太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導讀

太原樓市“好房子”元年，“零公攤”改善盤頻出，萬套剛需“配售房”步入雙軌制！

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！ 見字如面，大家好，我是太原樓評君！

告別“舊模式”｜迎來“新周期”

2026年元旦，太原樓評樓市研判第八年！

入行地產(chǎn)16年，歷經(jīng)行業(yè)幾度沉浮，保有良性發(fā)展之期，愿房企順境不惰，逆境不餒，樓評君建言獻策，謀為所成！

總結(jié)2025年樓市：土地出讓五連降，國企略有疲憊，土拍集中高能城市，降地容+增房得成為新趨勢。

銷量持續(xù)下行四年，2025年成交面積金額均回撤到9萬億以內(nèi)！萬科“危機”升級，需求分化凸顯，現(xiàn)房比例和二手房活躍增高，保障房+商品房雙軌運行！

2025年，二手房價格調(diào)整幅度較大，尤其是次新房低價掛牌，促進成交規(guī)模先升后降逐步穩(wěn)定。全國重點30城市二手房成交面積出現(xiàn)增長。

NO. 1｜2025年太原樓市總結(jié)

樓評君對照全國市場數(shù)據(jù)區(qū)屬，結(jié)合太原樓市數(shù)據(jù)進行對2025年樓市總結(jié)。

（一）政策面：太原保障房發(fā)展崛起，沖擊剛需市場。

其次；太原2025年建筑新規(guī)，為好房子低公攤高贈送四代建筑鋪平發(fā)展道路。

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（二）金融面：降息基本停頓，后期仍有預期。

金融傾斜“三大工程”：保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施。

太原金融主要在公積金領域突破，雙職工多子女家庭公積金額度130萬，浮動上升傾斜人才、多子女家庭、現(xiàn)役軍人。

（三）行業(yè)面：規(guī)模仍有縮量1-2成預期，城市分化延續(xù)。

樓評君整理全國新房成交規(guī)模，從2021年高峰17.7萬億，降至2025年8.5萬億，已經(jīng)是四連降，降幅明顯出現(xiàn)減緩，但下行趨勢仍在探底。

央國企及地方國資為拿地主力，民企規(guī)?？s減，區(qū)域性新晉中小民企因輕裝上陣，局部區(qū)域內(nèi)的拓展力度加大。

（四）土地面：非市場化占比增高，降容降價趨勢。

2025年太原土地成交量僅剛過1000畝大關，成交占地面積69萬方，成交金額僅有50億元，這和2019年2020年高峰期，僅有十分之一！

拿地金額中非市場化安置類占比較高！土地市場整體仍承壓，房企市場化拿地聚焦核心主城區(qū)或深耕區(qū)域。縱觀一年的土地成交，土拍市場基本沒有出現(xiàn)溢價！

太原土地從建筑面積數(shù)據(jù)上看，土地建面262萬平接近于商品房成交面積。畝價持續(xù)回落至476萬/畝，樓面價回歸到1890元，土地成本降低利于產(chǎn)品改善的投入！

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（五）商品房面：價穩(wěn)量跌，持續(xù)分化雙軌制。

2025年的太原商品房的降幅高于全國市場，月均成交面積規(guī)模下行至20-25萬。

但是在房價層面，目前太原的新房價格仍有漲幅，全國領先，源于成交結(jié)構(gòu)中改善盤占比過重，譬如單價2萬+的華潤單盤近30億元、金茂單盤在13億元左右！

結(jié)合潛在和即將入市項目分布，2026年太原樓市預測成交規(guī)模仍有適度下行，因潛在新盤多為高價盤，市場統(tǒng)計均價仍有上行趨勢，預計全年在280萬㎡左右！

潛在項目基本都在主城區(qū)：金茂龍城大街、東泰晉陽街、楊家堡、華潤萬象天地。另一方面，太原明年至少也有2個保障房項目立項打底。

（六）營銷面：房企數(shù)字化營銷建立，渠道市場或有縮減。

山西建投的數(shù)字化營銷，小有成就，對國企圈內(nèi)形成一股“學習思潮”，這個類房企自主建設的數(shù)字化營銷，是房企面對新形勢下營銷的與時俱進體現(xiàn)。

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貝殼在市場規(guī)模縮量中，全國布局房開業(yè)務、裝修業(yè)務等上下游，有中教練員上場的感覺。此外貝殼開始出現(xiàn)店面、人員數(shù)量的縮減沖擊，已有“盛極而衰”的可能。

新媒體方面，房地產(chǎn)話語權下沉給個人IP，但堅持長期主義的地產(chǎn)板塊新媒體，可能需要剝離對交易的訴求，才能實現(xiàn)走的更長遠，但喪失了交易，又難以生存。

（七）產(chǎn)品面：產(chǎn)品“躍進”革新，好產(chǎn)品層出不窮。

樓市“卷產(chǎn)品、競品質(zhì)”成為競爭的核心，改善產(chǎn)品內(nèi)卷迭代將成常態(tài)！四代建筑零公攤、下沉庭院和架空層、L型雙邊廳、加碼的層高3.3米、五恒的升級...

2025年太原改善盤主要在汾河兩岸，并未形成內(nèi)卷，華潤金茂保利主導下偏中庸，2026年太原樓市在汾河兩岸的新項目中，產(chǎn)品力會得到了大幅提升，

樓評在調(diào)研晉南市場中，會發(fā)覺山西地縣產(chǎn)品并不差于太原，好產(chǎn)品需貫穿從可研、拿地、定位、設計，再到工程、交付等環(huán)節(jié)，極為考驗房企統(tǒng)籌能力。

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（八）板塊面：汾河兩岸，龍城南街，晉陽湖

太原樓市形成分化格局：城央走強，環(huán)線走弱，南強北弱，持續(xù)分化！

2025年太原跑量樓盤主要集中于分核心區(qū)的汾河兩岸，改善盤成交占比大幅上漲。2026年河東優(yōu)于河西，晉陽街-龍城大街銷量穩(wěn)定，熱銷項目集中寡頭。

（九）客研面：體制內(nèi)優(yōu)先，改善換房群體為主

基于太原保障房的沖擊，商品房中小三居成交占比減弱，過去控總價現(xiàn)象被改善盤供給打破，體制內(nèi)人群改善需求集中釋放在200-280萬之間！

結(jié)合太原六城區(qū)居民的套戶比分析，長風街以南的改善群體多以私營業(yè)主和體制內(nèi)單位南遷而推動需求釋放，大部分因家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定而偏重喜好四居室產(chǎn)品！

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（十）二手房面：持續(xù)下跌，規(guī)模趨穩(wěn)

2025年太原掛牌二手房超過5萬套，成交量月均2000套，成交價格逐步壓低到9000元以內(nèi)，綜合看，太原新房供貨不足二手房月度成交量有彎道超車的趨勢。

以長線看，太原市二手房成交套數(shù)規(guī)模相對穩(wěn)定，只是成交單價持續(xù)下行！二手房供應量近兩年大幅增長，三級市場交易占比有所擴張。

寫在最后，2026年新年開啟！

樓評君首先感謝2025年開發(fā)定位咨詢合作或贊助房企：山西建投，園區(qū)建發(fā)，山西建工，山西三建，文旅集團，寶佳地產(chǎn)等...感謝行業(yè)前輩大佬們的支持！

對于2026年的太原樓市的形勢判斷，樓評君隨后會再寫一篇，避免文稿太長，閱讀耗時過久，感謝您對太原樓評君一路以來的支持和分享！

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作者：張明 圖片：來源網(wǎng)絡 侵刪

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