前言

2025年，中國住宅市場在政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整與宏觀經(jīng)濟復(fù)雜環(huán)境的雙重作用下，總體呈現(xiàn)出“量價企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化、預(yù)期重塑”的復(fù)雜態(tài)勢。市場告別了過去的高速增長模式，進入一個以“止跌回穩(wěn)”為核心、推動高質(zhì)量發(fā)展的新階段。展望2026年，預(yù)計市場將繼續(xù)在鞏固調(diào)整中尋求新供求平衡，政策將以鞏固穩(wěn)中有進態(tài)勢、防范化解風(fēng)險為主要方向，住宅市場成交規(guī)模將在低位筑底的基礎(chǔ)上存在結(jié)構(gòu)性回暖可能，而價格整體預(yù)計將保持窄幅盤整，城市間的分化將進一步加劇。城市更新、好房子將成為行業(yè)重要的亮點，綠色、智能、健康、安全的產(chǎn)品將獲得溢價，社區(qū)配套和服務(wù)的重要性凸顯。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

總結(jié)

01 市場綜述

市場綜述：全年總住房成交需求相對穩(wěn)定
部分二三線城市同比正增長

2025年是中國房地產(chǎn)市場自深度調(diào)整周期邁入企穩(wěn)修復(fù)階段的關(guān)鍵一年。政策由“托底紓困”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化提振”， 主基調(diào)延續(xù)了“因城施策”的靈活框架，從年初延續(xù)前期“保交樓、穩(wěn)需求、防風(fēng)險”的托底措施，到年中以來，政策重心明顯轉(zhuǎn)向全面提振市場信心、激活合理住房需求。

行業(yè)發(fā)展新模式的內(nèi)涵和外延進一步豐富完善，系統(tǒng)性政策支持框架成型。需求端支持全面強化：全國層面，首付比例、房貸利率均已降至歷史低位，公積金貸款政策也大幅放寬。一線及核心二線城市陸續(xù)放松了實施多年的限購政策，部分區(qū)域或改善型需求（如二孩及以上家庭）的限制被解除。供給端金融支持持續(xù)：“金融十六條”等政策的接續(xù)實施，保障了優(yōu)質(zhì)房企的合理融資需求，防止風(fēng)險蔓延。同時，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用逐步顯現(xiàn)，重點支持項目建設(shè)和交付。

在一系列釋放需求、穩(wěn)定供給、重塑結(jié)構(gòu)的政策組合拳引導(dǎo)下，新增住房成交規(guī)模筑底企穩(wěn)，價格調(diào)整漸近尾聲，城市分化由能級梯隊到個例持續(xù)深化。

首先，整體市場量穩(wěn)價跌、以價換量尋求新平衡。以克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國30個重點城市新增住房成交面積約3.26億平方米，同比降7%，絕對量與2022年基本相當(dāng)，為行業(yè)調(diào)整以來四年中間水平，說明居民住房有效需求基本穩(wěn)定。與此同時，房價下行壓力猶存，但跌幅趨緩。70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)在2025年大部分時間處于環(huán)比微跌或持平狀態(tài)。二手房市場價格下行趨勢較為明顯，市場預(yù)期仍偏謹慎。然而，部分核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目已率先止跌企穩(wěn)。購房者 “精打細算”成為新常態(tài)，購房預(yù)期和行為發(fā)生深刻變化，高度重視個人未來收入預(yù)期的穩(wěn)定性，對價格的敏感度極高，追求產(chǎn)品力和極致性價比，綠色、智能、健康、安全的產(chǎn)品將獲得溢價，社區(qū)配套和服務(wù)的重要性凸顯。

與此同時，在規(guī)模總量相對穩(wěn)定的背景下，部分市場調(diào)整時間較長的城市如重慶、南寧、合肥、昆明等城市普遍率先實現(xiàn)10%以內(nèi)的同比正增長，說明行業(yè)止跌回穩(wěn)正在有序?qū)崿F(xiàn)、市場調(diào)整漸進尾聲。

其次，城市分化延續(xù)。京滬深和杭州、成都、西安等少數(shù)核心一二線城市，憑借強大的產(chǎn)業(yè)、人口虹吸能力和政策松綁的杠桿效應(yīng)，有效需求基數(shù)龐大且高端住宅投資保值效應(yīng)仍在，針對被長期抑制的合規(guī)購買力的特定區(qū)域或特定人群松動對市場信心的提振是指數(shù)級的，都精準(zhǔn)地帶來了對應(yīng)區(qū)域市場的熱度回升，市場韌性相對較強。房企普遍采取極度審慎的財務(wù)與投資策略，普遍以銷定產(chǎn)，新增拿地投資高度聚焦于這些項目銷售確定項較強的核心城市，更加注重產(chǎn)品力和服務(wù)提升，在市場“價值重估”的新平衡中，資源配置向少數(shù)更具確定性的城市集中，使得這6個重點城市整體呈現(xiàn)供應(yīng)充裕、需求活躍的局面。

城市分化不僅表現(xiàn)在成交量價分化，更體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)端和產(chǎn)品項目端。核心城市改善型大戶型和高端住宅產(chǎn)品成交占比提升，核心區(qū)位、擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)或產(chǎn)業(yè)配套的項目銷售去化更快，說明資產(chǎn)的溢價與折價同時被放大。蘇州、寧波、重慶、武漢、天津等城市，部分新規(guī)項目或長期斷供的核心區(qū)改善項目成為市場支撐，市場結(jié)構(gòu)扁平化。

02 行業(yè)規(guī)模

商品房成交規(guī)模約8.9億平符合預(yù)期

2025年商品房成交規(guī)模降幅較2024年顯著收窄，預(yù)計全年銷售面積達8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄約4個百分點。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵周期，考慮到2024年下半年行業(yè)交易量基數(shù)已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現(xiàn)符合市場較佳預(yù)期。

同時，供求關(guān)系相關(guān)指標(biāo)持續(xù)改善：一是新開工銷售比持續(xù)走低，10月、11月降至63%的歷史最低水平，相當(dāng)于每賣出100套房子即去化37套庫存；二是投資銷售比持續(xù)優(yōu)化，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴大并快速接近新房成交金額，全年開發(fā)投資有望與新房成交金額持平，結(jié)束2021年以來投資高于銷售的調(diào)整期；三是庫存規(guī)模持續(xù)回落，至11月末商品房待售面積較年初減少4585萬平方米。

2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模加速下行，預(yù)計全年同比下降17%，連續(xù)四年保持下降態(tài)勢。這一變化主要源于兩方面：一是新開工規(guī)模連續(xù)下行導(dǎo)致新建項目投資減少；二是開發(fā)投資與新開工降幅的差距持續(xù)拉近（2025年開發(fā)投資降幅較新開工降幅低4個百分點，差距較上年縮小8個百分點），反映出在建項目加速出清，相關(guān)投資快速回落，這也是行業(yè)擺脫舊庫存桎梏、邁向新階段的積極信號。

在控增量方面，全國新開工面積連續(xù)四年低于新房銷售面積，竣工面積降幅較上年大幅收窄。2025年新開工面積預(yù)計同比下降20%左右，降至6億平方米，連續(xù)第四年新開工面積低于新房銷售規(guī)模，全年開工銷售比預(yù)計降至66%的歷史新低。這一趨勢與中央“嚴(yán)控增量”的政策要求高度契合；竣工方面，2025年預(yù)計全年竣工面積6億平方米，同比下降18%。盡管新開工與竣工面積因統(tǒng)計口徑差異不可直接對比，但從同比增速變化可捕捉積極信號：2025年竣工面積累計同比降幅控制在20%以內(nèi)，顯著小于三年前新開工40%的同比降幅，充分印證項目化險、保交房工作取得實質(zhì)進展。

03 新房供求

供求比低于0.8去庫存，四季度環(huán)比增4%

2025年新增供應(yīng)持續(xù)縮量，成交規(guī)模同比再降18%，但降幅顯著收窄。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點30城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積已不足1億平僅約9265萬平方米，同比再減少9%，新房供應(yīng)約束可見一斑，預(yù)計這種情況仍將在未來2-3年內(nèi)持續(xù)存在，直至達成新的供求平衡。同樣的數(shù)據(jù)顯示，全國重點30城市新建商品住宅成交面積約1.16億平方米。至此，全年新房供求比約0.81，已經(jīng)連續(xù)三年保持在0.8左右，說明整體新房市場供不應(yīng)求持續(xù)去庫存。

從近五年行業(yè)調(diào)整曲線看，整體新房市場仍處于“L”型止跌回穩(wěn)通道中，維持了2021年快速下跌之后穩(wěn)步筑底的態(tài)勢。具體到2025年內(nèi)月度表現(xiàn)看，又走出了一條清晰的“年初沖高—年中新低—年末翹尾回穩(wěn)”? 的波動曲線。

一季度仍處政策預(yù)期發(fā)酵期，市場承接了2024年四季度升溫態(tài)勢，1-2月受春節(jié)長假影響，成交規(guī)模階段回落但市場熱度保持，節(jié)后3月“小陽春”即創(chuàng)下年內(nèi)成交小高峰，百城新房成交面積達2196萬平方米，環(huán)比增長56%。4月底中央政治局會議定調(diào)后，首付比例、利率下限突破歷史低位，核心城市限購松綁等政策“組合拳”效應(yīng)在5月中下旬至6月集中爆發(fā)，剛需和部分改善需求迅速入場，5月和6月百城新房成交面積連續(xù)2個月出現(xiàn)環(huán)比6%增長，帶動二季度同比降幅急速收窄至10.2%。7、8月成交量較6月高點回落。隨著“金九銀十”銷售旺季到來，各項目加快推盤節(jié)奏和加大營銷活動力度，以價換量贏來市場熱度回升。隨著年末房企沖刺業(yè)績，供應(yīng)放量且優(yōu)惠力度加大，12月成交溫和復(fù)蘇，推動四季度百城新房成交面積環(huán)比小幅增長4%，12月新房成交面積環(huán)比增18%。

04 二手成交

全年總量新高、呈先升后降再穩(wěn)走勢
滬蓉同比皆增7%近2000萬方

2025年，二手房市場與新房不再是簡單的聯(lián)動關(guān)系，而是形成了涇渭分明的“雙軌運行”體系，兩者在價格體系、客戶群體、流通邏輯上均出現(xiàn)顯著背離。2025年新房“限價錨”逐漸消失，不再簡單受“備案價”管制，新房預(yù)證價格逐步市場化疊加新房階段降價促銷雙重影響，部分熱點板塊新房與周邊二手房“價格倒掛”逐漸消失，使得二手房價格調(diào)整真正進入“市場化深水區(qū)”，即便同一板塊內(nèi)，隨著新房與二手房價格差距拉大，尤其是次新房大量掛牌，分流新房剛需和改善客群，促進二手房成交規(guī)模持續(xù)高位。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國重點30城市二手住宅累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創(chuàng)新2021年行業(yè)調(diào)整以來規(guī)模新高。

從月度走勢看，全年呈“先升后降再穩(wěn)”走勢。一季度承接2024年四季度升溫態(tài)勢，3月創(chuàng)下年內(nèi)成交最高，隨后“七連降”至10月份創(chuàng)下年內(nèi)新低點（2月春節(jié)月除外）。11、12月成交溫和回升至年內(nèi)平均水平。

從城市維度看，一線城市 “以價換量”效果顯著，全年成交面積同比增長2%。其中上海、深圳成交量明顯反彈同比分別增長7%和4%，尤其300萬元總價以內(nèi)剛需成交占比超60%，位于產(chǎn)業(yè)核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊房源價格更抗跌，同時市場掛牌量先高后落，但“老破小”與“次新品質(zhì)盤”價格走勢差別大，前者價格多數(shù)區(qū)域基本企穩(wěn)，租金回報率超過2%；成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心強二線城市二手房市場走出了內(nèi)生驅(qū)動下的“獨立行情”， 憑借“產(chǎn)業(yè)-人口”正循環(huán)支撐展現(xiàn)出強大的市場內(nèi)生修復(fù)能力，全年成交面積超過或接近1000萬平方米，2-3倍于新房成交規(guī)模，顯示出相當(dāng)大的住房市場容量空間；

05 土地市場

成交建面降至10億方以下
供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、多城地價創(chuàng)新高

2025年，土地市場持續(xù)踐行去庫存目標(biāo)，截至2025年12月25日，全國300城土地成交建筑面積同比下滑11%。預(yù)計全年成交建面下降至10億平方米左右，可售土地建面低于商品房成交。就城市視角來看，千萬平方米級別的城市數(shù)量進一步減少，地方正在進一步收縮非市場化土地的出讓規(guī)模。土拍熱度方面，得益于杭州、成都、上海等地出讓了眾多優(yōu)質(zhì)新規(guī)宅地的拉動，2025年上半年成交了大量熱門宅地，全年溢價率達到5.3%，實現(xiàn)低位回升。

市場熱度方面，2025年土地交易規(guī)模雖然持續(xù)縮量，但優(yōu)質(zhì)高單價地塊成交占比上升，部分確定性較強的低密新規(guī)類宅地，以及定向回購的保障房地塊實現(xiàn)高溢價出讓。2025年招拍掛土地平均溢價率達到5.3%，平均溢價率較2024年上升了1.1個百分點，年度溢價率為近四年新高。

展望

06

預(yù)計2026年“弱復(fù)蘇、
深分化”的“L”型筑底橫盤仍將維持

綜合2025年的城市市場運行基礎(chǔ)、宏觀環(huán)境、政策導(dǎo)向及行業(yè)量價自身規(guī)律，我們對2026年主要城市市場趨勢做出如下判斷：

首先，行業(yè)環(huán)境和政策面，2026年的宏觀經(jīng)濟環(huán)境預(yù)期為溫和復(fù)蘇，這為房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)提供了外部基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場政策堅持延續(xù)寬松基調(diào)，在“穩(wěn)投資、促消費、防風(fēng)險”的總要求下，需求端的支持政策（如下調(diào)商貸和公積金貸款利率、購房財稅補貼等）大概率會保持并持續(xù)優(yōu)化；供給端發(fā)力“好房子”和城市更新，加速新發(fā)展模式構(gòu)建，通過產(chǎn)品迭代刺激從“有房住”到“住好房”的改善需求有序釋放，加大“好房子”從土地到產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)供應(yīng)疊加城市更新舊城改造的投資量對沖部分商品房投資下滑的影響，并為宏觀經(jīng)濟提供新的穩(wěn)定器。

住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2026年工作重點之一就是著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，重點是：因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準(zhǔn)實施保障性住房供應(yīng)，實施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進“好房子”建設(shè)；進一步發(fā)揮房地產(chǎn)項目“白名單”制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險。繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權(quán)益。同時，深化住房公積金制度改革。

其次，從行業(yè)規(guī)模層面看，2021年以來行業(yè)銷售規(guī)模腰斬，疊加前期投資慣性，庫存壓力凸顯。好在供給側(cè)調(diào)整快于成交收縮，土地成交、新開工低于新房銷售，行業(yè)進入去庫存時代；2025年供求復(fù)合指標(biāo)改善，行業(yè)邁向新平衡周期。預(yù)期2026年全國商品房銷售有望加快企穩(wěn)，面積與金額降幅進一步收窄。2026年施工、新開工收縮推動投資下降，投資銷售比差距擴大，釋放企業(yè)盈利空間，行業(yè)“準(zhǔn)投資、穩(wěn)銷售、優(yōu)結(jié)構(gòu)”生態(tài)逐步成型。

再次，城市市場供求量價層面，預(yù)計2026年成交量的修復(fù)優(yōu)先于價的回穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性分化繼續(xù)加深。一方面，在政策托底和低基數(shù)效應(yīng)下，隨著改善需求占比繼續(xù)提升，剛需群體受價格止跌回穩(wěn)預(yù)期推動，釋放意愿將逐步增強。預(yù)計2026年全國重點城市新房銷售面積將呈現(xiàn)低位弱修復(fù)態(tài)勢，全年同比實現(xiàn)小幅增長或基本持平的可能性較大。另一方面，土地成交連續(xù)3年保持低位且能夠正常開工開發(fā)形成新上市房源規(guī)模繼續(xù)縮減，僅個別一二線能保持良性運行，供給約束成交規(guī)?；厣膽B(tài)勢不會根本轉(zhuǎn)變。

全國房價快速下行態(tài)勢預(yù)計持續(xù)至一季度甚至上半年，全年預(yù)計將呈現(xiàn)“整體走平、局部有升有降、新房結(jié)構(gòu)性穩(wěn)中有升與二手先跌后穩(wěn)”的格局。一線及部分強二線城市核心地段、高性價比好房子價格有望率先企穩(wěn)，高端住宅在整體新房成交結(jié)構(gòu)占比呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢，預(yù)期也將結(jié)構(gòu)性帶動新房房價持穩(wěn)微增。二手房成交仍主要依托于剛需客群驅(qū)動，成交主要為區(qū)域、配套、價格兼顧的高性價比房源，短期內(nèi)二手房市場“以價換量”趨勢延續(xù)；大部分三四線城市及一二線城市外圍板塊，房價仍將繼續(xù)在底部區(qū)域徘徊。

最后，城市間、項目間分化還將持續(xù)加?。?/strong>核心一二線城市核心區(qū)域，尤其短期內(nèi)得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩，外圍區(qū)域的項目去化將面臨承壓；二線和多數(shù)三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷近五年調(diào)整之后多數(shù)城市規(guī)模重回年均100萬-200萬平方米左右的“正常”底部區(qū)間，市場處于跌無可跌有價無市續(xù)銷狀態(tài)，整體樓市不太會有明顯波動，但仍不乏“好房子”改善需求的熱銷項目機會，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目仍能熱銷，但難改整體市場持續(xù)去庫存的格局。

總而言之，2025年的中國住宅市場是一個 “預(yù)期探底與筑底企穩(wěn)并行” 的年份。市場在一系列政策干預(yù)下，暫時遏制了螺旋式下滑的風(fēng)險、初步實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，但深層次的結(jié)構(gòu)性庫存問題和房價下跌預(yù)期仍未完全解決，市場信心的修復(fù)仍需要一個更長過程。展望2026年，市場整體將進入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的“L”型筑底橫盤階段。在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，給予市場明確的穩(wěn)定預(yù)期。企業(yè)回歸產(chǎn)品與服務(wù)本身，打造高品質(zhì)適銷對路的“好房子”，為自住購房需求釋放提供從容可預(yù)期的條件，對區(qū)域、城市、地段、產(chǎn)品進行精細化甄別，真正實現(xiàn)“住得好”的生活品質(zhì)提升，最終重塑城市市場新的供求平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

07 企業(yè)銷售

全年千億房企共有10家，部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖

2025年全口徑銷售規(guī)模超過1000億元的企業(yè)共有10家，銷售規(guī)模靠前的100家典型房企中，累計業(yè)績同比增長企業(yè)共有24家，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量有12家。部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖，如邦泰集團，今年業(yè)績首次突破300億元，同比大幅增長79.7%。

排版：土木、鳥姐

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轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)