北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是西城平房住戶，今年據(jù)說有很大概率騰退，當(dāng)然如果順利的話。但經(jīng)過與已經(jīng)騰退的親友鄰居們探討，依然是感覺損失與收益不成正比。

但我們也知道原地回遷是幾乎不可能，但五環(huán)外也確實太遠(yuǎn)（南四環(huán)外的豐臺也看了，感覺跟五環(huán)沒區(qū)別，無非是差一公里而已，配套很欠缺）。

另外鑒于現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢，我們也不想再添錢和貸款，如果房價持續(xù)下跌那就血本無歸了，老家兒也不同意。所以我們也有想法暫不騰退，畢竟西城**這塊地很值錢，等到經(jīng)濟復(fù)蘇之后再騰退應(yīng)該補償更多。

再有就是即便騰退也有拿錢不買房的想法，等幾年再看，但也怕錯過了機會，萬一買不上房就再也買不起的擔(dān)心也有。

A：

1、騰退談不上什么損失吧？在我看來所謂損失其實屬于“沒達(dá)到預(yù)期”。或者說損失只是離開核心區(qū)居住，但不算實際損失。

2、原地回遷肯定不可能，沒有開發(fā)商會投資的，賠錢的生意沒人干。

3、真要是覺得補償不合適就先不走唄，但這只能是自己判斷，外人誰敢建議??？但也考慮好，以后的政策大概率是不會有特殊利好的，否則就都不走了，人家一般不會給自己找麻煩。

另外不是說經(jīng)濟復(fù)蘇后補償更多，而是房價上漲后補償會更多。但也考慮好，如果是全北京普漲，那就算補償增加了也未必占到便宜。

再有一點是學(xué)區(qū)溢價的問題，我認(rèn)為隨著入學(xué)人數(shù)減少，溢價是至少不會再增加的。那萬一這部分價值單獨下跌，將來騰退可有不如現(xiàn)在的可能。

4、其他我沒什么建議，是否騰退+是否買房都只能看自己的判斷，我不敢多說。

僅供參考。

二

Q:

麻煩再咨詢下，如果明年置換的話，賣掉手上的房子還需要高貸，目前房子置換有兩個方案，哪個方案更好些呢？

1、置換到上地附近，上上地實驗小學(xué)。

2、置換到六道口附近，上中科啟元（職工優(yōu)惠4萬/年）。

A：

1、現(xiàn)在剛一月份，明年置換那還一年多呢，具體的情況到時候再看吧。

2、倆方案談不上哪個好，相當(dāng)于問烤鴨和涮羊肉哪個好吃？這看自己的口味。而選擇學(xué)校也是看自家的情況，外人不好建議。

我能說的就是上地到目前為止的學(xué)區(qū)溢價還相當(dāng)高，不僅在海淀，在全北京都是比例最高的，平均值在30%以上，甚至40%。以典型的上地東里占坑兒房為例，50來平的售價500多萬，租金卻只有5000多，租售比破千，說明房價中一半左右都是學(xué)區(qū)的價值。

中科啟元就沒必要買學(xué)區(qū)房了。六道口的學(xué)院路學(xué)區(qū)也本來溢價就低，這種時期更是有可能買到很低甚至跌沒了溢價的，居住的性價比正常。

3、簡單就是這情況吧，我沒明確建議，而且說的是現(xiàn)在的情況，明年的事兒明年再說吧。

僅供參考。

三

Q:

我們準(zhǔn)備明年五一結(jié)婚，原本計劃是因為我家住的是180平復(fù)式，所以暫時不買房，等婚后看行情或孩子快上學(xué)了再看。但看現(xiàn)在的房價行情有了點想法，不少人都說房價到底到底的，也不知道是不是真的到底了！？

我們都是北京人，父母都有房，區(qū)別只不過她家的是沒有產(chǎn)權(quán)的公產(chǎn)房而已，但不影響居住，地段也不錯。我家的是在南四環(huán)。兩邊的都沒有學(xué)區(qū)。

如果您也認(rèn)為房價到底了我們準(zhǔn)備首付250萬是沒問題的，但也猶豫是否買學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在時機是否合適？

A：

1、我認(rèn)為北京房價基本到底了，就因為租金收益已經(jīng)超過同期銀行存款利率。歷史上這種情況出現(xiàn)過三次，每次都是房價低谷期。

2、常規(guī)建議是沒必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房的。因為現(xiàn)在的溢價還比較高，跟高峰期相比頂多降了10%吧，以后是否還繼續(xù)降沒譜兒，只能等著看政策。

那如果現(xiàn)在就買了，溢價部分可就屬于閑置了，而且還要承擔(dān)保值的風(fēng)險，一直要延續(xù)到孩子上學(xué)為止。所以考慮好吧，常規(guī)建議是房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，到時候再買也來的及。

3、當(dāng)然這也看您的預(yù)算和運氣了。如果預(yù)算高，比如大幾百萬起，那有可能買到溢價相對低的。另外這種時期還是低迷期，超跌的房源不少，有可能買到撿漏兒的，那也就算各項兼顧了。

僅供參考。

四

Q:

目前孩子在通州上四年級，想到朝陽上初中。目前看中了社科院50多平的小兩居（320萬左右）和慧忠里60多平的小兩居（420萬左右）。如果小學(xué)能轉(zhuǎn)學(xué)優(yōu)先轉(zhuǎn)學(xué)，轉(zhuǎn)學(xué)不成功就直接小升初過來。

請問更推薦哪個小區(qū)？目前了解到的是人朝學(xué)位緊張，小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)肯定不成功，初中有可能多校區(qū)派位。朝外小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)有一定成功的概率，但是房子更舊且學(xué)區(qū)溢價較高，擔(dān)心后面跌幅過大。

A：

1、您這對現(xiàn)狀了解的已經(jīng)很清楚了，那無論問誰都沒什么好辦法啊，我也沒什么建議。

2、推薦哪個小區(qū)？那先看需求或目的了，如果是追求小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)，那肯定是慧忠里，因為學(xué)校排名更高。但如果只是為了小升初轉(zhuǎn)學(xué)，從房子角度講那就是社科院了，因為學(xué)區(qū)溢價更低。也不是說慧忠里的不好，而是小升初沒必要買這種房，花同樣的溢價只得到不到一半的價值。

或者說看房源的學(xué)區(qū)溢價吧，如果在慧忠里能買到低溢價的就首選，否則就沒什么優(yōu)勢了。

3、人朝學(xué)位肯定緊張，連四大神盤的都被調(diào)劑，中學(xué)看運氣吧?；壑依锞褪且鐑r高，一分錢一分貨。而且也有溢價跌幅過大的先例，17630的時候幾乎是朝陽學(xué)區(qū)房最大跌幅，兩年后沒執(zhí)行才漲回來的。

4、這我真沒什么建議，您說的都是現(xiàn)狀。只能建議如果確定是小升初轉(zhuǎn)學(xué)，那就買只有初中對口朝外的房子，那就沒什么溢價了。但轉(zhuǎn)學(xué)都是越早越好，如何選擇只能家長考量吧。

僅供參考。

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