2026年的南京樓市已經拉開帷幕。

近兩年來，隨著南京土地供應日益趨向“優(yōu)質”與“低密”，新房市場在產品上實現(xiàn)跨越式升級。四代宅、洋房、墅廳、空中露臺......持續(xù)刷新買房人對新一代住宅的想象力。

不同的板塊承載著差異化的生活想象。

新年伊始，銳評君推出「2026購房地圖」系列，從核心板塊入手，整理一批即將入場南京樓市的新成員，看一看哪些板塊置業(yè)機會更多，哪些新盤又要“卷”出新高度。

這一次，我們將目光聚焦于江寧。

得益于土地供應的充盈，近年來江寧核心區(qū)域的新房供應較為豐富。去年，江寧金茂府、樾滿云川等先后亮相，紛紛以四代宅產品刷新區(qū)域產品力，深受江寧品質買家的認可。

2026年，江寧改善置業(yè)還有哪些選擇？銳評君整理了有望上市的主流新盤，涵蓋百家湖、三山、上秦淮、方山等區(qū)域，均為低密優(yōu)質宅地，覆蓋挑空墅廳、四代洋房、低密聯(lián)排等多類型產品。

百家湖

常州嘉宏G38&G71地塊

G38地塊

容積率：1.7

產品：擬建7棟16-17F住宅，建面約143-230㎡六恒科技住宅，有挑空墅廳產品

看點：約2100㎡雙下沉庭院、約6000㎡高端會所、雙泳池系統(tǒng)、陽光車庫等

G71地塊

容積率：1.1

產品：待定

看點：集百家湖板塊、河景資源、低密等優(yōu)勢于一身

2025年，常州嘉宏重倉江寧百家湖。

去年7月，經過33輪競價，G38被常州嘉宏以總價7.29億元拿下，溢價9.62%，成交樓面價17006元/㎡。

2個月后，常州嘉宏再度出手，經過74輪競價，以7.97億總價入手百家湖G71，溢價10.08%，樓面地價22038元/㎡。

兩幅地塊都位于江寧核心區(qū)域，配套齊全、氛圍成熟，是江寧公認的改善主流板塊。

G38地塊臨近地鐵1號線小龍灣站，周邊有朗詩玲瓏嶼、仁恒龍灣等項目，臨近秦淮河和牛首山河風光帶，景觀資源優(yōu)渥。

G38地塊規(guī)劃已出爐，擬建設7棟16-17層四代宅，主力戶型為建面約143-230㎡，有北向全明入戶、超6米挑空墅廳、六恒科技系統(tǒng)等，尤其270°轉角景觀廳能飽覽窗外風景。

建筑立面的弧形元素非常亮眼，以大面積玻璃、極致窗墻比打造“現(xiàn)代高奢”的公建化立面。

公區(qū)上，將打造約2100㎡雙下沉庭院、約6000㎡高端會所、雙泳池系統(tǒng)、陽光車庫等，將豪宅配置拉滿，引領江寧人居品質的持續(xù)升級。

G71地塊容積率僅1.1，雖然目前并無更多信息釋放，但從出讓要求上也能窺見未來的高端改善屬性。

根據地塊投資監(jiān)管協(xié)議，G71地塊住宅戶型面積要求不低于160㎡，戶均建筑面積不低于190㎡，有望打造百家湖高品質低密項目。

江寧百家湖目前在售的項目并不多，主要有百家湖西的鉑萃云灣和中建源上九里，前者在售建面約95-135㎡戶型，后者則涵蓋建面約116-160㎡產品。

隨著嘉宏兩大項目的上市，百家湖的人居品質將持續(xù)改善，高端改善買家也有更豐富的選擇空間。

三山

朗翌G50地塊

容積率：1.05

產品：擬建6棟4-6F洋房

看點：坐享將軍山、翠屏山優(yōu)越自然資源

去年7月底，江寧三山G50地塊經過43輪競拍，以總價1.66億被南京朗翌置業(yè)有限責任公司拿下，成交樓面價14755元/㎡。

G50地塊的容積率僅1.05，將擬建6棟4-6F洋房及相關配套住宅，戶戶帶露臺，邊戶有轉角大露臺，最快有望今年二季度入市。

樓棟分布上，4棟4F洋房靠近將軍山風景區(qū)，2棟6F住宅臨近韓府路，最大程度上保證觀山視野。

從效果圖來看，G50外立面以大面積玻璃為主，搭配香檳金、米白色線條，觀感較為通透；頂部造型設計，讓建筑整體更具藝術感。

江寧三山板塊是江寧初代別墅聚集區(qū)，G50周邊有瑪斯蘭德、瑞景文華、復地朗香、美仕別墅、帝景天成等成熟小區(qū)，多為低樓層住宅區(qū)。

值得注意的是，江寧三山片區(qū)已有近十年時間未出讓住宅用地，周邊改善置換需求旺盛，亟待新鮮血液涌入。隨著G50的上市后，將給片區(qū)居民帶來新的改善選擇。

上秦淮

綠洲云臺璟園

容積率：1.2

產品：擬建17棟9-10層住宅，建面約99、110、120、168㎡，建面約168㎡戶型為空中墅廳

看點：臨近云臺山河，坐享一線河景，臨近上秦淮濕地公園；戶戶帶露臺花園，部分樓棟一樓架空

去年7月，綠洲地產以5.81億總價拿下上秦淮G51（綠洲云臺璟園），容積率僅1.2，是云湖悅府、云湖十里院之后綠洲在南京的第三個作品，也是板塊首個低密四代宅。

綠洲云臺璟園位于上秦淮板塊，周邊有砂之船、地鐵3號線、南京上秦淮假日酒店、紫金山科技城、南京未來科技城、風迅科技創(chuàng)業(yè)大廈等配套和產業(yè)。

就在最近，上秦淮悠湖灣明確預計2026年開業(yè)，擬建立一個以“大型綜合一站式體驗娛樂休閑集合館”為導向，營造1.5天樂享中心、情景化的主題體驗式消費商業(yè)空間，目前已簽約盒馬鮮生、孩子王、星巴克、小銀星藝術團等，進一步豐富上秦淮的商業(yè)氛圍。

規(guī)劃顯示，綠洲云臺璟園擬建設17棟9-10層住宅，主力建面約99、110、120、168㎡，得房率預計約110%。其中，建面約168㎡戶型僅50套，一層一戶設計，為空中墅廳產品，預計3月公開、4月首開。

近年來，江寧買家在上秦淮的選擇并不多，主要為金隅和華發(fā)聯(lián)合打造的紫京四季。項目主力在售建面約125、142㎡的全橫廳戶型，其中建面約128總價約275萬起、建面約142㎡總價328萬起。

方山南

江寧城建G33

容積率：1.05

產品：擬建45棟3-10F住宅，方山首個四代宅

看點：6棟10F洋房，39棟3F聯(lián)排

2024年9月，方山G33經過1輪競拍，被江寧城建以9.4億元總價拿下，成交樓面價10331元/㎡。

G33地塊位于方山南，開市客、南外方山校區(qū)、天印山醫(yī)院等公共配套設施齊全。周邊有中海方山印、中海觀山樾、中海和山、遠洋方山望等多個已建成高品質住宅區(qū)。

值得一提的是，G33地塊容積率僅1.05，是近年來方山罕見的低密地塊。要知道，地塊周邊的中海方山印、中海和山容積率1.3，方山腳下的低密疊墅聯(lián)發(fā)翡翠方山容積率為1.1。

規(guī)劃顯示，G33地塊擬建45棟3-10F住宅，是近年來難得的低密大盤，6棟10F洋房位于小區(qū)最北側兩排，其余39棟均為3F聯(lián)排，將成為方山板塊首個四代宅。

官方消息顯示，G33是江寧城建集團首個低密住宅項目，汲取宋式美學精髓，營造具有東方意境的高品質居住環(huán)境，計劃2026年春節(jié)前實現(xiàn)售樓處主體結構封頂。

2026年，江寧樓市將迎來名副其實的“改善大年”。

從百家湖、三山到上秦淮、方山南，多板塊持續(xù)發(fā)力，產品類型涵蓋低密洋房、稀缺聯(lián)排、挑空墅廳等，不僅將極大豐富江寧改善客群的選擇，也將推動居住品質的持續(xù)迭代升級。

此外，雖然科學園、正方新城、淳化等區(qū)域也有多幅儲備地塊，但主要由國資房企持有，目前信息披露較少，預計2026年內入市的可能性不大。