已經(jīng)逐漸老去的徐家匯，未來(lái)會(huì)被拋棄嗎？

這幾年，徐家匯，的確是肉眼可見(jiàn)沒(méi)落了：

1、商業(yè)地位嚴(yán)重下滑：

太平洋、六百等商場(chǎng)關(guān)店改造，東方商廈、匯金百貨肉眼可見(jiàn)的老化；

新開(kāi)的one itc開(kāi)業(yè)以來(lái)就人流稀少，徐家匯沖擊高奢商圈的路途艱難；

唯有港匯恒隆和美羅城依然人流旺盛，但是也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及十幾年前的輝煌盛況。

2、學(xué)區(qū)地位下滑：

徐家匯曾經(jīng)是學(xué)區(qū)高地，擁有南洋模范、徐匯中學(xué)、市四幾個(gè)一梯隊(duì)、二梯隊(duì)初中——

但是當(dāng)下徐匯的公辦頭部之爭(zhēng)已經(jīng)屬于徐教院和園南中學(xué)——

700+，市重率、均分都是頭部領(lǐng)先，雙王爭(zhēng)霸。

尤其是今年園南中學(xué)異軍突起，高分段成績(jī)比肩南模民辦，成為了徐匯公辦一哥之后——

不少買(mǎi)學(xué)區(qū)的家庭拋棄了徐家匯的學(xué)區(qū)房，轉(zhuǎn)而投去園南，直接造成了徐家匯學(xué)區(qū)房成交量?jī)r(jià)齊跌。

3、房齡老化，樓市地位大幅度下降。

徐家匯板塊的房子，曾經(jīng)是整個(gè)西南片區(qū)的白月光，毫無(wú)疑問(wèn)的王者板塊。

我還記得我讀大學(xué)的時(shí)候我的老師曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，他的夢(mèng)想就是在徐家匯有套房子。

美人不敵歲月，如今的徐家匯已經(jīng)老了：

徐家匯的商品房主力開(kāi)發(fā)于2000-2005年，到今天普遍超過(guò)了20年房齡。

自從徐匯濱江崛起，徐匯的樓市地位就已經(jīng)掉了一檔，成為了徐匯區(qū)的二梯隊(duì)。

下滑只是開(kāi)始，隨著城市開(kāi)發(fā)，當(dāng)下分流徐家匯購(gòu)買(mǎi)力的板塊也越來(lái)越多：

徐匯內(nèi)中環(huán)近些年開(kāi)發(fā)了大量的次新房，部分在未來(lái)也會(huì)解禁；

西南片區(qū)也開(kāi)發(fā)了如天安壹號(hào)等高品質(zhì)的改善定位商品房，截留了下游的改善購(gòu)買(mǎi)力。

更麻煩的是，這種沖擊恐怕會(huì)越來(lái)越大：

未來(lái)幾年，市區(qū)的舊改還在持續(xù)，新房還要大量的開(kāi)發(fā)，尤其是徐匯還是舊改的主戰(zhàn)場(chǎng)。

在當(dāng)下這個(gè)市區(qū)舊改主旋律，市區(qū)持續(xù)開(kāi)發(fā)新房的市場(chǎng)背景下，房齡老本身已經(jīng)成為了原罪，為購(gòu)房者所不喜；

而徐家匯的商品房又大多定位高端，以大兩房、大三房為主，總價(jià)動(dòng)輒1200-1800萬(wàn)，高額總價(jià)更是讓大家不敢買(mǎi)徐家匯的房子。

疊加未來(lái)幾年徐匯幾個(gè)次新房的解禁、未來(lái)徐匯和西南片區(qū)持續(xù)供應(yīng)的新房分流，再考慮到徐家匯板塊的整體老化、沒(méi)落——

徐家匯，未來(lái)會(huì)不會(huì)被購(gòu)房者拋棄？樓市行情斷崖式下跌？

突然聊起徐家匯板塊，就是因?yàn)榻?，有非常多的粉絲朋友和房東朋友都很焦慮：

有的粉絲是因?yàn)樵谑袌?chǎng)上看了一圈、比較了一圈，發(fā)現(xiàn)最后徐家匯還是優(yōu)選，但是苦于第一部分提到的幾大問(wèn)題，不敢出手；

有的房東朋友是擔(dān)心徐家匯持續(xù)走低、想要賣(mài)房，但是又覺(jué)得徐家匯沒(méi)有如此不堪，糾結(jié)之后就來(lái)找我們咨詢(xún)。

其實(shí)對(duì)于市中心的很多成熟板塊，都遇到了和徐家匯相似的問(wèn)題：

在新開(kāi)發(fā)的板塊、新開(kāi)發(fā)的房子沖擊下，已經(jīng)顯老的核心區(qū)板塊都有被時(shí)代拋棄的困擾。

但是，過(guò)分的負(fù)面預(yù)期往往會(huì)帶來(lái)超額的低估和輕視，新開(kāi)發(fā)區(qū)域的沖擊自然存在，但是我們更應(yīng)該關(guān)注的是：

1、等到所有的負(fù)面利空都發(fā)生之后，這個(gè)板塊的成色如何，是否真的一無(wú)是處？是否毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力？

2、到時(shí)候這個(gè)板塊的稀缺性是否會(huì)被新板塊完全取代掉？是否會(huì)失去自己的定位？

3、是否有什么利好能夠讓這個(gè)板塊的價(jià)值提升，對(duì)沖下滑壓力？

其實(shí)從這個(gè)思維方式來(lái)梳理徐家匯，我們馬上就可以得到一個(gè)結(jié)論：

即便是樓市地位下降，優(yōu)勢(shì)被持續(xù)分流，徐家匯依然是市中心資源非常強(qiáng)的一個(gè)中產(chǎn)板塊——因?yàn)樾旒覅R的資源確實(shí)是太強(qiáng)了。

徐家匯如今是一個(gè)典型的中產(chǎn)板塊，中產(chǎn)需求主打是五邊形戰(zhàn)士，也就是配套的均好性。

而資源這一點(diǎn)來(lái)看，徐家匯實(shí)在是太強(qiáng)。

一般的中產(chǎn)社區(qū)：

有一個(gè)雙學(xué)區(qū)學(xué)校，一到兩條核心地鐵，一個(gè)到兩個(gè)核心商業(yè)，六七個(gè)中產(chǎn)小區(qū)就已經(jīng)是一個(gè)不錯(cuò)的中產(chǎn)社區(qū)。

如果有不錯(cuò)的公眾配套比如公園、景點(diǎn)，或者水景，就已經(jīng)算是加分項(xiàng)。

比較典型的比如成熟的中產(chǎn)社區(qū)大寧、古美、天山都是如此；

當(dāng)下正在新開(kāi)發(fā)的北上海西藏北路、東外灘等區(qū)域，資源恐怕要差很多，要么沒(méi)學(xué)校、要么沒(méi)有商業(yè)，要么地鐵單薄。

而徐家匯的資源上，絕對(duì)的全市一梯隊(duì)級(jí)別：

1、商業(yè)上

港匯恒隆依然是西南片區(qū)目前唯一一個(gè)奢侈品商場(chǎng)，對(duì)于西南片區(qū)的高端購(gòu)買(mǎi)力依然有吸引力。

何況六百、太平洋百貨后面會(huì)整體舊改，徐家匯中心的商場(chǎng)也會(huì)在未來(lái)全面開(kāi)業(yè)，屆時(shí)徐家匯的商業(yè)面積總量高達(dá)50w平方米，依然是西南片區(qū)不可小覷的大型商圈。

2、學(xué)校上，雖然現(xiàn)在徐匯變成了徐教院和園南爭(zhēng)霸，但是作為擁有多個(gè)雙學(xué)區(qū)組合的徐家匯依然很能打，且南模等學(xué)校即便不是徐匯的王者，在全市也是top級(jí)別的初中，不會(huì)完全掉隊(duì)。

3、交通上，徐家匯本身就是1、9、11三軌交匯的內(nèi)環(huán)內(nèi)軌交樞紐。

如果考慮到整個(gè)徐家匯區(qū)域的板塊輻射面積高達(dá)方圓5公里，徐家匯板塊擁有1、3、4、7、9、10、11七條地鐵線路，暢行市區(qū)。

4、徐家匯的醫(yī)療資源是全市真正的第一梯隊(duì)，周邊分布了超過(guò)5家三甲醫(yī)院，龍華、中山、復(fù)旦大學(xué)腫瘤醫(yī)院、上海胸科醫(yī)院、中福會(huì)婦幼保健院、以及宛平南路600號(hào)。

圖源城說(shuō)talk

5、且作為一個(gè)挨著衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)、有眾多文化建筑的板塊，徐家匯的公眾配套也很有亮點(diǎn)。

天主教堂、徐家匯書(shū)院（下圖）、徐家匯公園都給居民提供了日常休閑的去處。

市中心范圍內(nèi)，徐家匯整體的日常文化配套豐富度，可能只有老靜安能與徐家匯媲美，黃浦的眾多板塊都還和徐家匯有差距。

綜合比較各方面的素質(zhì)，徐家匯仍在眾多中產(chǎn)社區(qū)里面處于一梯隊(duì)。

而另一個(gè)維度就是競(jìng)爭(zhēng)維度：

如果詳細(xì)分析待解禁的新房、以及未來(lái)徐匯的開(kāi)發(fā)方向，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于徐家匯的沖擊依然有限。

徐家匯的產(chǎn)品當(dāng)年定位都很高，萊詩(shī)邸、福源匯、東方曼哈頓等次新標(biāo)桿社區(qū)中的戶(hù)型配比以大面積為主。

主要產(chǎn)品類(lèi)型都是90-110平的兩房，120-160的三房產(chǎn)品為主，主打的就是中產(chǎn)改善。

本身吸引的是對(duì)面積有需求的中產(chǎn)家庭客戶(hù)，此外可能還有學(xué)區(qū)的考慮。

而徐匯區(qū)最近幾年和未來(lái)，整體的舊改方向主要集中在徐匯濱江的外溢板塊。

包括正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的的東安區(qū)域舊改、中段龍華-南站區(qū)域的舊改；

以及未來(lái)徐匯濱江南段植物園、長(zhǎng)橋區(qū)域的舊改。

過(guò)去幾年徐匯的其他區(qū)域田林、康健、漕河涇區(qū)域都只是零星舊改，供應(yīng)一兩個(gè)項(xiàng)目。

其中靠近徐匯濱江的區(qū)域，新房開(kāi)發(fā)本身都已豪宅產(chǎn)品為主，產(chǎn)品單價(jià)主要在15w以上，總價(jià)2500w以上，其實(shí)和徐家匯本身就不在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)維度上，對(duì)徐家匯沖擊十分有限。

而過(guò)去幾年，在徐匯濱江尚未全面豪宅化時(shí)代開(kāi)發(fā)的匯源璽、保利濱江天珺、中海領(lǐng)邸玖序；

以及臨近徐家匯的田林、康健、漕河涇等區(qū)域的確開(kāi)發(fā)了鑫耀中城、匯悅庭、玲瓏庭等中產(chǎn)社區(qū)，可以視為正面競(jìng)爭(zhēng)徐家匯的項(xiàng)目。

不過(guò)，雖然這些產(chǎn)品的定位都是中產(chǎn)社區(qū)，但大部分都是受限于當(dāng)年70/90政策之下的產(chǎn)品，其中80%的戶(hù)型都是99平小三房。

而其中真正定位120-150的三房產(chǎn)品，數(shù)量極少，本質(zhì)上也很難正面大量沖擊徐家匯定位改善的二手房市場(chǎng)。

更何況，田林、康健、漕河涇、南站等區(qū)域短期也很難通過(guò)舊改在多方面追上徐家匯，最多就是通過(guò)房齡新錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)一下。

而更遠(yuǎn)處，即將進(jìn)入主力開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)橋和植物園片區(qū)，雖然未來(lái)也會(huì)有成片的次新房，但對(duì)于徐家匯的影響可以說(shuō)極小了——

就好像用閔行和徐匯比差不多的差距，本身都不是一個(gè)階層的地段。

房子不會(huì)賣(mài)，價(jià)格不好談

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而且從長(zhǎng)周期看，徐匯濱江雖然取代了徐家匯西南片區(qū)龍頭板塊的地位，但是實(shí)際上——

徐匯濱江的崛起本身對(duì)于徐家匯來(lái)說(shuō)，是利好大于利空的。

當(dāng)下，上海的開(kāi)發(fā)重心就是擴(kuò)大市中心的范圍，而徐匯濱江承載了市區(qū)向南擴(kuò)張的重任。

因此2025年徐匯濱江的新房?jī)r(jià)格暴漲——

當(dāng)局在主動(dòng)通過(guò)價(jià)格塑造徐匯濱江的地段價(jià)值，新房?jī)r(jià)格達(dá)到了18-19萬(wàn)的水準(zhǔn)，已經(jīng)是全市的一梯隊(duì)。

徐匯濱江并不是獨(dú)立存在的板塊，其價(jià)格上漲將會(huì)對(duì)整個(gè)西南片區(qū)的價(jià)格鏈條產(chǎn)生帶動(dòng)作用——價(jià)格具有傳動(dòng)和錨定的效應(yīng)。

徐家匯作為徐匯區(qū)的二梯隊(duì)板塊，自然也會(huì)因此獲益，長(zhǎng)期看，可能還會(huì)因?yàn)樾靺R濱江帶來(lái)的整體的地段階層躍遷，產(chǎn)生上漲潛力。

畢竟徐家匯本身離徐匯濱江北段西岸金融城片區(qū)就不遠(yuǎn)，而徐匯當(dāng)下又在通過(guò)東安片區(qū)的舊改聯(lián)通徐家匯和徐匯濱江。

而隨著兩個(gè)板塊的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)于徐家匯的商業(yè)中心地位，反而是利好大于利空。

從定位上，徐匯濱江北段西岸金融城的商業(yè)面積20萬(wàn)方，其中10萬(wàn)方是一個(gè)奢侈品零售商場(chǎng)，另外10萬(wàn)方規(guī)劃的是重奢獨(dú)棟商業(yè)街區(qū)。

其定位更像江對(duì)岸的前灘太古里，以體驗(yàn)式商業(yè)風(fēng)格為主，和徐匯濱江的商業(yè)氛圍一脈相承，并不是主打地緣客流的mall。

而徐家匯的商業(yè)類(lèi)型，某種程度上和中山公園商圈類(lèi)似：

在如今商業(yè)遍地開(kāi)發(fā)的年代，雖然已經(jīng)不再有曾經(jīng)那個(gè)時(shí)代的虹吸全市的效應(yīng)，但是憑借著樞紐交通地位和周邊成熟且富有的居民，已經(jīng)轉(zhuǎn)型成為依靠樞紐交通人流+地緣居民支撐的區(qū)域型商業(yè)中心。

二者之間的關(guān)系更像是互補(bǔ)而非絕對(duì)意義上的競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)隨著板塊全面建成、居民全面入住，可能對(duì)徐家匯還有客流補(bǔ)充的效應(yīng)。

而利空在于，徐匯濱江搶占了高奢定位之后，徐家匯的商圈升維之路就很難進(jìn)行下去了。

徐家匯中心之前的定位就是把徐家匯的商業(yè)地位抬升到高奢級(jí)別——

但是這么近的兩個(gè)地方，容不下兩個(gè)高奢，徐匯濱江看起來(lái)好像更有潛力一點(diǎn)。

而實(shí)際上，one itc開(kāi)業(yè)之后的確人流也一直不行。

客觀來(lái)講，隨著這些年西南片區(qū)最富有的一群人離開(kāi)徐家匯、搬家到徐匯濱江，徐家匯當(dāng)下也很難扛著高奢商場(chǎng)的定位。

可能維持港匯的輕奢水準(zhǔn)，對(duì)于徐家匯商圈來(lái)說(shuō)就已經(jīng)是理想狀態(tài)了。

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當(dāng)然，隨著徐匯定位中產(chǎn)的社區(qū)總量變多，徐家匯后面的樓市走向也會(huì)走向新周期：

部分長(zhǎng)期保值， 部分茍延殘喘，部分走向淘汰。

1、標(biāo)桿社區(qū)長(zhǎng)期有流通性和保值性。

比如萊詩(shī)邸、福源匯、東曼，本身品質(zhì)過(guò)硬、物業(yè)過(guò)關(guān)，無(wú)論是在內(nèi)環(huán)的范圍長(zhǎng)期看依然不會(huì)遜色，行情回暖后還能繼續(xù)跟上大盤(pán)上漲。

由于徐匯區(qū)新房供應(yīng)的產(chǎn)品斷層（要么豪宅、要么小戶(hù)型、要么外環(huán)邊上），徐家匯這些標(biāo)桿社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前看依然是公園道壹號(hào)、尚匯豪庭等定位改善的內(nèi)環(huán)外次新房——、

品質(zhì)不錯(cuò)、總價(jià)類(lèi)似、定位類(lèi)似，只不過(guò)地段差一些。

2、徐家匯二梯隊(duì)的小區(qū)，會(huì)受到較大的沖擊。

100平小三房也好、徐匯南部的新房、閔行的新房都能沖擊這些品質(zhì)一般、定位不高的小區(qū)。

3、徐家匯的老大樓，未來(lái)必然是被全面拋棄。

這個(gè)不復(fù)雜，以前大家沒(méi)得選，且地緣情結(jié)很強(qiáng)，才給了這些房子生存的機(jī)會(huì)。

中長(zhǎng)期看，這些房子的流通性會(huì)越來(lái)越差。

4、徐家匯的老破小，隨著學(xué)區(qū)溢價(jià)減小，反而成為了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

享受了真正方便的市中心配套+租金表現(xiàn)不錯(cuò)，在徐匯區(qū)地價(jià)全面上漲、未來(lái)有可能老房子會(huì)拆遷的基礎(chǔ)上，可能是能淘到一些不錯(cuò)的選擇。

篇幅有限，具體如何選房，感興趣的朋友可以保持關(guān)注。