阿姨也不知道哪里聽來的消息，說福州的房價(jià)已經(jīng)降到二三十萬就能買一套房子。電話當(dāng)中，我告訴她，司法廳單位宿舍，102平米掛牌180萬，還能談一些，單價(jià)大約要1.6萬左右，她表現(xiàn)出很詫異的樣子。

我回答她，你可能聽錯(cuò)了，一二十萬應(yīng)該是首付款，不是一套房子的總價(jià)。她問我，單身公寓有沒有這種一二十萬，在市區(qū)內(nèi)，老年人需要有電梯的房子。

真的要這種一二十萬總價(jià)的房子，只能到貴安，閩侯郊區(qū)去看看?？伤钟X得太偏遠(yuǎn)，只想要在福州市區(qū)內(nèi)。

對于外地購房者，談到福州買房，雖然福州這個(gè)城市不大，但在房價(jià)上的差異還是很明顯。

譬如荊溪和鼓樓區(qū)只有10公里不到，一個(gè)單價(jià)5千多，一個(gè)單價(jià)2萬多，小區(qū)差距30年。

譬如馬尾和臺江，馬尾已經(jīng)有單價(jià)6-7千的房源出現(xiàn)，而臺江的老小區(qū)，也要1萬出頭一些。

晉安區(qū)的差別就更大了，東二環(huán)的房子3萬左右，五四北單價(jià)只有1萬，再穿過隧道到桂湖只有5000不到。

所以，不能只是聽說福州的房價(jià)便宜，也要看區(qū)域，不然沒有中介會(huì)幫你去找房子，特別是標(biāo)的只有三五十萬的房子，簽一套還不如租賃來得更快，還要帶著客戶全福州的郊區(qū)跑。

貴安的房子多便宜，我也用一套二手房成交給大家做個(gè)簡析。

成交小區(qū)：先生的山B區(qū)；

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面積35.17平米，1房0廳，中樓層，朝南，毛坯，10.1萬，成交單價(jià)2872元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌148天，期間價(jià)格調(diào)整2次，成交前掛牌13.8萬，買家還價(jià)2.7萬后達(dá)成交易。帶看這房子的客戶只有2次，成交效率比較高，對于低總價(jià)房子來說，有價(jià)格就賣，才是最好的選擇，畢竟買這種房子的客戶很少。

2、從歷史成交房源來看，已經(jīng)有2年左右的時(shí)間，沒有成交這種小面積的戶型，成交比較多的是疊拼小別墅，總價(jià)在8-9十萬之間。數(shù)據(jù)顯示，先生的山B區(qū)，上一套是2023年11月份成交，總價(jià)15萬，單價(jià)4265元/平米，因此就能看出，現(xiàn)在單價(jià)2700左右，也符合整體市場狀態(tài)。

3、先生的山B區(qū)，位于貴安，與福州市區(qū)駕車出行，大約需要25分鐘左右的時(shí)間，也有多路旅游專線公交車直達(dá)，從連江汽車站，福州火車站，汽車南站，臺江萬達(dá)廣場等地方可以直達(dá)。出行也算是方便，但是多數(shù)人還是選擇自駕比較多，只有老年人才會(huì)公交出行。

4、先生的山B區(qū)，小區(qū)共有41棟樓，27套房源在售，業(yè)主掛牌單價(jià)6995元/平米，目前像這種小戶型，業(yè)主掛牌的價(jià)格17-22萬之間，都是裝修好的房子，按照福州當(dāng)下首付計(jì)算的話，首付5萬塊就能買到，且月供大約在1000元左右，比經(jīng)常來這旅游住酒店更劃算。

購房建議：

貴安的市場供需：房源過剩+開發(fā)商“割肉”，價(jià)格“膝斬”

庫存積壓嚴(yán)重：先生的山B區(qū)所在的貴安片區(qū)，早期開發(fā)過量（如碧桂園貴安府8年未清盤），二手房掛牌量超500套，供遠(yuǎn)大于求。

價(jià)格“斷崖式下跌”：2016-2017年高峰期房價(jià)約1.2-1.3萬/㎡，2025年二手成交單價(jià)僅2500-6000元/㎡（如137㎡別墅總價(jià)90萬，單價(jià)6569元/㎡），早期業(yè)主虧損超60%，市場信心低迷。

開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎：2025年貴安105畝商住地塊兩次取消出讓，土地市場遇冷，進(jìn)一步加劇房價(jià)下行預(yù)期。

購買的建議如下：

預(yù)算有限的度假養(yǎng)老需求（如退休人群，追求低總價(jià)+安靜環(huán)境）；

工作地點(diǎn)在五四北、桂湖片區(qū)，可接受每日自駕通勤20-30分鐘。

慎重選擇：剛需自?。ㄐ柰ㄇ谥鞒菂^(qū)、重視教育醫(yī)療配套）；投資客（區(qū)域缺乏增值動(dòng)力，二手交易流動(dòng)性差，套現(xiàn)難度大）。

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