環(huán)二講過很多次，我們腳下的地，一直在動。

很重要的動力就是舉國資源投入，資源投入的地方就提高，沒拿到資源的地方就下滑。

為什么下滑？一方面你貢獻了資源，一方面存量競爭此消彼長。

2026年是十五五規(guī)劃第一年，上海又要發(fā)生重大變化。

我們在房地產(chǎn)維度講幾個值得關(guān)注的事情。

東方樞紐初步建成

東方樞紐2026年底初步建成，2027年投入使用。

東方樞紐就是下一個大虹橋，會引領(lǐng)未來幾年上海發(fā)展。

十四五（2021-2025年）的主角是大虹橋。

規(guī)劃中主城區(qū)之下就兩個重點，東有張江科學城、西有虹橋商務區(qū)。

上海市國土空間近期規(guī)劃（2021-2025）

張江科學城更多的是產(chǎn)業(yè)項目，城市建設(shè)上大虹橋一家獨大，短短幾年就成了上海外環(huán)高地之一。

雖說目前房地產(chǎn)市場一塌糊涂，開發(fā)成果大家還是看到了。

前灣印象城、開市客都開了，公園在建了，各種總部大樓建好了。

西虹橋也有很多企業(yè)總部，安踏、美的等等，連成一片蔚為壯觀。

大虹橋是什么地方？長寧、閔行、青浦、嘉定交匯，四不管地帶，原來是西上海最差地方之一。

通過大虹橋規(guī)劃一飛沖天，又是副中心，又是長三角一體化中心。

十五五期間，東升西落，東方樞紐登上舞臺。

東方樞紐定位是：全球商務交流中心、國際人才培訓高地及世界級會展目的地，跟大虹橋幾乎一樣。

區(qū)別是大虹橋面向國內(nèi)，建設(shè)了大量企業(yè)總部，東方樞紐面向國外，承擔著進一步開放的任務。

東方樞紐高鐵站規(guī)模比大虹橋略小，但是機場規(guī)模大的多。

未來也會集聚大量的樞紐型企業(yè)。

2025年6月上海市推介了41個重點地塊，辦公項目基本都在東方樞紐。

十四五期間浦東不如意，不少外企離開，浦東經(jīng)濟增速淪為平均水平。

并沒有起到“引領(lǐng)區(qū)”的作用。

“引領(lǐng)區(qū)”2021年提出，通過高水平改革開放推動高質(zhì)量發(fā)展，形成更高層次開放型經(jīng)濟新體制。

承擔進一步改革開放的，東方樞紐就是其一。

虹橋機場基本沒有國際航班，浦東機場才是真正的國際機場。

探索進一步開放，沒有比這里更合適的了。

大虹橋曾經(jīng)改變了西外環(huán)，東方樞紐也會改變東外環(huán)。

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臨港建設(shè)取得重大進展

環(huán)二之前講過，浦東關(guān)系到國運（《浦東，關(guān)系的是國運》）。上海這些年的發(fā)展，浦東貢獻了太多力量。

1990-2020年，上海GDP翻了50倍。

浦東翻了219倍，浦西只有35倍。

過去30年，浦東是當之無愧的發(fā)展引擎。

2021年后這個引擎熄火了，增速被很多區(qū)域超過，甚至虹口都比浦東發(fā)展快。

唯一快速發(fā)展的，只有臨港。

2026年五大新城第一高樓臨港雙子塔建成，105片區(qū)滴水湖金融灣建成交付，重點打造跨境金融、科技金融。

臨港終于迎來收獲季節(jié)。

臨港房地產(chǎn)市場很差，是因為新房太多了。

但是臨港的發(fā)展速度全中國第一。

全國、上?，F(xiàn)在經(jīng)濟增速5%左右，你知道臨港是多少嗎？過去幾年平均增速19.8%，快4倍。

2019年臨港規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值從885億元，2024年超過6000億元。

集成電路六年平均增速超 50%，2025 年上半年航空航天產(chǎn)值同比增長52.9%。

這背后是什么？是臨港累計投資7300億元。

如果沒有臨港的拉動，浦東數(shù)據(jù)可能更難看。

2026年是臨港建設(shè)的關(guān)鍵一年。

上海十二屆市委八次全會于2025年12月22日審議通過《中共上海市委關(guān)于制定上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》，大量內(nèi)容跟臨港有關(guān)。

上海要成為國家金融中心，下一步必須深化離岸金融功能。

離岸金融功能區(qū)就在臨港。

產(chǎn)業(yè)上的進一步開放，也需要臨港。

十五五期間浦東能不能繼續(xù)成為上海發(fā)展引擎，社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)能不能建成，東方樞紐、臨港都很重要。

這兩個片區(qū)的快速發(fā)展，直接改變了浦東的城市格局。

過去幾十年，浦東有四駕馬車，陸家嘴、金橋、外高橋、張江。

前三個飽和了，張江南拓面積翻了七倍還在發(fā)展。

新的四駕馬車可能是大前灘（包含后灘、前灘南）、張江、東方樞紐、臨港。

浦東南部贏麻了。

2026年開始的十五五，浦東一定還要唱主角。

南北通道開工

南北通道投資200多億，給沿線居民帶來太多福利。

對于全市而言，整體性的提升了南北出行效率，提升了上海宜居程度。

大城市都堵車，上海比北京還是好很多，因為上海有南北高架、延安高架，穿過核心區(qū)。

南北高架建設(shè)的早，已經(jīng)跟不上運量需求，非常擁堵。

南北通道建好后，直接分流30-40%，南北高架通勤效率全面提高。

上海的宜居性進一步加強。

上海是全國最宜居的城市，連富豪們都前來定居。

2025年全國賣了4068套新房豪宅，上海貢獻2052套，半壁江山。

道路更通暢，上海在全國甚至全球的競爭力都會提高。

對于區(qū)域上，北外灘利好最大。

北外灘野心很大，800多萬方巨無霸體量，定位航運金融中心。

跟陸家嘴硬碰硬。

北外灘金融行業(yè)取得了一些發(fā)展，虹口集聚各類金融企業(yè)超2100家，全國近1/8的公募基金、1/6期貨風險管理子公司和1/4的百億級量化私募落戶北外灘。

很多金融企業(yè)過來是因為招商政策，后續(xù)企業(yè)遷入面臨一些問題。

一方面金融行業(yè)自身規(guī)?？s減，一方面很多企業(yè)不想離開陸家嘴。

金融業(yè)信息非常重要，你在陸家嘴跟同行在一起，隨時參加各種路演，隨時接觸各種大佬、信息源。

在其他地方就麻煩，開車堵車、坐地鐵配不上身份。

很多信息，當天擴散不過去。

南北通道建成后，陸家嘴北外灘聯(lián)系更加密切，有利于北外灘進一步發(fā)展。

外灘、北外灘、陸家嘴進一步的融為一體。

江灣、曲陽等地的地段價值直線上升，江灣現(xiàn)在到陸家嘴要50分鐘，以后只要25分鐘。

陸家嘴是GDP超過5000億的頂級航母，超過很多地級市，離陸家嘴近，發(fā)展機會就更多了。

地鐵崇明線通車

這些年上海南部發(fā)展更快，有個原因就是崇明一直拉后腿。

崇明一直游離在上海外面，沒有真正的跟上海融為一體。

雖然可以開車過去，但是遇到堵車動不動就兩三個小時。

崇明島定位是生態(tài)島，排除在開發(fā)之外。

這個問題很大，直接制約了北上海的發(fā)展。

現(xiàn)在上海的邊界是郊環(huán)線，地理中心在華涇-莘莊一帶。

南部就享受了太多紅利。

大量市區(qū)外溢的產(chǎn)業(yè)，去了閔行、嘉定、松江甚至奉賢。

不用講產(chǎn)業(yè)，居住上大家更有感受。

你在徐匯生活，想買便宜的新房，松江、奉賢有的是。

想要便宜的別墅，松江、奉賢有的是。

如果在金橋、高行、楊浦濱江生活，想要便宜的新房就很難找，只能看看寶山的個別區(qū)域。

過去也不方便。

去松江、奉賢買房？跨過上海全市，通勤上實在接受不了。

其實崇明島開發(fā)了不少房子，別墅也多，大家過不去。

軌道交通22號線通車后，大家去崇明時間可控，局部解決了這個問題。

工作在外高橋，完全可以在崇明住別墅。

部分緩解了南北不平衡的問題。

往大了說，國家正面臨一次劇烈轉(zhuǎn)型，這幾年大家都感受到了。

往小了說，2026年是十五五開局，也會有很多變數(shù)。

CAZ-副中心-五大新城的框架還搞不搞？長三角一體化還搞不搞？復興島的崛起意味著什么？舊改還能維持這個速度？

太多東西等待落地，我們會不斷跟大家分享最近進度，歡迎持續(xù)關(guān)注。

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