文/言叔

“所有背負房貸、正在償還利息的居民，都應享受貸款貼息。”

最近，原國家房改課題組組長孟曉蘇，這位1998年住房制度改革的核心推動者，在最新專訪中拋出了一個重磅建議：為所有背負房貸、償還利息的居民提供貸款貼息。

這話說得夠直接，也夠狠。

說到了很多買房人的心坎上。

01

要知道，現(xiàn)在可不是什么好時候。

2024年全國商業(yè)銀行房貸不良率已經(jīng)達到2.7%，比2023年整整上升了0.9個百分點。

一線城市更慘，平均房貸不良率高達1.9%。

什么概念？

就是每100個按揭房里，差不多有2套已經(jīng)斷供或者即將斷供。

更嚇人的是，2025年全國新增斷供房已經(jīng)突破30萬套，因斷供被收回的房產(chǎn)總量超過200萬套，同比增長40%。

銀行都快被逼成"房產(chǎn)中介"了。

某股份行信貸部人士透露，抵押房產(chǎn)處置周期已經(jīng)從6個月拉長到14個月，為剝離壞賬，銀行不得不通過批量轉讓、線上拍賣等方式折價拋售，部分房源折價率甚至達到30%。

這種"割肉式"處置，說白了就是銀行的自救，也是市場擠泡沫的殘酷信號。

孟曉蘇看不下去了。

他說，貸款貼息應當用于全體有住房抵押貸款和在還款付息的居民，都應當享受。

光是用于新房貸，有些房子貸款付不起，就會陸續(xù)進入法拍。如果一旦貼息，他就可以有能力支付了。

這話聽著簡單，但背后是1.5億戶房貸家庭的血淚史。

全國平均月供約1.2萬元，一線城市超2萬元，房貸支出常占家庭收入七成以上。疊加經(jīng)濟下行、失業(yè)降薪增多、靈活就業(yè)人口預計突破3億等因素，不少家庭在斷供邊緣硬撐。

更慘的是，部分家庭高位購房后房產(chǎn)價值縮水，卻仍需承擔高額月供，陷入"越還越虧"困境。

法拍房數(shù)量持續(xù)攀升，甚至出現(xiàn)地方法院暫停受理新案件的情況。

這不是危言聳聽，而是正在發(fā)生的現(xiàn)實。

02

孟曉蘇強調貼息要"全覆蓋"，也是為了避免這種連鎖反應。

此前地方貼息政策多針對新購房者，存量家庭無法享受，最終易造成"斷供家庭、銀行、市場"三輸局面。

說到地方貼息，其實各地已經(jīng)在試水了。

武漢市在2025年9月底發(fā)文明確，在重點區(qū)域以商業(yè)貸款購買首套新建商品住房的家庭，可按初始貸款金額的1%獲得利息補貼，單戶最高補貼2萬元。

長春更狠，早在2024年8月就宣布對使用公積金貸款或商業(yè)貸款購買本市主城區(qū)、開發(fā)區(qū)新建商品住房的家庭，按初始貸款金額每年給予1%的財政貼息，最高貼息額度為1萬元/年，貼息期限長達3年。

南京雨花臺區(qū)更是玩出了花樣，對購買面積小于90平、90—120平、大于120平的購房人最高貼息分別為4萬元、3.5萬元和3萬元。

但這些政策都有個共同特點：

區(qū)域限定、首套優(yōu)先、額度封頂、期限明確。

說白了，就是"新房優(yōu)先"，存量房貸家庭基本享受不到。

孟曉蘇的建議就不一樣了，他直接喊出"一步到位"，就是住房抵押貸款的利息給貼了就行，也不需要貼多久。

等到經(jīng)濟回暖了，樓市回暖了就不用再貼了，它并不是一個要永久實行的政策。

這話說得夠硬氣，也夠實在。

03

那么問題來了，貼息到底能省多少錢？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：

以100萬元貸款、30年期等額本息還款、當前平均利率3.06%計算，月供約為3860元，總利息支出約49萬元；

若享受1%的貼息，實際利率降至2.06%，月供將減少至3410元，每月減負450元，3年貼息期內累計節(jié)省利息約1.62萬元。

對于貸款額度更高的家庭，優(yōu)惠力度更為顯著，200萬元貸款30年期的情況下，月均減負可達900元，年節(jié)省利息超1萬元。

這可不是小錢，對于在斷供邊緣掙扎的家庭來說，可能就是救命稻草。

對銀行而言，貼息政策也不是壞事。

銀行凈息差已經(jīng)持續(xù)收窄，截至2025年三季度末，銀行凈息差平均值已降至1.42%，其中國有大型銀行凈息差更是低至1.31%。

若通過直接下調房貸利率的方式刺激購房需求，將進一步壓縮銀行的凈息差，加劇盈利壓力。

而"組合拳"的房貸貼息模式，恰恰為破解這一困局提供了可行路徑。

在這一模式下，銀行仍可按照原有利率水平向購房者收取利息，購房者實際承擔的利率與銀行收取利率之間的息差缺口由財政資金直接予以補貼。

說白了，就是財政出錢，銀行省心，居民得利。

04

當然，天下沒有免費的午餐。

政策推行的核心難題在于資金來源，全國性貼息或每年增加數(shù)百億支出，地方財政壓力較大。

高政揚認為，若采用中央與地方共同分擔的資金模式，由于不同地區(qū)經(jīng)濟實力和樓市狀況差異顯著，相關影響或將呈現(xiàn)明顯分化。

核心一二線城市房價高、新增房貸規(guī)模大，若貼息政策落地，對應的地方貼息分攤金額自然更高；

而部分三四線城市或人口外流城市，本身土地出讓收入等財政來源已縮減，在此背景下仍需擠出資金承擔貼息，可能進一步加劇這些地區(qū)的財政壓力。

但孟曉蘇的建議本質上不是"救樓市"，而是"救家庭"。

調查顯示，近半數(shù)房貸家庭三年未添新衣，六成取消旅游計劃，民生壓力亟待緩解。

長遠來看，貼息僅為緩兵之計，需推動收入與房價匹配，讓房貸回歸家庭可承受范圍。

這一呼吁的核心價值，在于提醒政策制定者看見沉默的還貸人群，筑牢樓市的民生根基。

現(xiàn)在的問題是，這個建議會不會被采納？

在言叔看來，當下房地產(chǎn)的根本問題，還是房價與收入的不匹配。

當一套房子需要掏空六個錢包、背負30年貸款才能買得起時，任何政策都只能是"補丁"。

孟曉蘇的建議，至少讓政策制定者看見了那些在沉默中掙扎的房貸家庭。這1.5億戶家庭，不是冰冷的數(shù)字，而是活生生的人，是經(jīng)濟的基石，是社會的穩(wěn)定器。

貼息或許不是最好的解決方案，但在當前情況下，可能是最務實的選擇。

孟曉蘇的建議，或許就是那個"不完美但實用"的方案。

至于能不能落地，什么時候落地，那就看政策制定者的智慧了。

但有一點可以肯定：1.5億房貸家庭，已經(jīng)等不起了。

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認知才是最大的不動產(chǎn)”。關注我，用不一樣的視角看世界。