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最近一段時(shí)日，有關(guān)北京2026年的供地計(jì)劃，信息滿天飛。

為了吸粉，一批自媒體瘋狂解讀。

昨天早上七點(diǎn)不到，有個(gè)北京樓市主播就開干了，在直播間大講朝陽(yáng)區(qū)供地的事兒，煞有其事。

花姐問他：“這些地塊，確定會(huì)在2026年供嗎？”

他答復(fù)：“確定！”

鏡頭里，他把朝陽(yáng)的12宗地，每塊都做成一張PPT，標(biāo)出了位置、地形，和用地指標(biāo)。

僅憑這些，他就能說出個(gè)子丑寅卯，花姐不得不佩服其忽悠的能力。一塊地，在未進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)之前，公開信息極為有限。

更何況，有關(guān)2026年朝陽(yáng)區(qū)的供地明細(xì)，官方渠道并沒有發(fā)布過。

什么海淀11宗、豐臺(tái)19宗、大興7宗、房山4宗、順義7宗、門頭溝5宗，這些供地計(jì)劃，都沒有確定信源。

供地計(jì)劃，是頂層設(shè)計(jì)，并非兒戲。

一旦以訛傳訛，會(huì)直接影響二三級(jí)市場(chǎng)，即新房和二手房的交易。

針對(duì)市場(chǎng)上流傳的這些供地信息，花姐要表?yè)P(yáng)一下海淀。

1月7日，在海淀區(qū)第十七屆人民代表大會(huì)第六次會(huì)議上，北京規(guī)自委海淀分局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：

2026年海淀擬供商品房用地3宗，總占地面積約18公頃。它們分別是朱房城中村改造項(xiàng)目資金平衡地塊、四季青鎮(zhèn)西冉片區(qū)、西北旺D1地塊。

這個(gè)信息來得很及時(shí)，也很巧妙，等于間接辟謠海淀2026年供地11宗的傳聞。（詳見《2026年北京供地計(jì)劃，確定版來了！》）

當(dāng)然，那份刊載著11宗地的《海淀區(qū)2025-2026年度商品住宅供地項(xiàng)目圖冊(cè)》，也是真的。只不過，那只是2025年9月制定的計(jì)劃。

而此前流出的11宗供地名錄，不太可能成為2026年供地計(jì)劃。

原因花姐在上一篇稿子里就舉了一個(gè)例子，寶山村棚改0008、0011和0013住宅地塊，總規(guī)劃建面超過17萬平米，不可能同時(shí)供地。

這是基本的常識(shí)問題。

海淀區(qū)的三大信號(hào)

反觀已確定的2026年海淀三宗地，至少傳遞出三個(gè)信號(hào)：

信號(hào)一：結(jié)合市場(chǎng)供需研判制定計(jì)劃

花姐摘取海淀人大會(huì)議上的文字，是這樣表述的：

海淀區(qū)2026年建設(shè)用地供應(yīng)工作，緊密圍繞海淀區(qū)發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、建設(shè)世界領(lǐng)先科技園區(qū)發(fā)展目標(biāo)，以分區(qū)規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，結(jié)合存量土地盤活實(shí)際及市場(chǎng)供需研判，優(yōu)化國(guó)土空間布局，保障重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展。

2026年海淀用地結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)將突出科創(chuàng)引領(lǐng)、民生保障與產(chǎn)城融合。

信號(hào)二：海淀供地面積和交易額縮五成

根據(jù)計(jì)劃方案，海淀區(qū)2026年擬供應(yīng)土地總建設(shè)用地167公頃，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)成交價(jià)款約300億元。

其中2026年新供三宗宅地，含商業(yè)占地19.59公頃、規(guī)劃建面33.6萬平米，花姐預(yù)計(jì)宅地的成交總價(jià)約220億元。

在2025年，海淀區(qū)的住宅用地賣地金額為448億元，7宗地規(guī)劃建面66.47萬平米。

簡(jiǎn)而言之，2026年海淀住宅用地面積和成交金額，將雙雙縮水約50%

信號(hào)三：兩宗老地下線，兩宗新地上線

2026年宅地供應(yīng)計(jì)劃確定后，意味著2025年海淀供地計(jì)劃里，僅保留了一宗，下線了兩宗。但在2026年，新增了兩宗地。

1、2025年第九輪供地清單里，朱房城地塊，成功進(jìn)入2026年供地計(jì)劃。

2、2025年第五六輪供地清單里，四季青西山片區(qū)HD00-1410-0018和0012、0007兩宗地，不會(huì)在2026年出現(xiàn)。

3、 四季青鎮(zhèn)西冉片區(qū)地塊和西北旺D1地塊，首次進(jìn)入供地視野。

2026年三宗地分析

2026年新供的三宗宅地，具體情況如下;

1、朱房村HD00-0907-0001、0002地塊

0001地塊占地2.59公頃，規(guī)劃建面3.89萬平米；0002地塊占地2.6公頃，規(guī)劃建面3.91萬平米。它們的容積率皆為1.5、限高18米。

該宗地的指標(biāo)，可以對(duì)標(biāo)中海安瀾北京，容積率1.6，限高18米。產(chǎn)品為疊拼+洋房，樓面地價(jià)10.23萬元/平米，預(yù)計(jì)均價(jià)在15萬元/平米左右。

中海安瀾北京目前正在開盤倒計(jì)時(shí)中，據(jù)說蓄客不錯(cuò)，得到了諸多海淀高知的認(rèn)可。

而朱房這宗地，預(yù)計(jì)在2026年一季度上架土拍。

2、四季青西冉片區(qū)HD00-1408-0034、0049、0040地塊

0034地塊占地4.78公頃，規(guī)劃建面7.65萬平米；0049地塊占地2.12公頃，規(guī)劃建面3.4萬平米；它們的容積率皆為1.6、限高24米。

0040地塊為商業(yè)配套用地，占地1.59公頃，規(guī)劃建面3.19萬平米，容積率2.0，限高24米。

這宗地，離東面的機(jī)場(chǎng)跑道僅有700米?；ń阃茰y(cè)，它的綜合樓面地價(jià)在6.5萬元/平米。

3、西北旺D1地塊

西北旺D1地塊占地5.78公頃，規(guī)劃建面11.56萬平米，容積率2.0、限高30米。

這宗地單幅地塊大，離地鐵16號(hào)線西北旺站不遠(yuǎn)，北面是萬象匯商業(yè)，周邊為百度、騰訊北京總部、新浪等科技大廠。

花姐認(rèn)為，它會(huì)眾多房企的必爭(zhēng)之地。

花姐點(diǎn)評(píng)

2026年海淀供地計(jì)劃的敲定，是個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

供地縮量。

即便是拿2024年海淀賣地成績(jī)相比——312億元，2026年也將縮水三成左右。

作為北京賣地大戶，海淀開始收緊土地供應(yīng)，其它區(qū)域呢？

豐臺(tái)樓市新房存量太大，預(yù)計(jì)也不太可能放量；

昌平區(qū)也壓力不小，東小口、歇甲村、未來科學(xué)城等地塊去年底賣出，加上城建朗潤(rùn)尚未開盤，以及多個(gè)盤賣得不佳，賣地也會(huì)收緊。

唯獨(dú)能看到供地有望放量的，是通州。目前，八里橋五個(gè)組合地塊，與張家灣6022地塊蓄勢(shì)待發(fā)，共計(jì)規(guī)劃建面達(dá)30萬平米。

接下來，關(guān)鍵看朝陽(yáng)區(qū)了。

在2026年朝陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)地塊推介會(huì)上，邀請(qǐng)了17位央國(guó)企地產(chǎn)公司高管出席，但官方?jīng)]有披露2026年供地計(jì)劃。

不過，花姐大致判斷，2026年朝陽(yáng)所供之地，地段會(huì)越來越好。

但朝陽(yáng)也要面對(duì)第一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，過去兩年豪宅頻現(xiàn)，市場(chǎng)的需求有些乏力了。

2025年，北京成交40宗宅地，收金1427.245億元，同比下滑8.17%。（詳見《北京賣地1427億元，跌了點(diǎn)兒》）

2026年，在土地供應(yīng)這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)，應(yīng)該會(huì)繼續(xù)調(diào)控。

花姐覺得，各區(qū)2026年官方版供地計(jì)劃，不公開也罷，省得引起市場(chǎng)恐慌。