法》，土地使用權已經涵蓋了這八項：交換、轉讓、出租、轉租、繼承、贈予、抵押、出資權（當股份入股公司）。

如果你作為村長，宣布村里的土地歸全村所有，但實際上，村民們只要手握“紅本”（住房不動產權證），就可以自由交易。

到了這一步，和“私有”還有區(qū)別嗎？所謂的“村有”，無非只是一個招牌罷了。

當然，越南同樣也有“涉及公共利益，有收回權”的規(guī)定。

但在現(xiàn)實中，手中無地的越南政府，更多時候只能按照市場原則去推進一些項目。至于地產項目，開放商更是免不了挨家挨戶和原業(yè)主談判的“折磨”。

很多人都知道，越南眾多城市存在大量的“排屋”，不少還位于市區(qū)核心位置。按照當前的房地產行情，位于河內、胡志明市優(yōu)質地段的排屋，均價都在數(shù)百萬美元左右。

跟這樣的城市“原住民”談判，難度有多大，可想而知。因此多年來，越南很多項目（包括地產），大部分土地已協(xié)商成功，但由于少量土地阻滯，導致延誤多年。

今年，越南提出了GDP增速10%以上的目標，為了實現(xiàn)這個目標，必須要解決這個長期存在的“痛點”。上個月，越南國會正式通過決議，新增了 3 種國家可收回土地的法定情形：

1.

為建設自由貿易區(qū)（

FTZ

）和國際金融中心等重大國家級項目收回土地

2.

當項目用地已與

75%

的土地使用者達成協(xié)議時，可對剩余

25%

依法收回土地

3.

BT

項目（

Build

Transfer

）等公私合作模式準備補償土地儲備，可依法收回土地。

其中第二條，相信大家很熟悉。按照越南當下的發(fā)展節(jié)奏，未來必然少不了一些圍繞土地征收、房屋拆遷引發(fā)的博弈，甚至是過激事件。

但是，越南人也沒得選。在經濟高速發(fā)展過程中，所謂的公共利益和個人利益，總要在碰撞和沖突中，達到一個“平衡點”。

THE END

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「東陽」歷史文章：

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