作者： 李 老 白

首發(fā)：老白讀書

01/

2026年，房價還會繼續(xù)下跌嗎？

先說答案，我認為不會再像前兩年那樣暴跌，但仍會緩慢下跌。

這其中的原因，共有3個：

1、人口結(jié)構(gòu)。中國已進入“少子化”時代，這意味著宏觀趨勢是房屋需求的放緩。

2、城市化進程。中國的城市化率已超過67%，雖不及發(fā)達國家的80%以上，但我們?nèi)硕?，城市化壓力大，因此判斷是當前城市化已進入尾聲。

3、政策調(diào)整。這幾年的政策方向是以維穩(wěn)為主，是希望房地產(chǎn)平穩(wěn)落地，2026年的政策仍是如此。

無論是“看不見的手”，還是“看得見的手”，它們都已將目光從房地產(chǎn)移開了。

那么，2026年的房價必然不可能回升，只能是繼續(xù)下降，只是降幅會減少。

接下來我們將這3點展開談談。

02/

中國已進入“少子化”時代

前段時間我們剛剛解讀過《中國統(tǒng)計年鑒2025》里的人口數(shù)據(jù)。

在中我做過一張40年人口年齡結(jié)構(gòu)圖。

數(shù)據(jù)顯示：

至2024年為止，我國14歲以下少年兒童占總?cè)丝诘谋壤褟?0年前的33.6%，降至15.8%了。

降了一半以上！

孩子的減少，意味著未來房屋需求的降低，反映到價格上，就是降價。

那么未來降價為什么會影響到現(xiàn)在呢？

學過金融的知道，資產(chǎn)的估值反映的是人們的預期。

預期漲，則資產(chǎn)估值當下就會漲；

預期降，也不會等到未來才降，而是立即、馬上就降了。

所以預期會直接影響資產(chǎn)當下的估值。

房價正是房屋這一資產(chǎn)的估值，因此它一定會受到人們預期的影響。

另外，我認為當下孩子的減少，還代表年輕人的結(jié)婚率也在降低。

這當然也是有實際數(shù)據(jù)支撐的。

顯然，房屋這一大型固定資產(chǎn)一般都是婚后購買的，未婚者極少會購買房產(chǎn)。

而且也沒必要，單身者租房子住不知道多爽。

需求少了，房子也得降價。

03/

中國的城市化進程已經(jīng)入尾聲

同樣來自 《中國統(tǒng)計年鑒2025》數(shù)據(jù)。

我在里分析了我國城鎮(zhèn)化率的走勢。

我國的城市化率自開國之初的10.64%，到1995年的29.04%，45年時間也只增長了不到20%。

自1995年以后，城市化率突飛猛進。

2000年超過30%，2005年超過40%，2015年超過50%，2020年超過60%。

至2024年為止，我國的城市化率達到67%。

雖然距發(fā)達國家的80%以上還有一定差距，但考慮到我國地大物博， 北大廣深等一線城市實際上早就超過了80%。

比如北京是 86.71%，上海更高達 88.53%！

顯然，我國的城市化進程已接近尾聲，今后可挖掘的空間不大。

這就意味著，房地產(chǎn)跑馬圈地的階段已一去不復返，而進入了深耕時代。

這期間，房屋當然還會繼續(xù)升級，但卻很難漲價；

而對于存量房來說，就相當于5年、10年前的蘋果手機一樣，價格怕是得跌一大截。

當然 考慮到房價的重要組成部分是地段，那地段好的房子估計還相對較好。

04/

2026年中央的主要政策方向是拉內(nèi)需

在一文的最后我談到中央的經(jīng)濟政策。

最近，求是網(wǎng)連發(fā)推文闡述我們2026年拉內(nèi)需的政策。

其中《當前擴大內(nèi)需問題的若干思考》一文里提到：

一是大力提振消費。

提升消費能力，重點是促進結(jié)構(gòu)性就業(yè)，制定實施城鄉(xiāng)居民增收計劃，提高公共服務支出，擴大民生保障。

居民搞就業(yè)、增收；

國家搞服務、保障。

二是擴大有效投資。

不要瞎投資，不要像前幾年各地都像錢不是錢一樣，各種修小鎮(zhèn)、蓋景點，或者各種不必要的修了補、補了修。

要有效投資，重點放在國家重大戰(zhàn)略實施和 民生服務保障類 上。

對應的其實是第一點。

三是穩(wěn)定市場預期。

要加強物價總水平目標管理，引導價格走勢預期。

當前商品價格是有下行壓力的，我們鼓勵 以產(chǎn)品和服務的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價化解價格下行壓力 。

這點是說給供給方聽的，你們也要有信心。

四是促進預期和消費、投資相互作用。

也就是第一、三點的結(jié)合，要相輔相成，但我想應該不是指“媽媽們剛領(lǐng)了3600元補貼，嬰幼兒用品就漲價”這種相互作用。

我重點是看到下一句：

“要 用真金白銀的投入穩(wěn)定和引導市場預期 ” 。

這個很重要， 不要光喊口號，要拿出真金白銀的錢來 。

既然我們主要的著力點是拉動內(nèi)需，還是要真金白銀地投入來拉內(nèi)需，我不認為還有余力去拉房價。

而且也沒這個必要。

05/

2026年的房價是升是降？

我認為還是緩慢下降，但不會急降。

我國2026年的房地產(chǎn)政策方向是：

以“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”為核心，圍繞“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”三大路徑。

“穩(wěn)”是第一要務。

但穩(wěn)的不是房價，而是房價下降的幅度，為的是增加市場信心，恢復房地產(chǎn)市場的交易量。

即，盤活需求，換個話說，還是內(nèi)需。

那么，2026年適合買房嗎？

我的觀點，剛需就買吧，反正現(xiàn)在已經(jīng)很便宜了；

能等的可以繼續(xù)等等，我覺得還有空間。

至于我們這種山頂上車的，一個字——

悲催！

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