近日，揚州觀唐別院小區(qū)迎來了一件大喜事：嘉信物業(yè)正式入駐，紅幅高掛、儀式喜慶，不僅標(biāo)志著小區(qū)物業(yè)服務(wù)的全新交接，更成為揚州業(yè)主通過自治實現(xiàn)居住品質(zhì)升級的鮮活案例。

而與此同時，御龍灣花園小區(qū)關(guān)于業(yè)委會籌備的激烈討論，卻暴露了業(yè)主自治過程中的諸多困境與爭議。

一邊是順利換物業(yè)的圓滿落地，一邊是籌備中的矛盾交織，業(yè)委會作為業(yè)主自治的核心力量，究竟該如何成立、如何規(guī)范，才能真正守護(hù)業(yè)主利益？

一、觀唐別院業(yè)委會推動選聘新物業(yè)！

觀唐別院小區(qū)坐落于揚冶路與345國道（S307）交匯處，2019年5月正式交付，至今已投入使用六年。

此次更換物業(yè)并非偶然，核心源于業(yè)主對前期小區(qū)管理服務(wù)的不滿，而業(yè)委會的主動作為，成為了改變現(xiàn)狀的關(guān)鍵。

據(jù)悉，小區(qū)業(yè)委會早在2025年5月便啟動了物業(yè)管理服務(wù)項目的公開招標(biāo)工作，全程公開透明，主動接受全體業(yè)主監(jiān)督，并在招標(biāo)公告中明確約定：高層及洋房物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為1元/平方米，別墅物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米。

經(jīng)過規(guī)范流程篩選，最終確定由嘉信物業(yè)接手服務(wù)。

新物業(yè)的順利入駐，不僅終結(jié)了前期管理的諸多亂象，更印證了業(yè)委會的核心價值，搭建業(yè)主與物業(yè)的溝通橋梁，通過合法自治途徑，為業(yè)主爭取更優(yōu)質(zhì)的居住體驗。

這一案例，也為揚州眾多渴望改善物業(yè)服務(wù)的小區(qū)提供了寶貴經(jīng)驗。

二、御龍灣業(yè)委會籌備陷爭議，業(yè)主自治的現(xiàn)實困境！

與觀唐別院的順利推進(jìn)不同，御龍灣花園小區(qū)的業(yè)委會籌備工作，卻還在艱難籌備中。

此前該小區(qū)業(yè)委會籌備工作曾因“涉嫌程序不公”被社區(qū)叫停，導(dǎo)致籌備工作停滯數(shù)月。此后再次啟動，11月的時候，社區(qū)發(fā)布公告，將從27位業(yè)主從產(chǎn)生5位籌備組成員，再度陷入新的矛盾漩渦。

今天，有業(yè)主發(fā)布公開信，直指部分聲音刻意苛責(zé)業(yè)委會參選候選人，卻對小區(qū)核心問題選擇性失明。

公開信中提到，部分業(yè)主拿著“放大鏡”審視參選鄰居，提出“完美圣人”般的嚴(yán)苛要求，質(zhì)疑候選人是否能保證不謀私利、是否有足夠時間和能力。但面對小區(qū)公共停車費、電梯廣告費去向不明、公共空間被私自出租、綠化遭違規(guī)破壞等切實侵害業(yè)主利益的問題時，這些聲音卻陷入沉默。

爭論的焦點最終集中在“按時繳納物業(yè)費是否為參選硬性條件”上：一方認(rèn)為，業(yè)委會成員應(yīng)模范履行業(yè)主義務(wù)，按時繳費是公信力的基礎(chǔ)；另一方則援引全國人大法工委觀點，強(qiáng)調(diào)業(yè)主共同管理權(quán)是物權(quán)組成部分，不能以欠費為由剝奪參選資格，且欠費往往是對物業(yè)不作為的合法抗辯，過度糾纏此事只會轉(zhuǎn)移焦點，為既得利益者打掩護(hù)。

從業(yè)主留言來看，矛盾的根源的在于物業(yè)長期不作為與業(yè)主自治意識覺醒的碰撞，以及業(yè)主內(nèi)部立場的分化。這種內(nèi)部內(nèi)耗，不僅消磨了熱心業(yè)主的積極性，更讓物業(yè)的違規(guī)行為得以持續(xù)。

三、全鏈條規(guī)范，讓業(yè)委會真正成為業(yè)主“守護(hù)者”

業(yè)委會是業(yè)主自治的“利器”，但若缺乏規(guī)范約束，既可能淪為權(quán)力尋租的工具，也可能因內(nèi)部矛盾而形同虛設(shè)。因此，業(yè)委會成立之初，就必須建立全鏈條嚴(yán)苛管控機(jī)制。

• 確選任標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把入口關(guān)

建立候選人“正負(fù)面清單”雙重篩選機(jī)制。正面清單聚焦公益心、責(zé)任心、履職時間與溝通能力，確保候選人有意愿、有能力為業(yè)主服務(wù)；負(fù)面清單劃定剛性紅線，將失信被執(zhí)行人、有侵占公共利益前科者、與物業(yè)存在直接利益關(guān)聯(lián)者等排除在外，從源頭杜絕投機(jī)分子入局。

• 規(guī)范選舉程序，守住公正關(guān)

強(qiáng)化街道、社區(qū)全程指導(dǎo)監(jiān)督，依法依規(guī)組織選舉，確保全程公開透明，避免程序不公引發(fā)爭議。

• 健全監(jiān)督閉環(huán)，筑牢廉潔關(guān)

業(yè)委會成立之后也要嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)公開制度，公共收益、維修資金收支憑證可追溯、可核查，重大事項必須經(jīng)業(yè)主大會表決；事后實施離任專項審計，審計結(jié)果向全體業(yè)主公開，建立業(yè)委會成員“黑名單”制度，對違規(guī)者依法追責(zé)并實施行業(yè)禁入。

• 完善履職保障，破解履職困境

從小區(qū)公共收益中提取合理專項經(jīng)費，為業(yè)委會成員發(fā)放適度履職津貼，保障公益服務(wù)持續(xù)性；建立履職風(fēng)險保障機(jī)制，為依規(guī)履職者提供法律支持，打消“怕得罪人、怕?lián)L(fēng)險”的顧慮，讓熱心業(yè)主敢干事、能干事。

最后，觀唐別院的案例證明，業(yè)主團(tuán)結(jié)一心、業(yè)委會規(guī)范作為，就能打破物業(yè)亂象；御龍灣的爭議則提醒我們，業(yè)主內(nèi)部的團(tuán)結(jié)與信任，是自治成功的前提，這也進(jìn)一步凸顯了業(yè)委會規(guī)范建設(shè)對社區(qū)自治的重要意義。