據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年南通大市共掛牌137宗涉宅地塊，其中134宗成功出讓?zhuān)偝鲎屚恋孛娣e約605萬(wàn)㎡，賣(mài)地收入約640億元，土地成交均價(jià)約10584元/㎡。

與2024年相比，2025年“量增價(jià)跌”——成交宗數(shù)增加6宗，面積增加約31萬(wàn)㎡，收入增加約25億元，但成交均價(jià)下降約131元/㎡。

但“量增”主要依靠本地國(guó)資托底驅(qū)動(dòng)，而非新房市場(chǎng)需求廣泛復(fù)蘇。因此，“價(jià)跌”更具指示意義，反映出土地資產(chǎn)仍處于價(jià)值重估階段。

縱觀過(guò)去六年，南通大市累計(jì)成交涉宅地塊926宗，總面積約4460萬(wàn)㎡，總收入約4800億元。

2020年超1100億元，2021年也成功破千億，2022年斷崖式跌至700億元以下，隨后三年持續(xù)在600-700億元區(qū)間震蕩。市場(chǎng)從“擴(kuò)張”到“出清”，再到目前的“盤(pán)整企穩(wěn)”。

Part.1

區(qū)域表現(xiàn)

2025年賣(mài)地收入最高的區(qū)域仍是南通市區(qū)，28宗地塊貢獻(xiàn)約168億元，占總收入約26%。

通州區(qū)位列第二，16宗地塊收入約98億元，占比約15%；海安市排名第三，23宗地塊收入約90億元，占比約14%。

往年供地規(guī)模較大的如皋市，2025年僅收入約49億元，較2024年大幅下降超50%，這可能與其前期供應(yīng)過(guò)量、存量去化壓力較大有關(guān)。

從同比變動(dòng)來(lái)看，除如皋顯著下滑，海門(mén)、海安基本持平外，其余區(qū)域均實(shí)現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)。

Part.2

拿地主體

134宗成交地塊中，132宗均有本地國(guó)資參與，占比近99%。這一比例在2020年僅為49%，2023年超過(guò)90%，至2025年已近乎壟斷。

全國(guó)性品牌房企僅招商蛇口、中海兩家現(xiàn)身，且多以聯(lián)合體形式參與——

? 1月，中海斥資約5.35億元摘牌南通市區(qū)R24028地塊，即臻如府二期

? 9月，招商蛇口聯(lián)合南通新豪置業(yè)、南通崇發(fā)置業(yè)，斥資約27.65億元摘牌南通市區(qū)濱江板塊R25020、R25021地塊

? 11月，招商蛇口聯(lián)合啟東市忠誠(chéng)信開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，斥資約4.68億元摘牌啟東市政府西25015地塊

此外，海安曲塘鎮(zhèn)2025007001地塊由本地民企南通佑祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以968萬(wàn)元競(jìng)得。

本地國(guó)資托底購(gòu)地，在短期內(nèi)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)起到了積極作用，但這些本地國(guó)資持有土地，能否在未來(lái)高效轉(zhuǎn)化為符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，并實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，而非沉淀為新的債務(wù)與庫(kù)存，將成為影響區(qū)域市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

Part.3

土地價(jià)格

2025年共誕生18宗樓面價(jià)“破萬(wàn)”地塊，較2024年微增1宗，具體包括南通市區(qū)12宗、啟東4宗、海門(mén)1宗、如皋1宗。

樓面價(jià)TOP10地塊中，9宗位于南通市區(qū)，TOP3均花落創(chuàng)新區(qū)，表明優(yōu)質(zhì)板塊的土地價(jià)值仍獲認(rèn)可。

市場(chǎng)整體價(jià)格有一定下降，除前文提到的“2025年成交均價(jià)約10584元/㎡，較2024年下降約131元/㎡”之外，地王樓面價(jià)也明顯下滑。

2024年地王樓面價(jià)高達(dá)約17786元/㎡，且有3宗地塊樓面價(jià)突破15000元/㎡，而2025年地王樓面價(jià)僅約13260元/㎡，較2024年下滑超4500元/㎡。

樓面價(jià)下滑與容積率有關(guān)，但也反映出，在不確定性仍存、競(jìng)爭(zhēng)加劇的市場(chǎng)中，即便對(duì)于核心位置的資產(chǎn)，拿地主體也對(duì)未來(lái)利潤(rùn)空間保持高度審慎。

Part.4

產(chǎn)品趨勢(shì)

134宗成交地塊中，容積率≤1.5的地塊有52宗，占比約39%，2024年該比例為43%；容積率≤1.2的地塊為16宗，占比約12%，2024年該比例為18%。

在改善型需求為主的當(dāng)下，低容積率地塊供應(yīng)占比不升反降，可能是一種主動(dòng)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)策略。

或有意控制未來(lái)高端改善型住宅的供應(yīng)總量，以避免同質(zhì)化產(chǎn)品短期內(nèi)集中入市，引發(fā)“內(nèi)卷式”價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，從而維護(hù)整體房?jī)r(jià)體系的穩(wěn)定。

Part.5

總結(jié)展望

綜上所述，2025年南通土地市場(chǎng)雖在成交量與收入規(guī)模上較2024年略有回升，但仍處于近六年周期中的低位區(qū)間，持續(xù)印證著行業(yè)深度調(diào)整的影響。

展望未來(lái)，觀察焦點(diǎn)不應(yīng)僅局限于“交易規(guī)?！?，還應(yīng)轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)轉(zhuǎn)化”。本地國(guó)資所獲土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、產(chǎn)品定位、去化情況以及資金循環(huán)效果，將成為研判南通房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正走向復(fù)蘇的關(guān)鍵。

后續(xù)，我們將通過(guò)專(zhuān)題報(bào)告形式，對(duì)南通各區(qū)域長(zhǎng)期未動(dòng)工地塊以及國(guó)資土地持有情況進(jìn)行深入剖析，敬請(qǐng)期待。

數(shù) 據(jù) 說(shuō) 明

*信息來(lái)源：南通市自然資源網(wǎng)上交易平臺(tái)

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年1月5日

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」