2025年11月土地市場(chǎng)：成交環(huán)比回升溢價(jià)率回暖優(yōu)質(zhì)地塊成熱度錨點(diǎn)

2025年11月，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，作為行業(yè)上游核心指標(biāo)的土地市場(chǎng)，呈現(xiàn)出“環(huán)比回升、同比縮量、熱度分化”的鮮明特征。月末快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月土地供求規(guī)模均迎來(lái)年末周期性高位，平均溢價(jià)率低位回升，但市場(chǎng)熱度仍高度集中于少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊，一二三線(xiàn)城市表現(xiàn)分化顯著，城市更新政策的持續(xù)推進(jìn)為市場(chǎng)注入新的發(fā)展預(yù)期。

從供求格局來(lái)看，11月土地市場(chǎng)供應(yīng)端呈現(xiàn)年末放量態(tài)勢(shì)。截至11月25日，全國(guó)土地供應(yīng)建筑面積達(dá)2.9億平方米，環(huán)比大幅上升250%，這一漲幅既得益于年末供應(yīng)的周期性特征，也與10月供應(yīng)規(guī)模的短暫回落形成對(duì)比。不過(guò)從同比維度看，供應(yīng)面積仍下降9%，延續(xù)了此前約10%的同比降幅，反映出各地仍在堅(jiān)持土地市場(chǎng)控量路線(xiàn)，助力行業(yè)庫(kù)存規(guī)模持續(xù)回落。

成交端同樣呈現(xiàn)“環(huán)比改善、同比承壓”的態(tài)勢(shì)。當(dāng)月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交建筑面積8604萬(wàn)平方米，環(huán)比上升39%；成交金額2425億元，環(huán)比增長(zhǎng)57%。但同比來(lái)看，成交面積和金額分別下降27%和28%，降幅維持在二成左右。高能級(jí)城市成為成交主力，成交金額超50億元的城市達(dá)13座，較上月增加9座；成交建面超100萬(wàn)平方米的城市有9座，較上月增加5座。受此影響，全國(guó)平均樓板價(jià)升至2818元/平方米，環(huán)比上升13%。

分城市能級(jí)來(lái)看，市場(chǎng)分化趨勢(shì)尤為明顯。一線(xiàn)城市表現(xiàn)亮眼，成交金額同比增加43%，成為土地市場(chǎng)的“穩(wěn)定器”。北京、廣州、深圳均有優(yōu)質(zhì)宅地掛牌，其中北京上地板塊宅地備受關(guān)注，起拍總價(jià)84.22億元，地塊緊鄰中關(guān)村軟件園，教育及商業(yè)配套完善，周邊項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率超八成。二線(xiàn)城市成交金額同比回落17%，貴陽(yáng)、武漢、重慶等城市出讓地塊總底價(jià)超100億元，但單宗地塊底價(jià)均不超過(guò)20億元，通過(guò)控制項(xiàng)目規(guī)模減輕企業(yè)投融資壓力。廈門(mén)湖里區(qū)2025P19宅地以22.51億元底價(jià)成交，樓板價(jià)4萬(wàn)元/平方米，定位改善型市場(chǎng)。三線(xiàn)城市同比跌幅達(dá)39%，三亞掛牌的高總價(jià)商住地塊雖位于自貿(mào)港核心區(qū)，但因周邊配套仍在規(guī)劃中，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)及投資總額提出嚴(yán)格要求。

市場(chǎng)熱度方面，11月平均溢價(jià)率為4.1%，環(huán)比上升1.29個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)低位回升，但熱度分布極不均衡。溢價(jià)成交地塊主要集中在北京朝陽(yáng)南磨房、上海浦東川沙、廣州白云江高鎮(zhèn)等少數(shù)優(yōu)質(zhì)板塊，大多數(shù)地塊仍以底價(jià)成交。值得注意的是，杭州當(dāng)月出讓的3宗宅地均為底價(jià)成交，而此前2025年每月至少有2宗宅地溢價(jià)成交，反映出核心城市優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備告急后的熱度降溫。土地流拍率維持在9%的近年低位，流拍或撤牌地塊多集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域或配套、規(guī)劃未達(dá)預(yù)期的板塊，如重慶綦江區(qū)、福州閩侯縣等地地塊因銷(xiāo)售前景不明朗未能成功出讓。

重點(diǎn)地塊成交亮點(diǎn)突出，京滬兩地優(yōu)質(zhì)宅地包攬總價(jià)榜七成席位。北京朝陽(yáng)區(qū)南磨房宅地以50.24億元成交價(jià)位居總價(jià)榜首位，經(jīng)過(guò)166輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率達(dá)18.21%，樓板價(jià)6.21萬(wàn)元/平方米，周邊可比新房售價(jià)超10萬(wàn)元/平方米。義烏福田街道商辦地塊則創(chuàng)下超高溢價(jià)紀(jì)錄，經(jīng)過(guò)199輪競(jìng)價(jià)，由義烏小商品城以32.23億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)159%，將打造國(guó)際貿(mào)易智能生態(tài)圈。單價(jià)榜方面，北京東城區(qū)天壇北宅地以8.11萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)奪冠，地塊位于二環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，容積率低且位置優(yōu)越，住宅部分樓板價(jià)達(dá)11.6萬(wàn)元/平方米。

后市展望方面，房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)換仍需時(shí)間，土地市場(chǎng)作為上游核心指標(biāo)有望率先調(diào)整到位。數(shù)據(jù)顯示，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍，較2020年的1.8倍大幅下降，行業(yè)全口徑新增供給已低于新房成交，正式邁入去庫(kù)存新周期。政策層面，住建部三度發(fā)聲推進(jìn)城市更新，全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已全面開(kāi)展城市體檢，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地奠定基礎(chǔ)。

隨著城市更新相關(guān)地方政策加快落地，有望為市場(chǎng)帶來(lái)更多城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為行業(yè)發(fā)展注入新質(zhì)動(dòng)力。未來(lái)土地市場(chǎng)或延續(xù)“控量提質(zhì)”的趨勢(shì)，優(yōu)質(zhì)地塊仍將是房企競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，而城市更新、存量盤(pán)活將成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系逐步實(shí)現(xiàn)新的平衡。